Чему равна ставка аренды склада в бц



Чему равна ставка аренды склада в бц

Как рассчитать арендную плату за нежилое помещение?


3 апреля 20207,1 тыс. прочитали2 мин.13 тыс. просмотров публикацииУникальные посетители страницы7,1 тыс.

прочитали до концаЭто 55% от открывших публикацию2 минуты — среднее время чтенияКогда собственник недвижимости не пользуется ею, но хотел бы получать доход, возникает идея сдавать помещение в аренду.

Но здесь, главное, все верно оформить, так получение денег за предоставление помещения (не важно жилого или нежилого!)третьим лицам без соответствующего договора и уплаты налогов грозит судом, так как это незаконно.

Итак, прежде, чем сдавать что-либо в аренду важно запомнить, что данный термин применим только к нежилым помещениям.

Если мы хотим сдать кому-то квартиру или дом, оформляется договор найма — это совсем другое.

Теперь представим, что есть некоторое нежилое помещение и мы хотим сдать его в аренду.

Для начало запомните, что: Аренда нежилого помещения доступна только юридическим лицам и лишь на основании определенного соглашения с владельцем;Площадь может использоваться только по целевому назначению, проживать там нельзя. Следовательно, здание подходит лишь для складских, либо офисных целей.Когда помещение состоит на балансе муниципалитета, то:

  1. Арендатор обязуется своевременно вносить платежи, иначе договор расторгается;
  2. Срок договора должен составлять больше года;
  3. При строгом соблюдении обязательств арендатор может со временем выкупить данное помещение.

Арендная ставка в случае нежилой территории отличается тем, что тариф состоит из двух частей: доходной, а также расходной. Размер платежа включает все затраты, в том числе оплату коммунальных услуг и содержание здания.

В некоторых случаях договор предусматривает, что коммунальные платежи выплачиваются отдельно.Доходная часть обозначенного тарифа состоит в том, что собственник желает заполучить прибыль.

Важно отметить, что тариф не зависит от той деятельности, которую будет вести арендатор.

Размер оплаты может быть за:

  1. Единицу составляющих площадей. Например, оплата единицы подсобного помещения при магазине будет отличаться от платы за единицу площади в торговом зале.
  2. Целый объект;
  3. Объем переданной площади;

При составлении соглашения необходимо указать, какая плата предусмотрена.

Если она не указана, договор может быть признан недействительным.

Иногда по соглашению сторон схема расчета может меняться, но потребуется письменное согласие каждой стороны.Расчет стоимости аренды находится под влиянием разных факторов:

  1. Состояние строения;
  2. Вид здания;
  3. Степень изношенности;
  4. Предназначение.
  5. Материалы, которые применялись при строительстве и отделке;
  6. Место расположения здания, развитость инфраструктуры и магистралей;

Этот список не является полным. Обычно расчеты проводятся в отдельности по каждому помещению в здании.

Иногда в стоимость включена оплата за территорию возле строения, либо участок, на котором построен объект.Законодательство предусмотрело норму, которая дает возможность производить арендную плату отдельно по нескольким объектам недвижимости. Ставка рассчитывается за квадратный метр.

Если отношения являются долгосрочными, используется годовая ставка.Показатели ставок меняются в зависимости от района и населенного пункта, где находится недвижимость.

Обычно в нее не включают коммунальные услуги и ремонт. Оплата меняется в те сроки, которые прописаны в соглашении, но она не может меняться чаще одного раза в год.При ухудшении состояния строения, либо по другим обстоятельствам, за которые арендатор не может нести ответственность, он вправе потребовать снижение оплаты. Как уже было сказано, деятельность арендатора не влияет на сумму платежа.

И если помещение не принесло доход, арендатор все равно должен исправно оплачивать стоимость аренды.Важно добавить, что сдача нежилого помещения всегда требует составления договора, в котором фиксируются все права и обязанности сторон.

Если договора нет, ни одна сторона не сможет отстоять свои интересы.

Стороны могут предусмотреть, что форма оплаты будет не денежной, а иной:

  1. Плата засчитывается в счет договора поставки или займа.
  2. По договору арендатор вкладывает деньги в улучшение имущества, которое он арендует;
  3. Арендатор выполняет определенные работы в счет арендной платы;
  4. Когда арендатор предоставляет услуги владельцу здания и прилегающей территории, определенного помещения;

Арендная плата может подразумевать собой твердую стоимость с определенной периодичностью. Плата может вноситься ежемесячно, ежеквартально, либо единовременно.

Ниже вы найдете бланк договора аренды нежилого помещения, который поможет в составлении документа.Так как арендатор эксплуатирует площадь и территорию на возмездной основе, то пунктом 1 предусмотрено, что он обязан платить за них.

Оплата должна быть своевременной, что обозначено в п.

1 Размер оплаты – это главное условие соглашения.

Отсутствие пункта означает, что договор недействителен. Арендная плата может указываться для всего помещения или частей.

Виды арендной платы отличаются:

  1. Предоставление конкретных услуг;
  2. В виде платежей, которые могут вноситься единовременно, либо в обозначенные сроки;
  3. Доля от продукции или прибыли;
  4. При передаче определенной вещи в собственность и др.

Стороны могут сочетать указанные виды аренды, либо предлагать другие варианты оплаты стоимости. При определении расходов, рекомендуется включить в стоимость аренды следующие пункты:

  1. Коммунальные расходы на содержание площадей. Сюда входит отопление, канализация, освещение и т.п.;
  2. Расходы на сигнализацию при условии ее наличия;
  3. Плата за землю;
  4. Оплата электроэнергии, которая требуется для функционирования лифтов, подъемников и различного оборудования, включая компьютеры и кассовые машины;
  5. Содержание противопожарных устройств и техники безопасности;
  6. Рентабельность предприятия.
  7. Имущественный налог;
  8. Стоимость предметов, которые необходимы для ухода за помещением — это известь, ведра, веники и т.п.;

Арендная плата включает плату переменную и постоянную. Постоянная часть определяется в зависимости от политики предприятия, а переменная формируется из тех затрат, которые необходимы на техническое обслуживание территории помещения.

Оплата может производиться по фактическим данным, которые подтверждены официально.В ГК РФ сказано, что все расходы по содержанию имущества ложатся на плечи арендатора, если контракт не подразумевает другие условия. На деле подобные отношения могут быть оформлены в двух вариантах:

  1. Расходы несет именно арендодатель, но они входят в стоимость;
  2. Услуги оплачиваются арендатором, заключившим договоры с предприятиями, поставляющими ресурсы.

Арендная плата меняется в зависимости от выбранного способа оплаты услуг.Для получения стоимости аренды применяется специальная формула:ПД = Аим + Аземв ней:

  1. Азем в формуле — это плата за участок земли, на которой располагается недвижимость.

    Этот показатель формируется в каждом регионе, его можно уточнить, обратившись в муниципальные власти.

  2. ПД – это оплата, которую вносит арендатор по общей договоренности;
  3. Аим – оплата за арендованное имущество, в нее может входить стоимость аренды помещения;

Показатель может включать самые разные факторы:Аим = Бап х Киз х Км х Кт х Кд х Кз х Кнж х Кс х S здесь:

  1. S – вся площадь предоставленного объекта;
  2. Кнж – качество помещения. Подразумевается расположение, состояние объекта, использование прилегающей территории. Каждый из коэффициентов утверждается правительством;
  3. Кт – тип арендованного помещения.

    Если речь идет о складском помещении, величина составляет 0,5, если объект без отопления, она равна 0,3, для других объектов используется 1;

  4. Бап – представляет собой базовую ставку за использование помещения (цена за 1 квадратный метр);
  5. Кс – имеет место, когда подразумевается субаренда.
  6. Кд – деятельность самого арендатора. Максимальное значение обычно у банков, а также заведений игорного типа.

    Минимальные значения установлены для общественных структур, правоохранительных органов;

  7. Кз – коэффициент, который подразумевает конкретную территорию, район, где расположен объект. Величина формируется на уровне законодательства и обозначается в приложении 1 ПП №209;

Расчет значений будет следующим:

  1. Расположение.

    Для подвала коэффициент 0,19, отдельно стоящие строения – 0,54, чердачные помещения – 0,26, пристройки – 0,32;

  2. Деятельность арендатора. Коэффициент для офисов равен 2,5, для банков – 3,0, гостиниц и агентств – 2,5, для общепита – 1,5.
  3. Рассматривая материалы, из которых построено здание, нужно сказать, что кирпичные строения предполагают коэффициент 1,5, железобетонные – 1,25, деревянные — 0,8, смешанные – 1;
  4. Тип строения.

    Складские площади имеют коэффициент 0,5, не отапливаемые – 0,3, остальные предполагают коэффициент, равный единице;

  5. Наличие и использование территории возле строения. Территория огорожена – коэффициент составляет 0,27, без ограждения – 0,16;

Эти коэффициенты позволяют сформировать арендную плату для любых помещений.Полезная статья?

Тогда не забудьтена наш канал, здесь еще много интересной информации!

Аренда склада. На что нужно обращать внимание при аренде складского помещения

12 апреля 2020421 прочитал1 мин.772 просмотра публикацииУникальные посетители страницы421 прочитал до концаЭто 55% от открывших публикацию1 минута — среднее время чтенияСклады являются одним из важных элементов в логистическом бизнесе.Склад- это помещение предназначенное для приемки, размещения и хранения поступивших в него товаров. Складское помещение обладает сложной структурой.

Обычно склад делиться на зоны различного назначения:

  1. Зона приемки. В данной зоне принимают товар или груз и распределяют в место хранения.
  2. Зона выгрузки и загрузки, обычно их несколько.
  3. Сортировочная зона. В данной зоне принимают заявки на перемещения и транспортировку товара или груза.
  4. Зона хранения.
  5. Прочие помещения. Бытовые, хозяйственные, административные зоны.

В настоящее время 90% складов сдаются в аренду, так как не у всех компаний есть возможность выделить большое количество средств из оборота на постройку складского помещения.Аренда склада — достаточно востребованная услуга на рынке недвижимости.

Прежде чем взять склад в аренду необходимо понимать, каким требованиям должен отвечать склад.Склады можно квалифицировать по различным признакам:1. Склады по предназначению принято подразделять на:

  1. производственные склады;
  2. снабженческие склады.
  3. коммерческие помещения под склад;
  4. оптово-заготовительные складские помещения;

2. По функциональному назначению:

  1. распределительные складские помещения;
  2. перевалочные;
  3. склады длительного хранения;
  4. специальные.

3.

По виду складирования:

  1. с напольным хранением;
  2. со смешанным хранением.
  3. со стеллажным хранением;

4. По режиму хранения:

  1. отапливаемые;
  2. склады-холодильники;
  3. неотапливаемые складские помещения;
  4. склады с фиксированным климатическим режимом.

5. По виду складских зданий:

  1. площадки под навесом;
  2. закрытые складские помещения.
  3. открытые склады;

При выборе склада в аренду так же необходимо обратить внимание еще на несколько критериев:

  1. Географическое расположение склада, его логистическую инфраструктуру, удобства для подъезда грузовых машин, есть ли площадки перед складом.
  2. Спецтехника для склада.

    Одним из основным элементов в складском помещении является техника.

    Если арендодатель складского помещения вместе с арендой склада не предоставляет технику, вам придется приобрести или так же воспользоваться услугами аренды складской техники.

  3. Наличие определенного оборудования. Для максимально эффективного размещения продукции на складе, помещение должно оборудовано соответствующим оборудованием: стеллажи, полки, поддоны.
  4. Безопасность хранения, в том числе защита от доступа в складское помещение посторонних лиц и внешнего воздействия среды.
  5. Площадь склада в аренду.

    При выборе склада в аренду, необходимо учитывать, какое количество товара будет храниться и как его размещать внутри арендуемого помещения.

  6. Соответствие склада в аренду пожарным нормам.

От этих критериев зависит на сколько будет налажена бесперебойная работа на складе, приносящая постоянную прибыль компании.Для безопасной и эффективной работы склада, он должен быть оборудован складской техникой. Группа компаний «Погрузчик-Сервис» предлагает по доступной цене с полной заводской гарантией.Так же существует возможность воспользоваться . Большой выбор вилочных погрузчиков в аренду разной грузоподъемности и комплектации.

Предоставляем услуги почасовой и посуточной аренды погрузчиков как с водителем, так и без водителя. Вся спецтехника в отличном техническом состоянии и готова к работе в любой момент. В аренду сдаются дизельные, электрические, газовые и бензиновые погрузчики.Оригинал статьи размещен на сайте погрузчик-сервис.ры

Итоги 2020 года: обзор офисного, торгового и складского сегментов рынка

› › Другие обзоры 02.02.2021 Аналитики отдела исследований компании Cushman & Wakefield подготовили обзор рынка коммерческой недвижимости по итогам прошедшего 2020 года и представили предварительный прогноз дальнейшего развития рынка.

В 2020 году объемы инвестиций в коммерческую недвижимость оказались предсказуемо низкими. Свой вклад в снижение внесла и девальвация рубля.

Эксперты Cushman & Wakefield ожидают, что в ближайшие годы емкость инвестиционного рынка будет составлять 3-4 млрд евро. Объём инвестиций в российскую недвижимость в 2020 году снизился на 22% по сравнению с 2020 годом.

Сумма инвестиционных сделок с недвижимостью составила в 2020 году 2,7 млрд евро.

Аналитики прогнозируют объем инвестиционного рынка России в 2021 году на уровне 3,5 млрд евро. В течение прошедшего года произошёл заметный, но не критичный рост вакансии площадей до 12,1% (+3,3 п.п. по сравнению с 2020 г.). В 2021 году показатель незначительно скорректируется вниз. К концу 2020 года строительная активность восстановилась, и объем нового строительства оказался выше пессимистических прогнозов середины года.

К концу 2020 года строительная активность восстановилась, и объем нового строительства оказался выше пессимистических прогнозов середины года. В 2021 году показатель останется на том же уровне.

Объем сделок с недвижимостью в 2020 г. оказался меньше показателя 2020 г.

на 25%. В 2021 году ожидается восстановление спроса на офисы, однако индикатор не достигнет уровня предыдущих лет. При этом предложение субаренды офисных площадей продолжает увеличиваться.

На конец 2020 года уровень субаренды составляет 3,8% от общей офисной вакансии.

По предварительным данным объём нового строительства в Москве офисных площадей класса А, В+ и В- в 2020 году составил 241 000 кв. м. Количество свободных площадей на конец прошедшего года – около 2,2 млн кв.

м (12,1%). Общее количество арендованных и купленных площадей на столичном офисном рынке составило около 1,54 млн кв. м. Критического снижения офисных индикаторов не произошло. Изменения коснулись структуры предложения, расстановки сил в сегменте и предпочтений потенциальных арендаторов.

2021 год продолжит этап трансформаций, при этом показатели останутся на уровне, сравнимом с 2020. Расположение офиса по-прежнему важно, но фокус смещается с географии на наличие комфортной городской среды.

Прошедший год привнес существенное изменение в жизнь офисных сотрудников – у них появилась новая опция работы из дома или другого комфортного места (коворкинг и т.п.).

Теперь для работников важно скорее не географическое расположение офиса, а локация с точки зрения сопутствующей инфраструктуры. Все чаще девелоперы заявляют о планируемых к строительству объектах премиального качества, расположенных за границами ТТК Москвы. Однако успехом у потенциальных арендаторов будут пользоваться лишь те из них, где, несмотря на территориальную удаленность, сотрудники почувствуют ту же атмосферу и смогут получить те же сервисы, что и в центре мегаполиса.

Однако успехом у потенциальных арендаторов будут пользоваться лишь те из них, где, несмотря на территориальную удаленность, сотрудники почувствуют ту же атмосферу и смогут получить те же сервисы, что и в центре мегаполиса.

Таким образом, центр города продолжит привлекать арендаторов офисов своей атмосферой и широким спектром объектов инфраструктуры, а те бизнес-кластеры, которые смогут воссоздать это ощущение, смогут расширить свой пул арендаторов. Несмотря на то, что 2020 год был экстраординарным и строительные работы были на некоторое время заморожены, показатель нового строительства близок к докризисному уровню и превышает пессимистичный прогноз середины года на 24%. В новом строительстве 2020 года превалируют офисные площади класса А – они составляют 79% от годового значения.

Новые объекты расположены в традиционно наиболее востребованных районах столицы – Москва-Сити (МФК Нева Тауэрс), Ленинградский коридор (ВТБ Арена парк) и Центр (Смоленский Пассаж II).

В 2021 г. показатель останется на уровне текущего года.

Объём нового строительства в 2021 году составит по прогнозам аналитиков Cushman & Wakefield около 250 000 кв. м. Структура предложения на офисном рынке изменилась. В 2020 году на рынок вышло 76 000 кв.

м субаренды, что превышает показатель 2020 года в 1,5 раза. Общее предложение субаренды на конец года составило 84 000 кв. м или 3,8% от общего вакантного предложения.

Предложение субаренды увеличилось почти вдвое за последние 3 месяца 2020 года. Так, на конец III квартала показатель составлял 44 000 кв. м, а на конец года – уже 84 000 кв.

м. Наибольшую активность в роли арендодателей в текущем году показывали банковские структуры, консалтинговые организации и компании нефтегазового сектора. Новое строительство торговых площадей (торговые объекты от 15 000 кв. м торговой площади) в Москве в 2020 году составило около 232 000 кв.

м. В 2021 году объём нового строительства объектов такого формата в Москве ожидается в объёме 200 000 кв. м. Отсутствие жестких ограничений во вторую волну пандемии позволило торговым центрам Москвы к концу года сохранить относительно стабильную долю свободных площадей на уровне 9% (+1,4 п.п. к декабрю 2020 года). Дальнейший рост вакансии торговых площадей вероятно придется на начало 2021 года.

Посещаемость торговых центров осталась на уровне 70-75% от прошлого года, однако некоторые объекты отмечают высокую конверсию. Аналитики ожидают начало восстановления рынка торговой недвижимости в середине 2021 года, а показатели посещаемости и вакансии вернутся к докризисному уровню не ранее конца 2021 года.
Аналитики ожидают начало восстановления рынка торговой недвижимости в середине 2021 года, а показатели посещаемости и вакансии вернутся к докризисному уровню не ранее конца 2021 года. Рынок торговой недвижимости смог адаптироваться под изменившиеся условия – в 2020 году не наблюдалось массовых закрытий и уходов с рынка, в большинстве случаев собственникам и ритейлерам удалось пересогласовать условия договоров аренды.

Вероятно, после завершения периода скидок на арендную плату, ритейлеры будут принимать решения об оптимизации бизнеса. Эксперты Cushman & Wakefield ожидают, что ротация арендаторов и рост доли свободных площадей в торговых центрах придется на первую половину 2021 года.

Аналитики сопоставили обеспеченность торговыми площадями и количество заражений COVID-19. В регионах России, где обеспеченность торговыми центрами составляет ниже 100 кв. м на 1000 жителей, среднее число заражений составляет 1659 человек на 100 000 тысяч жителей.

Более обеспеченные регионы, где на 1000 жителей приходится 100-200 кв.

м торговых площадей, число заражений оказалось на 27% ниже.

Особняком стоят суперагломерации (Московская и Санкт-Петербургская с прилегающими областями) с их сверхвысокой плотностью. Как изменится рынок торговых центров? Пандемия усилит существующие тенденции на рынке.

Посещаемость торговых центров пока не восстановилась до уровня 2020 года, но потребители приходят более мотивированными на покупку.

Торговые объекты отмечают более высокую конверсию по сравнению с показателями прошлого года.

Ключевой задачей торговых центров в текущем году и на более долгосрочной перспективе станет укрепление этой лояльности и поддержка интереса аудитории.

В связи с ограничениями на работу, развлечения оказались одним из самых пострадавших сегментов.

Операторы были полностью закрыты и не имели возможности уйти в онлайн. Аналитики ожидают, что после снятия ограничений доля развлечений в составе торговых центров продолжит расти. Существующие торговые центры продолжат постепенно трансформироваться с фокусом на впечатления и расширение набора функций арендаторов внутри торговых центров.

Каждому торговому центру предстоит определить свою уникальность, отличие от соседних или подобных проектов и донести эти идеи до своей целевой аудитории.

Таргетированная коммуникация с покупателем и омниканальность важны как для ритейлеров, так и для торговых центров.

Вероятно, мы увидим объединение функций ТЦ и ритейлеров – например, создание общих зон самовывоза заказанных онлайн товаров всех арендаторов ТЦ, постаматы и пункты выдачи онлайн магазинов, dark store с самовывозом. Региональные российские города в большей степени ощутили негативный эффект пандемии. В 2020 году впервые за историю наблюдений доля Москвы в общем строительном объеме превысила долю регионов.

Однако в этом году строительная активность вновь вернется в региональные города. В связи с пандемией увеличилось количество переносов сроков открытий торговых центров на более поздние сроки. Однако большинство переносов пришлось на региональные города, в меньшей степени затронув Москву.

В регионах по итогам года было запущено на 40% торговых площадей меньше, чем прогнозировалось в начале 2020 года, тогда как в Москве отклонение составило всего 18%. В 2021 году основная доля нового строительства будет сконцентрирована в региональных городах, где будут открываться проекты, перенесенные с 2020 года. Причем в регионах мы увидим значительное количество крупных объектов площадью более 40 000 кв.

м, тогда как в Москве фокус сместится на небольшие торговые центры. Средний размер торгового центра на стадии строительства в регионах составляет 38 000 кв. м, а в Москве почти в два раза меньше – 21 000 кв. м. Рынок Москвы начал развиваться раньше и поэтому на каждую следующую фазу развития выходит раньше на 2-3 года.
м. Рынок Москвы начал развиваться раньше и поэтому на каждую следующую фазу развития выходит раньше на 2-3 года.

По регионам России фокус девелопмента также со временем будет смещаться к малоформатным объектам. В 2021 году новое строительство складских площадей превысит показатель 2020 года на 28%. Такая динамика связана с высокой инвестиционной активностью, спросом на готовое предложение и новые форматы складов.

Складской рынок ожидает стабилизация спроса после пиковых показателей 2020 г. Реальный рост ставок аренды в Московском регионе соответствует среднеевропейскому уровню.

Объём нового строительства складских площадей в Москве и Подмосковье в 1-4 кварталах 2020 года составил 809 000 кв.

м. Уровень вакантных складских площадей в классе А находится на уровне 3,5%. Средневзвешенная ставка аренды на склады класса А – около 4 100 рублей за кв. м в год. В 2021 году складской рынок сохранит баланс.

После экстенсивного рывка в развитии в 2020 году онлайн операторы будут сосредоточены на оптимизации бизнес-процессов. Высокая доля спекулятивного строительства складов удовлетворит потребности в расширении тех компаний, которые еще не успели это сделать.

Пиковый спрос 2020 года создал предпосылки для увеличения темпов строительства в 2021 г. В этом году аналитики ожидают роста ввода новых складских площадей на 28% в сравнении с показателем 2020 года. В целом по 2020 году удалось отыграть сокращение нового строительства во II квартале и достичь показателя, сопоставимого с результатами 2018-2019 гг.

Спрос в 2020 г. на готовое предложение среди ритейлеров и логистических операторов поддержит высокую долю (60%) спекулятивного строительства в 2021 г. Возможность начать использовать помещение максимально быстро становится одним из наиболее важных критериев выбора складского комплекса.

В 2021 году в структуре спроса в регионах России будут доминировать офлайн ритейл-операторы, активно развивающие онлайн направление. Пока только наиболее крупные онлайн игроки рассматривают возможность развиваться в регионах.

2020 год показал, что активнее всего развивали онлайн-формат в регионах те компании, которые уже имели офлайн магазины, при этом онлайн-операторы в 2020 г. делали акцент на развитие и оптимизацию складских площадей столичного региона.

В 2021 г. структура спроса сохранится. Общая ситуация на складском рынке будет характеризоваться стабилизацией спроса, так как многие компании закрыли свои потребности в складских площадях на 2020-2021 гг.

Самые крупные игроки онлайн торговли обратили своё внимание на регионы. Можно ожидать, что в перспективе 2-3 лет спрос со стороны этой категории арендаторов будет расти. Ставка аренды на склады остается стабильной. В 2021 году в Московском регионе аналитики Cushman & Wakefield ожидают номинальный рост ставок аренды, соответствующий уровню инфляции.

В 2021 году в Московском регионе аналитики Cushman & Wakefield ожидают номинальный рост ставок аренды, соответствующий уровню инфляции. В Московском регионе высокая доля спекулятивного складского строительства в 2021 г.

будет способствовать сохранению баланса на рынке и удержанию реального роста ставок аренды.

Номинальный рост ставки составит 3,7%, показатель достигнет значения в 4 250 рублей за кв. м в год, но с учетом прогноза инфляции по России на 2021 г. (3,7%), арендные ставки остаются стабильными в реальном исчислении.

Обзор подготовлен компанией Cushman & Wakefield Теги: Материалы по теме 20.01.2021 Более 200 заведений общественного питания покинули центральные торговые коридоры столицы 09.11.2020 Новым трендом в офисном сегменте Москвы стало восстановление спроса на средние по размеру помещения 02.11.2020 Уровень вакансии в складском сегменте впервые с 2013 года достиг минимального значения в 2,2% 20.10.2020 На этом фоне немного снижаются арендные ставки в удаленных от центра столицы локациях Читайте также 08.04.2021 Большую часть инвестиционного объема по-прежнему занимают сделки с земельными участками под девелопмент 02.03.2021 Массовые ожидания перепродаж на рынке коммерческой недвижимости в 2020 году в Москве не оправдались Отдел исследований компании Cushman & Wakefield представил обзор рынка коммерческой недвижимости по итогам 2020 года и предварительные прогнозы дальнейшего развития рынка

подписка на РАССЫЛКИ Рекламодателям Принимаем оплату:

Zdanie.info – всё о коммерческой недвижимости, свидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС 77–67861 Рекламно-информационный ресурс — лучшее место поиска коммерческой недвижимости для вашего успешного бизнеса!

Портал по продаже и аренде коммерческой недвижимости в Москве и , предлагает посетителям сайта наиболее полную и достоверную базу предложений: , аренда магазинов, складов и любых нежилых помещений и зданий в РФ.

На Здание.инфо Вы можете бесплатно разместить объявление с предложением коммерческой недвижимости на продажу и в аренду. Отправить заявку на получение кредита на покупку и под залог объектов коммерческой недвижимости в банки-партнеры Zdanie.info.

Также, на «Здание.инфо» Вы можете получить консультацию ведущих специалистов и экспертов рынка коммерческой недвижимости: юристов, консультантов и брокеров по недвижимости, представителей оценочных, девелоперских и управляющих компаний.

Портал недвижимости Здание.инфо представляет каталог торговых центров и бизнес центров Москвы и всех крупных городов РФ с прямыми контактами собственников зданий бизнес-центров и торговых комплексов сдающих площади в аренду в этих БЦ и ТЦ.

На сайте приведены : коммерческая недвижимость в разных районах Москвы за текущий период и предыдущие годы. Надеемся, что на основе информации, представленной в разделах Здание.инфо, Вы сможете принять наиболее взвешенное и выгодное для Вас решение по аренде / продаже / покупке коммерческой недвижимости и арендного бизнеса во .

Мы приветствуем использование наших материалов на вашем сайте.

При этом прямая ссылка на обязательна. | | Copyright © 2006-2021

Осторожно! Скрытые затраты при аренде офиса

1 ноября 2020405 прочитали2 мин.884 просмотра публикацииУникальные посетители страницы405 прочитали до концаЭто 46% от открывших публикацию2 минуты — среднее время чтенияСтруктура затрат при складывается из многочисленных пунктов.

Речь идёт о базовой ставке аренды, эксплуатационных расходах, НДС, оплате коммунальных услуг, депозите и авансе, отделке и дизайнерском проекте.

Четкое понимание структуры затрат сделает вас сильными на переговорах и может дать преимущества при заключении договораПрежде чем говорить о скрытых затратах, давайте посмотрим, из чего складываются основные платежи за аренду:

  1. Коммунальные платежи.
  2. НДС;
  3. Базовая ставка аренды;
  4. Эксплуатационные расходы;

Эта структура проста и понятна, чаще всего, арендаторы хорошо её видят и ориентируются исключительно на неё. Однако это далеко не все платежи, которые ждут вас в ближайшие месяцы до и после переезда.

Следует различать базовую ставку аренды и понятие арендных платежей в целом (‘all in’, ‘всё включено’).

Ставка аренды = базовая ставка аренды + OPEX (операционные расходы) и эксплуатация + НДС Правильнее будет структурировать платежи следующим образом: 1) платежи за пользование помещением:

  1. депозит;
  2. оплата коммунальных услуг;
  3. базовая ставка аренды;
  4. НДС.
  5. аванс;
  6. эксплуатационные расходы (контролируемые и неконтролируемые);

2) расходы на подготовку помещений:

  1. дизайн-проект;
  2. мебель.
  3. рассадка;
  4. отделочные/ремонтные работы;

Арендные платежи выплачиваются ежеквартально либо ежемесячно. Это вопрос договорённостей либо существующих правил конкретного арендодателя. При этом для вас как для бизнеса (в особенности операционного) удобнее, если платежи производятся ежемесячно.

Для собственника выгоднее, когда они ежеквартальные. Поэтому вам может быть интересно поднять этот вопрос на переговорах.Коммунальные платежи не входят ни в базовую, ни в ‘all-in’ ставку аренды. Чаще всего коммунальные платежи оплачиваются по фактическому потреблению в помещении.

Но есть одно «но»: иногда они входят в эксплуатационные расходы, при этом электроэнергия всегда оплачивается только по факту. То, как это организовано, различается от здания к зданию, от собственника к собственнику.

При этом собственник не имеет права продавать вам электроэнергию по завышенным тарифам: его цель компенсировать фактические суммы счетов от города.

Здесь нет возможности маневра по ценам, однако, уделить внимание тому, за что и как вы платите – традиционно рекомендуют все специалисты.Для того, чтобы разобраться, из чего состоят коммерческие условия от и до, нужно смотреть коммерческое предложение, которое вам делает собственник. Коммерческое предложение выпускается предварительно договору аренды на этапе переговоров по коммерческим условиям: и содержит все показатели, относящиеся к аренде офиса, в том числе и структуре расходов.Парковка, если она есть в принципе, различается следующим образом: паркинг либо подземный, либо наземный.

Количество машиномест рассчитывается из кв.

м. арендуемой площади. Коэффициент парковки, используемый для расчета, варьируется от здания к зданию.

Арендовать парковку или нет, это всегда ваш выбор как арендатора. Обычно в рамках менее загруженных районов – в бизнес-парках за МКАД или на МКАД, до ТТК – коэффициент парковки составит от 25 кв.

м до 70 кв. м – это одно машиноместо на арендуемую площадь. Это даёт одно машиноместо на 25-70 кв.

м. арендуемой площади. В районах с более активной бизнес-средой либо в историческом центре коэффициент может варьироваться из расчета одно место на 100 кв. м. — 300 кв. м.Рассмотрим на примере: допустим, вы арендуете .

Если ваш офис от МКАД до ТТК, вам смогут предложить от 8 до 24 машиномест, в зависимости от коэффициента. В центре города у вас будет 2-6машиномест на офис такого же размера. Если критично наличие большого количества машиномест, следует смотреть за пределы МКАД, как минимум, за ТТК.Есть ряд затрат, которые нужно предусмотреть при переезде.

Мы не берём в расчёт грузчиков, упаковку и машины, хотя эти затраты тоже обязательно будут. В нашем случае остановимся на расходах, связанных с подготовкой помещений к использованию, ведь чаще всего, даже если помещения уже с отделкой (новой или «за выездом» предыдущего арендатора), у вас будут свои пожелания к новому дому. Итак, на что нужно обратить внимание:

  1. Косметические работы в случае аренды помещения в состоянии «как есть», также это называется «за выездом» предыдущего арендатора. Под этим подразумевается отделка внутри помещений. Обратите внимание, что, если планировка вас вполне устраивает и глобально ничего менять не нужно, то «косметику» можно возложить на собственника.
  2. Затраты на архитектора, который выполнит дизайн проект и тестовую рассадку в рамках вашего нового офисного помещения;
  3. Отделочные/ремонтные работы в случае аренды офиса в состоянии бетон (shell and core);

Последние два пункта могут совмещаться: отделочные и косметические работы.

Это возможно в том случае, когда необходимо в состоянии «как есть» переносить перегородки, менять офисное пространство.

Отдельно нужно проговорить аспект единовременных платежей, которые неизбежны при переезде. Не каждый арендатор, который переезжает в новый офис, понимает, что при переезде у него будут серьезные затраты по следующим пунктам:1. Депозит в размере 2-3 месяцев, который сохраняется на протяжении всей аренды и является гарантией исполнения обязательств по оплате арендных платежей, соблюдения правил пользования помещениями и условий договора.2.

Отделочные работы, о которых мы упомянули выше. Эти работы опционально могут быть выполнены собственником.

Авансовый платеж, размер которого определяется на этапе переговоров, может исчисляться в размере от месяца до трех месяцев аренды.

Аванс может быть больше, когда отделочные/ремонтные работы выполняет арендодатель. В этом случае средства на отделочные работы арендодатель частично берет из аванса.

Кроме того, аванс — это дополнительная гарантия того, что арендатор не расторгнет договор и всё-таки заедет в помещение, так как собственник вкладывает серьезные средства в отделку помещений под конкретного арендатора.Таким образом, единовременные платежи могут состоять от 3 до 12-15 месяцев аренды.

Конечно, авансовая часть означает, что в дальнейшем вы не платите арендную плату в течение некоторого времени (соответственно размеру аванса). Но взять эти деньги из оборота бизнеса для самого бизнеса в моменте может быть весьма непросто.

Депозит состоит из суммы арендной платы, которая включает в себя базовую ставку, OPEX и НДС, а также стоимость парковочных мест. Также депозит может индексироваться на протяжении всего срока аренды, чтобы всегда соответствовать ставке аренды, которую платит арендатор в определённом момент времени: в этом случае вы ежегодно пополняете депозит. Аванс также может состоять из OPEX, ставки аренды и НДС.

При заключении договора аренды арендатор обязан оплатить депозит и аванс, чтобы обеспечить изначальное исполнение договора.

Это значит, что договор вступает в силу не только с момента его подписания, но и с момента зачисления средств на счет собственника.Авансовый платёж засчитывается за первые месяцы аренды: допустим, вы заплатили за 9 месяцев, затем в последующие 9 месяцев вы не платите арендную плату. Хотите, чтобы структуру платежей контролировал для вас профессионал?