Договор с управляющей компании 2021 г



Договор с управляющей компании 2021 г

Договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией


› ›

Большинство жилых домов в России обслуживаются управляющими компаниями (УК). Эти организации предоставляют услуги по обслуживанию, ремонту, содержанию общего имущества многоквартирного дома.

УК взимает плату за коммунальные услуги, является исполнителем этих услуг. Основанием для деятельности организации служит договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией. Что представляет собой договор, какие пункты включает, можно ли расторгнуть его в одностороннем порядке?

Договор управления многоквартирным домом (МКД) является базовым документом, который регулирует права и обязанности сторон.

В рамках этого договора собственники квартир являются заказчиками услуг, а управляющая организация является исполнителем этих услуг. Именно собственники жилья должны определять, какие работы нужно выполнять в доме.

О порядке и особенностях заключения договора управления МКД говорится в ст. 162 Жилищного кодекса РФ. Рассмотрим основные выдержки из статьи:

  • Договор заключается только с той УК, у которой есть лицензия на осуществление подобной деятельности.
  • Сделка может заключаться в письменной либо электронной форме.
  • Каждый собственник квартиры сам отвечает за свои обязанности по договору и не отвечает по обязательствам других жильцов МКД.
  • Одной стороной в договоре выступает УК, а второй – собственники квартир в МКД (не меньше 50% голосов от общего количества).
  • Договор заключается с каждым собственником МКД на условиях, которые обозначены в решении на общем собрании собственников жилья.

Нужен ли договор с управляющей компанией в 2021 году? Несомненно, ведь составление такого соглашения является способом организации хозяйственной деятельности в МКД.

В договоре прописывается состав общего имущества, конкретный перечень работ и услуг по содержанию дома, стоимость услуг, размер оплаты, ответственность сторон, порядок контроля, отчетность, срок действия соглашения, порядок разрешения споров.

При оформлении договорных отношений жильцы дома нередко теряются и не знают, где взять договор, как его составить.

В такой сделке, как выполнение услуг в МКД, важно пройти такие этапы составления договора:

  • Выпуск окончательной версии документа и дальнейшее его утверждение на общем собрании жильцов дома.
  • Разработка документа. Обычно договор разрабатывает управляющая компания, которая в дальнейшем передает черновик второй стороне соглашения для рассмотрения ключевых моментов.
  • Ознакомление всех жильцов дома с текстом предварительного договора.
  • Подписание сделки.

Содержание договора в каждом конкретном случае может быть разным, однако есть базовые требования по содержанию.

Так, в обязательном порядке в тексте документа должна быть прописана такая информация:

  1. состав общего имущества МКД (полный перечень), адрес дома;
  2. информация о работах или услугах по содержанию и ремонту общего имущества;
  3. цена договора, размер платы за содержание и ремонт общедомового имущества;
  4. порядок осуществления контроля за выполнением исполнителем взятых на себя обязательств.

По согласованию сторон текст договора может быть дополнен другими важными для сторон пунктами. Примерное содержание текста документа должно быть таким:

  • Наименование сторон сделки.
  • Наименование документа, дата и место его составления.
  • Порядок изменения и расторжения договора – по инициативе собственника, управляющей компании, по обоюдному решению, в судебном порядке, в случае смерти собственника или ликвидации УК.
  • Подписи сторон.
  • Приложения. К договору нужно приложить такие документы: перечень обязательных к выполнению услуг УК, сроки устранения аварий, размер планы по ремонту, состав общего имущества и др.
  • Предмет договора. Нужно указать основание заключения сделки (согласно решения общего собрания собственников), прописать, что УК обязуется выполнять. Также в этом пункте можно прописать, что относится к общедомовому имуществу либо же дать ссылку.
  • Контроль за исполнением УК условий сделки. Предоставление УК отчетов о выполненных работах, реагирование на обращение граждан, устранение дефектов и т. д.
  • Обязанности сторон. Этот пункт можно разделить на два подпункта: в первом написать обязанности УК, а во втором – обязанности жильцов. Так, собственники обязаны своевременно производить оплату за услуги ЖКУ, предоставлять сотрудникам УК доступ к общественным местам для контроля инженерных систем, принимать участие в проведении собраний жильцов МКД, передавать показания счетчиков, при необходимости – предоставлять информацию о себе и о своей квартире. В обязанности УК входит обеспечение жильцов ресурсами, своевременное устранение проблем и неполадок, уведомление жильцов о планируемых ремонтных работах и др.

  • Права сторон. Собственники МКД имеют право требовать от УК снижать тарифы на услуги при условии, что компания предоставляет услуги некачественно, не в полном объеме. А УК, в свою очередь, имеет право привлекать к осуществлению деятельности третьих лиц, а также может прекращать выполнять работы, если жильцы дома не платят за услуги.
  • Ответственность сторон. Порядок уплаты пени и др.
  • Срок действия договора – устанавливается в промежутке от 1 до 5 лет.
  • Цена договора. Описывается порядок начисления оплаты за услуги, периодичность оплаты, сроки, возможность увеличения платы при условии проведения аварийных работ и др.

Прекратить договорные отношения с УК в одностороннем порядке в 2021 году жильцы многоквартирного дома могут.

Для расторжения договора с управляющей компанией в одностороннем порядке жильцам нужно подготовиться:

  • Уведомить всех собственников квартир в МКД о проведении общего собрания всех жильцов.
  • Подготовить необходимые документы для расторжения договора. Члены инициативной группы дома должны подготовить такие документы: протокол общего собрания о принятом решении отказаться от услуг УК, письменные доказательства собственников на некачественную работу УК (жалобы граждан, заявления-обращения в Роспотребнадзор, прокуратуру, санэпидемстанцию и др.), акты проверок работы УК, уведомление УК о том, что жильцы планируют расторгнуть сделку.
  • Найти вескую причину или несколько причин, по которым возникла необходимость прекратить договорные отношения с УК. Например, обслуживающая организация не выполняла работы по обслуживанию дома либо выполняла их, но с грубыми нарушениями либо некачественно; не предоставляла жильцам услуги, которые были прописаны в соглашении и др.
  • Провести собрание жильцов, о результатах которого в обязательном порядке нужно уведомить УК.

Зачастую УК не готовы просто так расставаться с МКД, потому что считают, что качественно и в срок выполняют поставленные перед ним задачи. Но что делать, если это не так, как расторгнуть договор с управляющей компанией, если она этого не хочет? В этом случае собственникам МКД нужно обратиться за решением спора в суд.

Однако нужно иметь в виду, что судья может расторгнуть сделку только в одном случае – при грубом нарушении УК условий договора. Под этим понимается нарушение условий сделки одной из сторон, которое повлекло для другой стороны договора такой ущерб, что она лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении соглашения.
Под этим понимается нарушение условий сделки одной из сторон, которое повлекло для другой стороны договора такой ущерб, что она лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении соглашения.

К грубым нарушениям можно отнести систематические невыполнения УК услуг, неудовлетворительное выполнение таких услуг, отсутствие предоставление финансовых отчетов или отчетов о проделанных работах, причинение вреда имуществу МКД и др.

Прежде чем обращаться в суд с исковым заявлением, истец должен подготовить мощную доказательную базу (документы, фото, видеоматериалы, показания свидетелей), чтобы судья безоговорочно встал на его сторону.

Некоторых жильцов МКД интересует вопрос: «Может ли управляющая компания выставлять счета без договора?». Все дело в том, что если конкретный гражданин не заключил договор напрямую с УК, то это не значит, что договора нет вообще.

Он есть, а принят он был на общем собрании жильцов дома, поэтому он обязателен для всех собственников этого дома.

К тому же, обязанность по оплате ЖКУ установлена Жилищным кодексом РФ, а именно, статьями 153 и 155. И не важно, если у собственника договор или нет, обязанность оплаты услуг ЖКУ никто не отменял. Что будет, если не заключить договор на предоставление услуг УК в 2021 году? Если от заключения соглашения отказывается отдельное лицо, тогда оно должно выступить на общем собрании жильцов дома и заявить о своем решении.
Если от заключения соглашения отказывается отдельное лицо, тогда оно должно выступить на общем собрании жильцов дома и заявить о своем решении.

Тогда же на месте выбирается ответственный человек, который должен по возможности изменить некоторые детали, обговорить с УК, чтобы соглашение все-таки было равнозначным. Если договора с УК не будет, то платить за коммунальные услуги все равно придется.

Собственникам нужно будет найти другую компанию и заключить с ней договор. В противном случае каждому из них будет начисляться пеня за каждый день просрочки по платежам.

Нередко собственники не сильно вникают в текст договора и не понимают, на какие пункты следует обращать внимание. А ведь подводные камни при заключении соглашения с УК существуют и нередко от незнания законодательства и правил оформления сделок люди страдают. Так, при оформлении договора особое внимание нужно уделить таким пунктам:

  • Срок действия соглашения – он не должен превышать 5 лет. Если УК указывает в сделке срок свыше 5 лет, то нужно понимать, что это грубое нарушение законодательства.
  • Запрет на одностороннее расторжение договора. Такой пункт в соглашении является незаконным, поскольку по норме права собственники квартир могут расторгнуть соглашение, если УК грубо нарушает возложенные на нее обязательства.
  • Применение тарифов – в соглашении важно прописать, что тарифы должна устанавливать не управляющая компания, а Федеральная служба по тарифам. В противном случае жильцы дома будут значительно переплачивать.
  • Обязательный перерасчет. Нередко в договоре УК делает запрет на перерасчет. Однако соглашаться на такое условие нельзя. По закону жильцы дома имеют право требовать снижения стоимость услуг, предоставленных с нарушением норм.

Если никто из собственников не знаком с юридическими нюансами, тогда трудно сделать оценку правильности составления договора с УК.

В этом случае лучше пригласить юриста, который сможет проанализировать сделку, дать рекомендации.

В противном случае упущение какого-то пункта в будущем может негативно повлиять на жильцов дома, а недовольство работой УК может стать причиной для поиска другой управляющей организации.

Прямой обязанности законом не установлено. Если собственник не согласен с условиями договора, то он может предоставить свои поправки или возражения, оформить протокол разногласий, предоставить его на общем собрании всех жильцов дома.

Если УК отказывается подписывать сделку на новых условиях, то можно отказаться от ее услуг либо же обратиться в прокуратуру. Но если управляющая организация была выбрана по результатам открытого конкурса местным муниципалитетом, тогда отказаться от заключения с ней договора собственники не могут. Согласно ст. 210 Гражданского кодекса РФ именно собственник жилья отвечает за принадлежащее ему имущество, в том числе и общедомовое имущество.

Согласно ст. 210 Гражданского кодекса РФ именно собственник жилья отвечает за принадлежащее ему имущество, в том числе и общедомовое имущество.

Согласно ч. 3 ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник должен содержать жилье и общее имущество МКД.

При этом каждый владелец квартиры должен регулярно и в полном объеме оплачивать коммунальные услуги, ведь у каждого есть право владения жилым помещением. В ст. 154 Жилищного кодекса РФ четко указано, что оплата за коммунальные услуги включает в себя оплату по ремонту и содержанию жилплощади, оплату за выполненные работы, связанные с управлением МКД, его ремонтом. Согласно ч. 5 ст. 46 Жилищного кодекса РФ все решения, которые принимаются на общем собрании жильцов МКД подлежат обязательному исполнению и являются обязательными для всех владельцев, даже тех, кто не участвовал в голосовании.

Это значит, что даже если человек не заключал письменный договор с УК, то это не говорит о том, что с него снимается ответственность по произведению оплаты за выполнение работы по ремонту и содержанию общедомового имущества.

Отказаться от услуг управляющей компании владельцу одной квартиры в доме нельзя, так как право на избрание формы управления МКД было выбрано на общем собрании. Поэтому если гражданин хочет отказаться от услуг УК, тогда он должен обсудить этот вопрос с другими жильцами, инициировав проведение собрания.

И если на встрече всех владельцев квартир будет принято решение о смене УК, тогда вопрос об отказе будет решен в пользу недовольного собственника. Договор управления МКД с УК – документ, в котором прописываются все права, обязанности собственников и управляющей компании. Именно на основании этого документа жильцы дома могут предъявлять свои требования касательно качества выполнения услуг, стоимости и т.

Именно на основании этого документа жильцы дома могут предъявлять свои требования касательно качества выполнения услуг, стоимости и т. д. Расторгнуть договор собственники могут в одностороннем порядке, но при условии, если УК грубо нарушает условия договора.

Отсутствие документально оформленного соглашения не избавляет собственников от обязанности оплачивать коммунальные услуги. Для оформления договора с УК специалисты рекомендуют приглашать опытных юристов.

Поделиться ВКонтакте Facebook Одноклассники Twitter Добавить комментарий

Договор с управляющей компанией: правила заключения, изменения

Последние изменения: Февраль 2021Многоэтажные жилые дома, согласно положениям ЖК РФ, перешли на обслуживание управляющих компаний (УК). Все взаимоотношения жильцов с обслуживающими организациями подлежат юридической фиксации через договор с управляющей компанией. Если заказчика не устраивает исполнение работ, закон допускает расторжение договора и переход на обслуживание в другую компанию.

После подписания договора компания получает объем обязательств, за которые собственники жилья обязаны вносить плату.

Помимо технического обслуживания, управляющая компания отвечает за предоставление документации, связанной с договорными отношениями, включая различные справки об оплате, проживании граждан, выписках о финансовых расчетах.

От договора зависит степень удовлетворения заказчиками качеством обслуживания домом, поэтому важно знать, на что обратить внимание при подписании, и быть готовым ссылаться на пункты документа при появлении разногласий.

Выбор организаций, которым может быть поручено исполнение ряда работ по обслуживанию населения, установлен согласно ст.161 ЖК РФ.

Управляющая компания должна иметь одну из нижеперечисленных форм организации:

  1. товарищество собственников жилья;
  2. жилищно-строительный кооператив;
  3. ЖСПК или иная разновидность кооператива.

Помимо ответственности за надлежащее состояние жилья предусмотрена ответственность за общедомовое имущество, включая чердачные и подвальные помещения, лестницы, лифты и т.д. Поскольку по отдельности граждане не в состоянии организовать комплексные работы по поддержанию исправного состояния всего здания и придомовой территории, для исполнения привлекается отдельная организация, берущая на себя всю полноту ответственности в рамках подписанного договора. После ввода любого жилого здания на общем собрании собственников определяется вопрос о передаче на обслуживание дома конкретной УК или возложение обязанностей на кооператив собственников.

Общее решение принимается коллективно, на собрании, проведенном строго в соответствии с положениями Устава. Перед проведением голосования стоит уточнить, какое количество участников будет достаточным для утверждения подобного решения.

От выбора формы обслуживания дома будет зависеть многое. Перед принятием решения о самостоятельном управлении, собственники должны понимать весь объем ответственности, которую придется нести.

Если решено передать здание на обслуживание конкретной компании, изучают условия заключаемого договора, поскольку впоследствии именно они будут регулировать права жильцов и обязанности компании. На определение УК отводится около года, но, если общее собрание не будет проведено в установленный срок, решение примет администрация населенного пункта, в котором расположен жилой дом, исходя из результатов проведенного конкурса.

Скачайте

(34,5 KiB, 413 hits) Выбор УК не должен ограничиваться единственной организацией, предложенной муниципалитетом.

Обратившись в администрацию, получают полный список организаций, получивших лицензию на деятельного подобного рода. Определяя конкретную организацию, стоит исходить из любой информации о ней, включая предыдущую практику и отзывы других жильцов, пользовавшихся услугами компании.

Полезной окажется информация из:

  1. форумов жителей, обсуждающих проблемы ЖКХ;
  2. базы исполнительных производств о наличии судебных решений, по которым несет ответственность УК;
  3. поисковой базы судов различной юрисдикции и уровней о наличии в производстве исков к организации (вкладка «Делопроизводство» сайта судебной инстанции).

Когда решение принято и большинство жильцов завили о своем согласии, предстоит заключение договора с УК. Исполнение обязанностей в рамках договора начнется со следующего месяца, в пределах 30 календарных дней после подписания документа. Успешное сотрудничество напрямую зависит от того, какие пункты будет включать договор, и каким будет их содержание.

Рекомендуется использовать образцы договоров, публикуемых на специализированных интернет-ресурсах, либо попросить помощи у юристов, имеющих опыт в вопросах жилищно-коммунального хозяйства и работы УК.

Договор заключается между 2 сторонами и подписывается от лица кооператива и руководителя УК, минуя посредников и третьи лица.

Скачайте (81,0 KiB, 581 hits) (79,5 KiB, 812 hits) Срок действия соглашения устанавливается на период 1-5 лет.

По истечении срока, если жильцы или УК не примет решения о расторжении, договор продлевается на новый срок в той же редакции. Если потребуются изменения, договор подлежит переподписанию в любой момент, когда в этом возникнет необходимость.

При составлении и проверке договора учитывают требования ст.162 ЖК РФ, в которой приводятся пункты, оговариваемые сторонами в обязательном порядке:

  1. детальный и самый полный перечень работ, которые обязана проводить организация;
  2. состав общедомового имущества, переданного на обслуживание;
  3. порядок организации платежей в пользу поставщиков коммунальных ресурсов;
  4. варианты контроля деятельности УК со стороны жильцов.
  5. конкретное место расположения здания (адрес);
  6. размер и порядок расчетов с компанией;

Проект документа, предложенный компанией, часто содержит пункты, учитывающие интересы самой УК в первую очередь. Задача собственников дома проконтролировать включение пунктов и условий, которые отражают их потребности и желания. При возникновении неясностей, стоит помнить, что дальнейшие разбирательства приведут к трактовке положений в пользу УК.

Общая рекомендация при подписании договора – не спешить подписывать стандартный бланк, обсуждая предложенные организацией условия и внося свои корректировки. Впоследствии стороны могут потребовать изменения некоторых пунктов, оформив их через протокол разногласий к существующему документу, либо изменив текст предыдущего контракта.

Важно помнить, что подписав договор с УК, расторгнуть его досрочно можно будет только доказав неисполнение обязанностей или ненадлежащее качество работ, нарушения пунктов текущего документа.

Если сама организация будет против расторжения, придется обращаться в судебную инстанцию и приводить доказательства, свидетельствующие о нарушениях. Юридическая практика показывает, что соглашаться со всеми пунктами контракта и надеяться на порядочность УК не стоит. Любое разногласие и перенос разбирательства в суд закончится в пользу УК, если не принять меры по изменению условий договора до его подписания.

Чтобы исключить недоразумения, связанные с повышенной платой и неизвестными статьями расходов, обезопасить себя на случай недобросовестного исполнения работ со стороны УК, рекомендуется сразу проверить следующие положения:

  • Сроки исполнения обязанностей должны быть фиксированы в документе, поскольку часто УК задерживает или уклоняется от исполнения невыгодных для себя мероприятий, пользуясь отсутствием точных границ сроков исполнения.
  • Фиксация права на перерасчет в сторону снижения оплаты, если предоставленные услуги проведены не в полной мере или с нарушением качества. Например, если напор воды недостаточен, плата за поставку воды может быть снижена или аннулирована в следующей квитанции.
  • Расчет сумм в квитанциях согласно тарифам на коммунальные ресурсы, установленные службой ФСТ.
  • Периодичность отчета организации перед жильцами о проделанных действиях. Чтобы требовать от УК предоставления данных о производимых мероприятиях, стоит заранее это зафиксировать в договоре.
  • Срок договора не может превышать 5-летний срок (часто норма нарушается и стороны указывают 10-летний период).
  • Смена УК проводится решением собрания жильцов, если будет установлено нарушение со стороны организации.
  • Ответственность сторон часто содержит нормы в отношении собственников жилья, но об ответственности организации даются лишь ссылки на общее законодательство. Стоит конкретизировать пункт для обеих сторон, чтобы была ясность, кто и в каком объеме отвечает по договору.
  • Исключение рисков и последствий за строительные недоделки, когда УК снимает ответственность за скрытые дефекты при производстве работ.

Важно!

Если УК настаивает на включении в документ пункта, исключающего право на перерасчет, от такой редакции договора стоит отказаться, поскольку положение нарушает нормы законодательства.

При ознакомлении с условиями внимание обращают на текст, напечатанный мелким шрифтов.

Зачастую в такие пункты вносят важную информацию, которая впоследствии оказывает влияние на качество исполнения и степень удовлетворенности клиентов.

Если в контракте не указаны сроки исполнения мероприятий и нет указаний на предоставление отчетности, недопустимы требования УК о своевременности оплаты квитанций. Подводных камней в исходном тексте договора более, чем достаточно. Самостоятельно разобраться собственникам жилья в предложенных положениях сложно, если нет опыта в подобных делах и нет юридического образования.