Договор титульного страхования недвижимости для получения кредита



Договор титульного страхования недвижимости для получения кредита

Что такое титульное страхование при ипотеке


При покупке квартиры в ипотеку банки как правило выдвигают требование заключить договор титульного страхования. Немногие заемщики имеют четкое представление о том, что такое титул и для чего его нужно страховать.В настоящей статье ответим на вопросы, что такое титульное страхование и для чего оно необходимо.В страховом деле понятие «титул» обозначает подтвержденное документально право собственности на имущество.

Право собственности на недвижимость подтверждается регистрационным свидетельством или выпиской из ЕГРН.Несмотря на то что титулом признается правоустанавливающий документ, объектом титульной страховки выступает право собственности страхователя. Иными словами, титульная страховка – это инструмент защиты страхователя от потери права собственности на приобретенную недвижимость.При наступлении страхового случая страховщик должен возместить убытки страхователя путем выплаты ему рыночной стоимости квартиры, на которую было утрачено право собственности и компенсации судебных издержек, понесенных во время разбирательства.Справка: зачастую договор титульного страхования при ипотеке предполагает возмещение убытков банку, выдавшему жилищный заем.

Законодательство не запрещает оформить отдельный полис, который будет защищать интересы заемщика.Защита титула необходима только в случае приобретения жилья на вторичном рынке.

При покупке квартиры в строящемся доме нет необходимости в заключении такого договора, поскольку право собственности возникает только после сдачи жилья в эксплуатацию и регистрации в уполномоченных органах.На практике титульное страхование используется только при получении ипотеки. При заключении сделки без привлечения заемных средств покупатели крайне редко пользуются этой услугой.Утрата права собственности происходит только на основании судебного решения, вступившего в законную силу. Она может произойти по различным причинам, если суд сочтет их достаточными для отмены зарегистрированного права собственности.Самые распространенные причины утраты титула:

  • Сделка была заключена под влиянием психического или физического воздействия.
  • Сделка была проведена с нарушением требований законодательства. Например, продажа квартиры лицом, владеющим жильем на основании договора ренты, без получения согласия рентополучателя.
  • Появление наследников любой очереди, которые могли претендовать на получение доли в проданной квартире.
  • Продавец жилплощади признан недееспособным, и сделка была оспорена в судебном порядке.
  • Один из супругов при продаже общей квартиры не получил согласие второго супруга.

Титульную страховку можно оформить как до, так и после регистрации права собственности.

Чтобы снизить риск возникновения неприятных последствий от заключения сделки, рекомендуется обратиться к страховщику до подписания ДКП.

Если страховая компания отказала в заключении страхового договора, это является показателем высокого риска наступления страхового случая. В таком случае покупателю следует еще раз тщательно обдумать возможность приобретения конкретной квартиры.Также показателем высокого риска является согласие страховщика оформить полис только по завышенной стоимости.
В таком случае покупателю следует еще раз тщательно обдумать возможность приобретения конкретной квартиры.Также показателем высокого риска является согласие страховщика оформить полис только по завышенной стоимости.

Это значит, что риск наступления страхового случая достаточно высок, но все же находится на приемлемом уровне. Если страховщик предлагает заключить договор, стоимость которого равна среднерыночному значению, то покупатель может быть уверен в безопасности сделки.На стоимость услуги титульного страхования влияют такие основные факторы:

  1. Тарифы, установленные в страховой компании.
  2. Количество сделок, совершенных к покупаемой недвижимостью;
  3. Стоимость квартиры;
  4. Возможные риски потери права собственности;
  5. Длительность нахождения объекта в собственности у продавца;

Справка: по факту диапазон цен на титульное страхование варьируется в пределах 0,2-2,5% от рыночной стоимости жилья.

Приблизительную стоимость можно узнать при помощи онлайн калькулятора на сайте выбранного страховщика.По состоянию на 2020 год заключить договор страхования титула можно в следующих известных компаниях:

  • Согаз.
  • Росгосстрах.
  • ВТБ страхование.
  • Ингосстрах.
  • ВСК.
  • Альфастрахование.
  • Сбербанк страхование.

Достаточно высокая стоимость страховки объясняется тем, что не многие страховщики предлагают подобную услугу своим клиентам.Законом не установлена обязанность заемщиков оформлять титульную страховку при получении ипотеки. Однако при отказе от заключения этого договора банки зачастую повышают процентную ставку на 2-4% в год.

Некоторые банки и вовсе отказывают в выдаче ипотеки без страхования титула.

Это связано с рисками банка не получить назад заемные средства если покупатель утратит право собственности на недвижимость.Оформить страховой полис, защищающий право собственности на недвижимость, можно на срок от 1 года до 10 лет. На практике подобные договора чаще всего заключаются на 3 года, так как в течение именно этого периода сделка с недвижимостью может быть оспорена.Справка: при заключении договора на несколько лет страхователь может сэкономить на оплате страховой премии.
На практике подобные договора чаще всего заключаются на 3 года, так как в течение именно этого периода сделка с недвижимостью может быть оспорена.Справка: при заключении договора на несколько лет страхователь может сэкономить на оплате страховой премии.

Это обусловлено тем, что первый год титульного страхования самый дорогой, так как именно в этот период риск оспаривания сделки максимально высок.

Каждый последующий год приближает окончание срока исковой давности по заключенной сделке и снижает риск наступления страхового случая.При оформлении титульной страховки нужно внимательно изучить все пункты договора. В нем должен быть определен порядок действий, которые необходимо предпринять при наступлении страхового случая. Зачастую это срок, в который нужно уведомить о происшествии страховщика или необходимость обратиться к конкретным юридическим фирмам.

Если не выполнить эти условия, то в страховой выплате может быть отказано.

Например, страхователь обратился к юристам, не указанным в договоре, и проиграл судебное разбирательство. В таком случае он теряет право на страховое возмещение.Помимо этого в компенсации может быть отказано по следующим причинам:

  • Страхователь получил возмещение от третьих лиц.
  • Причина утраты права владения недвижимостью входит в перечень случаев исключений: природные катаклизмы, техногенные катастрофы, террористический акт и прочее.
  • Страхователь виновен в утрате титула.
  • При заключении договора страховщику были предоставлены недостоверные сведения.

Справка: при наступлении случая, входящего в список исключений, страхователь теряет объект недвижимости, а не право собственности. Данные проблемы поможет решить договор имущественного страхования.Титульное страхование призвано защитить интересы покупателя недвижимости в случае оспаривания сделки.

Оно не гарантирует сохранение права собственности нового владельца в случае претензий со стороны бывших собственников, но обеспечит страхователю возврат суммы, потраченной на покупку квартиры.При выдаче ипотечного кредита банки обычно настаивают на приобретении заемщиком комплекта страховых услуг у страховых компаний, выступающих их партнерами. Конечно, страховку можно и не оформлять, но в этом случае кредитор обычно увеличивает процентные ставки по займу на 2—4% в год. Неудивительно, что заемщики расценивают страхование сделок как неизбежное зло, особенно когда речь идет о таких непонятных на первый взгляд вещах, как страхование титула.

Что это такое, и в каких случаях может пригодиться данная услуга – давайте разберемся.В страховой и юридической практике титулом называют документ, подтверждающий законное и исключительное право некоего лица на владение имуществом, то есть – правоподтверждающий документ. Для недвижимости таким документом выступает регистрационное свидетельство на помещение либо выписка из ЕГРП, в которой указаны все действующие собственники недвижимого объекта.Однако объектом титульного страхования выступает вовсе не сам документ, а правовой статус, который он подтверждает.

Иными словами, заключая договор о страховании титула, вы таким образом защищаете себя от внезапной утраты права собственности на приобретенное помещение.

Как правило, договор подразумевает, что в такой ситуации страховщик будет обязан возместить вам рыночную стоимость застрахованного объекта, а также судебные издержки, понесенные вами в процессе отчуждения права.Важно! При приобретении в ипотеку квартиры в строящемся доме страхование титула не проводят, поскольку право собственности, как таковое, возникает только после окончания строительства и введения здания в эксплуатацию, а не в момент совершения ипотечной сделки.

Страховке подлежат только сделки с недвижимостью на вторичном рынке.Обычный заемщик, выяснив, что такое титульное страхование при ипотеке, неизбежно задается вопросом

«Каким образом можно утратить право собственности на законно приобретенную квартиру?»

.

Кажется, если сделка совершена и зарегистрирована в регистрационной палате, ей уже ничто не угрожает.

На самом деле, это не совсем так.Любой из объектов вторичного рынка хоть раз менял владельцев. Если он переходил из рук в руки больше одного раза, да еще и в процессе этого передавался по наследству, любой из прежних владельцев по закону имеет право потребовать его назад. Причиной этого могут послужить следующие обстоятельства:

  1. наличие доказательств того, что одна из предыдущих сделок с квартирой была незаконной (например, совершалась под влиянием обмана или угроз).
  2. признание одного из участников сделки недееспособным;
  3. нарушение имущественных прав предыдущих владельцев квартиры, их несовершеннолетних детей или наследников (вне зависимости от очереди);
  4. наличие ошибок в документах на объект недвижимости;

Чтобы избежать подобных случаев, вам, как покупателю квартиры, придется перед сделкой проверить всю ее историю с момента постройки дома.

Это, к сожалению, возможно не всегда и отнимает очень много времени даже у специалистов. Поэтому, страхование титула можно назвать своего рода компромиссным вариантом. Оно позволяет провести сделку в срок, и защитить при этом интересы всех задействованных в ней сторон.Оспорить существующее право собственности на недвижимость можно только через суд.

Если один из бывших владельцев квартиры решит это сделать, вы получите соответствующую повестку. Об этой ситуации необходимо будет сразу сообщить в страховую компанию.

Сделать это нужно обязательно, сроки оповещения будут указаны в договоре о страховании титула.СК предложит вам перечень сотрудничающих с ней адвокатов, любой из которых может заняться вашим делом. Вы, конечно, можете привлечь юриста со стороны, но это по большей части не имеет смысла.

Во-первых, специалисты, рекомендованные страховщиками, имеют опыт в соответствующих делах, что увеличит ваши шансы на успех.

Во-вторых, для многих страховщиков присутствие их представителя в суде является обязательным условием для выплаты вам компенсации в случае проигрыша дела.Важно!

При возникновении угрозы праву собственности на вашу ипотечную квартиру внимательно прочитайте договор со страховой компанией, и обязательно уведомите ее представителей о сложившейся ситуации.В случае если суд, рассмотрев дело, лишит вас права собственности на недвижимость, СК должна будет выплатить вам компенсацию. Однако если судом будет принято решение о наложении обременения на объект недвижимости без смены собственников, случай не будет считаться страховым. Соответственно, о компенсации можно будет забыть, как и о возмещении понесенных вами издержек.Большинство граждан РФ, даже имеющих в собственности жилье, никогда не сталкивалось с таким понятием, как титульное страхование недвижимости.

Что это такое, люди обычно узнают только в процессе оформления ипотеки.

В отечественной страховой практике практически не принято оформлять страховку титула безотносительно к ипотечным сделкам. Хотя, некоторые страховые компании предоставляют такую услугу.

Воспользоваться ею может любой совершеннолетний собственник жилья.Что касается ипотечных сделок, чаще всего, у заемщика просто нет выбора. Банки настаивают на оформлении страхового полиса. В принципе, данным предложением стоит воспользоваться. Во-первых, вы защитите свое имущество от посягательств.

Во-первых, вы защитите свое имущество от посягательств. А во-вторых, в процессе оформления страховки можно провести дополнительную оценку надежности будущей сделки.Прежде чем оформлять страхование титула предложенной вами квартиры, СК проводит довольно серьезную проверку ее истории.

По результатам этой проверки возможно три варианта развития событий:

  1. вам откажут в страховании без объяснения причин.
  2. вам предложат полис по цене выше рыночной;
  3. вам оформят страховку по среднерыночной стоимости;

По реакции страховой компании можно оценить уровень риска будущей сделки.

В первом случае он практически отсутствует.

Во втором – квартира находится в зоне риска, но уровень его вполне приемлем. Ну а при отказе от страховки лучше поискать другой объект недвижимости. Слишком велика вероятность, что после совершения купли-продажи вам придется столкнуться с претензиями бывших владельцев.Важно!

Средняя стоимость титульного страхования варьирует от 0,5 до 2,5% от продажной цены квартиры в год. Точные расценки будут зависеть от СК. Узнать их можно при помощи онлайн-калькулятора на сайте выбранной вашим банком компании.Договор о титульном страховании может быть заключен на срок от года до 10 лет.

Верхняя граница – это установленный Гражданским кодексом РФ период, в течение которого могут быть оспорены любые сделки с недвижимостью. Конечно, можно оформить страховку на 3—5 лет. Но при этом стоит учесть, что при возникновении страхового случая судебные разбирательства могут сильно затянуться.

Если действие договора кончится до момента вынесения судом решения о снятии титула, о компенсации можно будет забыть. Вопросы о продлении страховки решаются индивидуально, и в спорных случаях – далеко не всегда в пользу клиента.Кроме сроков страховки, при оформлении договора стоит обратить внимание на такие моменты, как:

  1. четкое определение страхового случая;
  2. правило расчета суммы возмещения.

Для того чтобы страховка имела смысл, размер возмещения ущерба в случае потери титула должен рассчитываться на основании рыночной стоимости застрахованной квартиры в момент вынесения судом соответствующего решения.

Если это не оговорено в договоре страхования, сумма возмещения будет определяться стоимостью недвижимости, указанной в документах о ее покупке. Согласитесь, если с момента сделки прошло несколько лет, такая формула будет выгодна исключительно страховщикам, но не вам, как потерпевшей стороне.Важно!

Обязательно проверьте, чтобы в договоре фигурировал пункт о возмещении страховой компанией понесенных вами судебных издержек.Отказ страховой компании от выплаты денежного возмещения при наступлении страхового случая – ситуация не частая, но вполне реальная.

Причиной ее могут послужить следующие факторы:

  1. форс-мажорные обстоятельства;
  2. недобросовестность СК;
  3. иные обстоятельства.
  4. ненадлежащее исполнение заемщиком своих обязанностей по договору ипотеки;

Форс-мажором в данном случае будет считаться, к примеру, утрата прав на недвижимость в результате военных действий или конфискации ее государством.

Также под это определение подходят последствия катастроф техногенного или природного характера.

Кстати, учтите, что страхование титула не покрывает ущерба, понесенного вами в результате разрушения объекта недвижимости.

В этом случае вы теряете объект собственности, но не право. Данные ситуации решаются с помощью имущественного страхования.Компенсация не будет выплачена и в том случае, если вы не соблюдали условия, указанные в ипотечном договоре с банком.

Речь идет не об обязательном погашении кредита. Само собой, если суд конфискует у вас квартиру в силу задолженности по ипотеке, на титульную страховку можно не рассчитывать. Но причиной отказа в выплате могут послужить и такие обстоятельства, как:

  1. продажа или дарение третьему лицу заложенного объекта;
  2. использование недвижимости не по назначению (квартиры как нежилого помещения и наоборот);
  3. иные нарушения ипотечного договора.
  4. сдача заложенного объекта в аренду;
  5. изменение вами технического состояния квартиры (перепланировка) без уведомления банка и страховой компании;

Такие ситуации встречаются в страховой практике достаточно часто.

Поэтому запомните – любые действия в ипотечной квартире до момента погашения кредита должны быть в обязательном порядке согласованы с банком и СК.Страховые компании могут оказать в выплате возмещения относительно законным путем, а именно – пользуясь юридическим понятием «добросовестного приобретателя».

Это означает, что в случае признания сделки недействительной в силу мошеннических действий продавца, вам придется доказывать страховщикам, что вы не знали об отсутствии у него прав на продажу данной квартиры. Более того, придется предъявить доказательства, что вы не могли знать о готовящемся мошенничестве (поддельных документах и т.д.).

Более того, придется предъявить доказательства, что вы не могли знать о готовящемся мошенничестве (поддельных документах и т.д.). Таким приемом пользуются недобросовестные страховщики. Но к счастью, с развитием рынка страхования их становится все меньше.Важно!

Перед заключением договора титульного страхования обязательно изучите отзывы предыдущих клиентов выбранной вами СК.

Страхование титула при покупке квартиры в ипотеку – необязательная разновидность страховки.

Ее оформление добровольное, кредитные учреждения редко настаивают на покупке подобного полиса.

Оформление полиса защищает клиента и кредитное учреждение от потери прав собственности на покупаемый объект.Права могут быть утрачены по следующим причинам:

  1. недействительность приватизации недвижимого имущества.
  2. участие в заключаемой сделке недееспособных, несовершеннолетних и иных лиц, не имеющих права подписывать подобные соглашения;
  3. незаконность заключения договора покупки (квартиры, коттеджа, особняка, гаража);
  4. наличие поддельной документации при реализации объекта со стороны покупателя и/или продавца;

Важно! Титульное страхование – разновидность добровольной страховки. В отличие от страхования от потери трудоспособности, кредитные учреждения такие страховые полисы навязывают своим клиентам при взятии ипотеки редко.Основное достоинство страховки титула – защищенность прав собственности у клиента банка.

Дополнительно, перед заключением сделки, сотрудники страховой фирмы проводят предварительную экспертизу, изучая юридическую чистоту недвижимого имущества. Таким образом существенно уменьшается вероятность столкнуться с мошенниками и подписать невыгодный договор.Многие юристы, специалисты в сфере недвижимости и ипотечных кредитов, призывают заемщиков отказываться от личного страхования титула.

Причины следующие:

  1. Если недвижимость, по мнению страховщика, смотрится подозрительной, то он ее никогда не застрахует при ипотеке. Поэтому страхуются только полностью проверенные и на 99,99% чистые объекты. Возникновение страховых случаев при использовании таких полисов сводится к нулю.
  2. Если страховой случай возникает, то страховщик обязательно будет доказывать в суде и иных инстанциях, что недобросовестным оказался не только продавец, но и покупатель (заемщик по ипотеке). Сотрудники страховой будут убеждены, что покупатель заранее знал о нечистоте сделки. Страховая фирма будет всячески стараться расторгнуть соглашение в одностороннем порядке без совершения положенных выплат.

Поэтому, если говорить, что такое титульное страхование при обычной ипотеке, то стоит отметить, что для многих потенциальных страхователей оно не выгодно.Подать документы на страховку титула может только покупатель, имя которого будет указано в договоре купли-продажи. Покупателю, если он решил приобрести такой страховой полис, настоятельно рекомендуется обратиться к страховщику до момента регистрации прав собственности на недвижимость – это обеспечит настоящую защиту его интересов.

Если после изучения сделки и объекта страховая компания отказала покупателю в продаже полиса, то это серьезный повод задуматься о приобретении объекта.Важно! Новостройки не подлежат традиционному титульному страхованию. Во время возведения здания, квартиры никому не принадлежат.

После сдачи дома компания-застройщик автоматически оформляет первые права на покупателя.На стадии изучения вариантов страховки титула при ипотеке необходимо внимательно просмотреть договор, который предлагается страховщиком. Наиболее важными пунктами в нем являются:

  1. Длительность действия договора. Средний срок заключения соглашений такого типа – около 3-х лет. За этот срок обычно выясняются все «подводные камни» совершенной сделки. Если требуется, можно заключить договор на любой срок.
  2. Представление интересов страхователя в судебных инстанциях. В договоре часто прописывается пункт, согласно которому страховщик будет представлять интересы клиента в суде.
  3. Страховые риски. В соглашении должен быть перечислен весь перечень рисков, которые покрываются соглашением. Нужно просмотреть их все, изучить вероятность наступления каждого, предложить убрать некоторые или добавить.
  4. Размер выплаты при страховом случае. Сумма выплат обычно равна стоимости кредита (страховщик выплачивает кредитному учреждению оставшийся долг). У страхователя присутствует возможность застраховать квартиру или дом на всю текущую стоимость – в этой ситуации стоимость полиса титульного страхования будет выше, но и выплата будет максимальна – защитит все финансовые риски.

Перед оформлением договора на страхование титула при ипотеке необходимо сразу уточнить, какая будет стоимость полиса с желаемыми рисками, типом выплаты страховой суммы и другими важными пунктами.

Окончательная стоимость указывается в договоре.Рекомендуется оформлять все страховки при ипотеке в одной компании. Такой подход позволяет сделать клиента более важным для страховой компании, поэтому ему будут оказаны дополнительные консультационные услуги при обращении.Оформлять соглашение на титульную страховку надо до регистрации прав собственности на недвижимость.

В противном случае в получении такого полиса будет мало смысла.Стоимость страхового соглашения при страховании титула варьируется в серьезных пределах. Расчет премии, которую нужно выплатить страховщику, осуществляется с учетом общей страховой суммы (за основу берется обычно стоимость недвижимого имущества), используемого страховой компанией тарифа. Размер тарифа на титульное страхование варьируется от 0,25 до 0.5%.Важно!

После проведения экспертных работ по изучению объекта недвижимости специалисты страховщика могут применить увеличивающие коэффициенты для титульного страхования (например, если заподозрят какие-то риски нечистоты совершаемой сделки).

Например, подозрительными моментами являются: большое количество сделок по покупке квартир и домов у продавца или покупателя, незначительная давность совершения последних сделок и т. д.Титульное страхование – непопулярный страховой продукт, от которого многие специалисты рекомендуют сразу отказываться.

Но если есть определенные подозрения насчет нечистоты совершаемой сделки, то страховку титула купить рекомендуется (особенно, если страховщик предлагает ее по невысокой стоимости или в комплексе со страхованием жизни, утраты трудоспособности).Титульное страхование является одной из разновидностей страховки, оформляемой в ходе получения ипотечного кредита. Цель заключения договора со страховой компанией выступает защита интересов кредитора и заемщика в случае признания сделки по покупке недвижимого имущества в ипотеку недействительной.Особенности отечественного рынка недвижимости, например, широкое распространение разнообразных мошеннических схем, делают титульное страхование по ипотеке востребованной в сегодняшних условиях услугой. Поэтому подобный продукт входит в предложение большинства наиболее известных и популярных российских страховых компаний.Под титулом обычно понимается право собственности на движимое или недвижимое имущество, документально и законно подтвержденное владельцем.

Этот термин дал название рассматриваемому виду страховой услуги, что вполне логично, если учесть характер страхования.Наличие страховки титула гарантирует покупателю, возмещение понесенного им ущерба в случае, если права на приобретаемую в ходе сделки ипотечного кредитования недвижимость будут признаны недействительными. В качестве объектов страхования в данном случае выступают права собственности на любые виды недвижимого имущества – как жилого (квартира, частный дом, комната, доли во всех перечисленных объектах), так и коммерческого, хозяйственного или промышленного (офисы, склады, гаражи, бани и т.д.)Главной характерной чертой титульного страхования выступает узкая специализация данного вида страховки.

Она предусматривает защиту заемщика и кредитора от одного конкретного риска, связанного с потерей прав собственности на приобретенную недвижимость. Поэтому в договор с СК не включаются такие страховые случаи, как физическое уничтожение объекта, реконструкция или изменение его конструктивных особенностей и другие подобные риски. Вместе с тем, на практике достаточно часто оформляется комплексный полис, предусматривающий страховку титула в качестве одного из множества страховых рисков.Другими серьезными особенностями страхования титула выступают:

  1. частое применение при приобретении в ипотеку коммерческой недвижимости. Для подобных сделок, особенно в том случае, когда в качестве покупателя и заемщика выступает юридическое лицо, оформление титульной страховки происходит практически всегда;
  2. добровольный характер. Несмотря на то, что некоторые банки настаивают на оформлении титульной страховки, данное требование не входит в число обязательных в соответствии с положениями №102-ФЗ и Гражданского кодекса;
  3. выгода для обеих сторон ипотечного контракта. Два других вида страхования при ипотеке – имущества и здоровья заемщика – наиболее выгодны банковской организации, чем ее клиенту. В отличие от них, страховка титула одинаково эффективно защищает и кредитора, и покупателя недвижимости, что нередко становится решающим аргументом в пользу оформления полиса.
  4. большая длительность договора страхования. До недавнего времени стандартный срок действия полиса составлял не более 3-х лет. Однако, изменения в законодательстве привели к возможности заключать соглашения с заемщиком продолжительностью до 10-лет. Страховка титула является сопутствующим мероприятием по отношению к ипотеке, нередко заключающейся на 20-30 лет, поэтому многие клиенты предпочитают оформлять полис с максимальным сроком действия;

Существенной особенностью титульного страхования выступает наличие пяти основных причин, которые выступают основанием для признания сделки по приобретению недвижимости в ипотеку недействительной.

К ним относятся:

  1. юридические нарушения при оформлении и осуществлении сделки.
  2. подделка и фальсификация документов и подписей сторон, осуществляющих куплю-продажу объекта недвижимого имущества;
  3. заключение сделки с физическим или юридическим лицом, которое не является законным собственником объекта;
  4. нарушения при проведении приватизации приобретаемой в ипотеку недвижимости;
  5. нарушение законных прав владельцев, являющихся несовершеннолетними или недееспособными;

Страховой случай, предусмотренный страховкой титула, наступает в результате действий третьей стороны, чьи интересы были ущемлены в ходе совершения сделки купли-продажи объекта недвижимости. Как правило, речь в подобной ситуации идет о судебном иске одного из двух типов – виндикационном или о признании сделки недействительной.Под виндикационным иском понимается истребование недвижимого имущества из незаконного пользования. Возможность подобного обращения в судебные органы предоставляется только законным владельцам, способным доказать собственные права на недвижимость.

Фактически, рассмотрение доказательств этого и становится предметом судебного разбирательства.От заемщика в подобной ситуации практически ничего не зависит. Главное для получения страховки – подтвердить статус добросовестного покупателя, не знавшего о том, что другая сторона сделки не является законным владельцем.

Также крайне важно доказать возмездный характер купли-продажи, для осуществления которой использовались как заемные средства банка по ипотечному кредиту, так и собственные деньги.Установленный законодательством срок исковой давности по виндикационным искам – 3 года.

Учитывая данный факт, становится понятным, почему при осуществлении сделок с имуществом, находящимся в собственности дольше указанного срока, титульное страхование применяется заметно реже.Наиболее часто подовом для подачи подобного иска выступает нарушение законных прав владельцев недвижимости, являющихся недееспособными или несовершеннолетними.

Для таких сделок законодательством предусмотрен особый порядок осуществления, предполагающий обязательное получение разрешения органов опеки.Реальная судебная практика формируется таким образом, что вероятность вердикта судьи, признающего сделку ничтожной, крайне велика.

Поэтому оформление титульного страхования при покупке объекта недвижимости, среди владельцев которой числятся указанные выше категории собственников, является грамотным и взвешенным решением. Оно позволит гарантировать защиту интересов ипотечного заемщика при неблагоприятном развитии событий.

Важно отметить, что срок давности для рассматриваемого типа исков также установлен на уровне 3-х лет.В процессе принятия решения об оформлении титульной страховки одним из важных аргументов за или против выступает стоимость полиса.

Формирование цены страховки происходит с учетом нескольких ключевых параметров, к числу которых относятся:

  1. длительность пребывания недвижимости в собственности продавца и т.д.
  2. статус заемщика, в качестве которого могут выступать как организации, так и частные лица;
  3. примерная стоимость приобретаемого при помощи ипотечного кредита объекта недвижимости;
  4. функциональное назначение недвижимого имущества (жилое, промышленное, коммерческое или хозяйственное);
  5. продолжительность действия страхового полиса;
  6. параметры заключенного с банком договора ипотечного кредитования;
  7. прогнозируемый уровень риска;

В настоящее время стандартный уровень тарифов по страховке титула находится в пределах 0,3-1,5%.

Важно отметить, что при расчете стоимости оформления полиса указанная ставка умножается не на рыночную стоимость недвижимости, а на размер ипотечного кредита.Титульное страхование заслуженно считается сложной в юридическом плане сделкой.

Поэтому при подготовке и подписании документов следует крайне внимательно относится к их содержанию.
Оптимальным решением, позволяющим исключить возможные проблемы в будущем, является привлечение квалифицированных юристов, специализирующихся на данном виде страхования.В любом случае, при оформлении полиса необходимо обращать пристальное внимание на несколько основополагающих моментов, в числе которых:

  1. четкая формулировка страхуемого риска. Одним из наиболее частых оснований для отказа в выплате возмещения страховые компании используют непризнание факта наступления страхового случая. Избежать подобной ситуации достаточно просто – необходимо четко определить все возможные страховые случаи.
  2. формула расчета страховой суммы. Главное требование – привязка величины возможного возмещения при наступлении страхового случая к реальной стоимости объекта недвижимости;
  3. распределение выплат по годам. Как правило, более крупные выплаты по договору страхования предусматриваются в первые годы действия полиса. Такой подход выгоден страховым компаниям, поэтому в интересах заемщика более равномерное разделение платежей по календарным периодам;
  4. продолжительность договора. Составляет от 1 до 10 лет. В большинстве случаев выгоднее совершать более длительную сделку, особенно учитывая тот факт, что ипотека также практически всегда заключается на серьезный срок;

Учет каждого из перечисленных параметров в процессе подготовки и подписания договора о титульном страховании объекта недвижимого имущества позволит сделать полис эффективным средством защиты интересов ипотечного заемщика при получении кредита.

Важно отметить, что сравнительно небольшая стоимость страховки титула делает эту услугу крайне привлекательной для всех участников сделки – и для заемщика, и для банковского учреждения.

Серьезная заинтересованность в оформлении полиса титульного страхования приводит к тому, что практически всегда удается подобрать такие условия осуществления сделки, которые устраивают и выгодны для обеих сторон.При оформлении страховки титула ипотечный заемщик формирует и предоставляет в страховую компанию следующий набор документов:

  1. от продавца – аналогичные документы, а также документы, подтверждающие его дееспособность;
  2. правоустанавливающие документы, в качестве которых выступают: выписка из ЕГРН, завещание или другая документация о наследовании недвижимости, свидетельство о госрегистрации прав собственности, договор дарения, обмена или купли-продажи и т.д.;
  3. экспертное заключение о рыночной стоимости объекта, полученное в процессе оформления ипотечного договора с банком;
  4. техпаспорт или другие документы о характеристиках недвижимого имущества;
  5. от покупателя – паспорт (для физлица) или комплект уставной и регистрационной документации (для организаций);
  6. договор о предоставлении ипотечного кредита, в рамках подготовки которого происходит титульное страхование недвижимости.

Страховка титула предусматривает защиту от признания сделки по приобретению недвижимости в ипотеку недействительной. Подобное решение принимается судебными органами и может быть вызвано следующими причинами:

  1. подделкой документов, оформленных при осуществлении сделки, и подписей участвующих в ней сторон;
  2. нарушения, допущенные при приватизации объекта;
  3. совершение сделок с лицом, которое не является законным владельцем;
  4. нарушения в процессе оформления и совершения сделки купли-продажи.
  5. нарушение прав собственников, в качестве которых выступают лица, являющиеся несовершеннолетними или недееспособными;

С точки зрения отечественного законодательства титульное страхование является добровольным.

Вместе с тем, банковские организации имеют право самостоятельно определять условия предоставления услуг ипотечного кредитования.Как следствие – клиент имеет полное право отказаться от титула. Обычно в подобной ситуации банк либо отказывает в выдаче ипотеки, либо заметно повышается процентную ставку.

Поэтому в большинстве случаев целесообразно идти на условия финансовой организации. Тем более, что страховка титула является крайне выгодной для самого заемщика, защищая его от весьма неприятных в финансовом плане и при этом вполне реальных последствий.Страховые компании нередко отказывают в выплате возмещения при наступлении страхового случая.

Основанием для подобного решения в большинстве случаев выступают:

  1. невыполнение ипотечным заемщиком обязательств, предусмотренных договором, заключенным с СК. Чаще всего, речь идет о несвоевременной оплате или полной невыплате страховых взносов;
  2. продажа, обмен или дарение заложенного имущества третьим лицам и другие подобные действия страхователя.
  3. обстоятельства форс-мажорного характера, указанные в договоре, например, утрата титула во время военных действий или в результате конфискации недвижимости государством;
  4. использование застрахованного объекта недвижимости не по назначению или с нарушением условий эксплуатации;

Добрый день, дорогие читатели!

При получении ипотеки заемщикам предлагают оформить дополнительные пакеты страховой защиты.

Если по страхованию залоговой недвижимости вопросов обычно не возникает, оно обязательно, то о страховке титула слышали немногие. , нужно ли его оформлять и от каких рисков оно защищает, расскажем в нашей статье.Страхование правового титула – это вид финансовой защиты от утраты права собственности на объект недвижимости, заложенный банку по ипотечному кредиту. Дело в том, что квартира или другое недвижимое имущество, которое покупает заемщик, имеет в своей истории целую цепочку владельцев.

Если договор перехода права собственности (купли, дарения, приватизации и пр.) или иной документ, подтверждающий смену хозяина, составлен неправильно, он может быть оспорен в суде.Объектом страхования выступают:

  • Земельные участки.
  • Коммерческая и другая нежилая недвижимость (гаражи, машиноместа, склады, здания и пр.);
  • Квартиры, частные дома, комнаты и прочие жилые помещения;

Оспаривание сделки с недвижимостью возможно в течение 3 лет после ее совершения. Если вы купили квартиру, собственник которой сменился в этот период, есть риск признания договора купли-продажи недействительным.

Конечно, при оформлении ипотеки банк проверит историю недвижимости, это является своего рода гарантией чистоты сделки.

Однако дальше нынешнего владельца (продавца) проверка не заходит.Банк только оценивает правомерность текста договора купли-продажи, наличие необходимых документов и прочие риски, касающиеся его, но не клиента. Поэтому полагаться на кредитора в этом вопросе не стоит. Одобрение объекта недвижимости банком не говорит о том, что в дальнейшем эту сделку не смогут оспорить заинтересованные лица.

Иначе зачем нужна была бы титульная страховка?Если в течение 3 лет после оформления ипотечной сделки ее признали ничтожной, клиент лишается права собственности на недвижимость.

При наличии страхования титула жилищный кредит закрывает страховая компания.

Сумма выплаты равняется имущественной стоимости объекта. В противном случае клиент будет возвращать кредит за квартиру, которую у него отняли.Правосудие в этом случае на стороне кредитора, если не будет доказана умышленность действий сотрудников банка или существенные ошибки в документации.По каким причинам может произойти утрата права собственности, чтобы страховщик признал это страховым случаем:

  1. Незаконность предыдущей сделки. К примеру, при наследовании не учли обязательную долю правопреемника или неправильно провели приватизацию;
  2. Правоустанавливающие документы подделаны. Сейчас, когда свидетельства о праве собственности аннулированы, а вся информация хранится в электронной базе данных, такие случаи стали встречаться реже. Однако и они бывают в практике юристов и страховых компаний;
  3. Мошенничество;
  4. Недееспособность участников сделки купли-продажи недвижимости. Справку требуют только в определенных случаях, но заемщик может обезопасить себя, запросив подтверждение дееспособности продавца.
  5. Ущемление прав людей, которые юридически имеют право на владение этой недвижимостью. Чаще всего нарушаются интересы несовершеннолетних, наследников, владельцев долей. В качестве примера можно привести случай, когда имуществом владел ребенок. Его квартиру родители продали, но на полученные средства не приобрели равноценное жилое имущество. Органы опеки и попечительства подают иск с целью признания сделки недействительной;
  6. Ошибки в регистрации права собственности при ипотеке. В итоге договор признается недействительным;

Сделки со вторичной недвижимостью всегда представляют повышенный риск, поэтому следует нанять квалифицированного специалиста для подтверждения юридической чистоты квартиры.

Обратите внимание на отзывы в интернете, потому как некоторые агентства грешат фальсифицированием сертификата, на деле же не проводят никаких проверок.Страхование титула относится к необязательному страхованию.

Вы имеете полное право от него отказаться. Однако в случае признания сделки ничтожной, квартира (или ее часть) отойдет лицу, которое инициировало судебное разбирательство, а вам придется выплачивать ипотеку.

Деньги банк выдал, и отдать их нужно в любом случае.Возвратом денежных средств после признания неправомерности договора купли-продажи должен заниматься заемщик, но никак не банк. Деньги должен вернуть продавец квартиры, но на практике дело затягивается на многие годы.

Технически это проблема заемщика, кредитора при выдаче ипотеки не интересует прошлое объекта залога. Клиент должен был нанять риэлтора или юриста и досконально проверить цепочку перехода права собственности.Если сделка прошла без специалиста по недвижимости, юридическая чистота не была соблюдена, рекомендуется оформить страхование титула.

Его можно не покупать, когда:

  • Последняя сделка по квартире совершена более 3 лет назад и на данный момент отвергнуты риски оспаривания договора в суде. Частично функция проверки перекладывается на нотариуса, когда при ипотеке регистрируется долевая собственность. Следует иметь в виду, что и нотариальную сделку можно признать недействительной, если она не соответствуют норме закона;
  • Если вы покупаете новостройку от застройщика. Лучше всего сотрудничать с аккредитованными банком строительными компаниями. В таком случае вероятность оспаривания сделки с недвижимостью стремится к нулю.

Чтобы подтолкнуть клиента к оформлению финансовой защиты, банк может снижать процентную ставку при наличии полиса. В некоторых случаях заемщикам даже выгоднее купить страховку, чем переплачивать банку проценты.Оформление полиса происходит в день выдачи ипотечного кредита, делать его раньше нет смысла. Хотя страховые компании готовы заключать договора еще на этапе подготовки к сделке с недвижимостью.

Есть вероятность, что покупка не состоится, поэтому приобретать страховку заранее не стоит.

Хотя в случае отказа страховая премия будет возвращена в полном объеме, вы просто потратите свое время.К тому же, переплатите за период, пока готовятся документы, а это может быть целый месяц. Кстати, страховку вправе купить не только ипотечные заемщики, но и другие владельцы недвижимости, чтобы обезопасить себя от утраты титула.Заемщику следует обращаться в страховые компании, с которыми у банка есть действующее соглашение.

Теоретически можно пойти и в другую фирму, в которой у вас есть скидка, но придется согласовать ее с кредитором.Ипотечным заемщикам проще всего согласиться на оформление полиса в банке, тем более, что крупные организации (Сбербанк, ВТБ) предлагают приобрести его в своей дочерней компании. Делать страхование титула при ипотеке нужно только первые 3 года, после этого риски исчезают.Для покупки полиса в банке дополнительных бумаг не потребуется.

Если вы обратились в страховую компанию самостоятельно, возьмите с собой:

  • Выписку ЕГРН о праве собственности и наличии залога;
  • Договор основания права собственности.
  • Кредитный договор;
  • Паспорт;

Срок действия договора страхования – 1 год, после чего вам следует обратиться в банк или страховую компанию и продлить его действие. Некоторые страховщики допускают оформление сразу на 3 года по договоренности с ипотечным заемщиком.Обратите внимание, что в законодательстве говорится о 3 годах исковой давности.

Однако есть исключения, когда опротестовать сделку можно в течение 10 лет. Если купля-продажа вызывает серьезные опасения, есть смысл самостоятельно страховать квартиру от риска утраты титула в течение этого срока.Цена страховки титула зависит от нескольких факторов:

  1. Оценочная стоимость объекта недвижимости;
  2. От истории права собственности, количества и вида сделок. Если высок риск утраты титула, страховая компания может повысить тариф.
  3. Расценки страховой компании, чаще всего они укладываются в диапазон 0,5-1% от стоимости залога. Если вы купили квартиру в ипотеку за 1 млн. рублей, стоимость титульного страхования составит 5-10 тысяч рублей в год. В отличие от других видов финансовой защиты при ипотеке, цена полиса снижаться не будет, потому как привязана не к остатку кредита, а к цене недвижимости;

Имейте в виду, что страховщик вправе отказаться от страхования титула, если посчитает сделку рискованной.

В таком случае нужно обратиться в другую компанию или еще раз подумать, стоит ли покупать недвижимость с сомнительным прошлым.Как и любой вид страхования, финансовая защита титула при ипотеке обладает рядом особенностей. Каждая страховая компания выдает заемщикам объемный свод правил. Не поленитесь и прочитайте их до конца, быть может, вы передумаете оформлять полис.

Дело в том, что при выплате есть ряд исключений, когда клиент не получает деньги, хотя по его мнению случай явно относится к страховым.Условия договоров отличаются, но в качестве примера можно привести несколько «подводных камней»:

  • Если при покупке полиса заемщик указал неверные сведения, в страховой выплате откажут, а договор аннулируется в суде;
  • Если недвижимость изъята по причине долгов клиента, земельный участок забрало государство для своих нужд или по причине бесхозяйственного отношения, в выплате откажут.
  • В случае наступления событий, которые могут привести к страховому случаю, нужно сразу же связаться со страховщиком и известить об этом;

Внимательно читайте договор и сразу задавайте все интересующие вопросы, тем более, что стоимость полиса не так мала. Если в отношении вашей квартиры начинается судебное дело о признании сделки ничтожной, сразу же известите страховую компанию и наймите хорошего юриста.Если наша статья оказалась вам полезна, то делитесь ею в социальных сетях. А так же подписывайтесь на обновления блога, чтобы не пропустить самое интересное!Оценка статьи:

(пока оценок нет)

Загрузка.

Сохранить себе в: Автор

Добрый день. Меня зовут Евгения Каровольская.

Я автор данного портала. Наша команда ежедневно трудится над развитием проекта.

С радостью рассмотрим ваши предложения Нравится ли вам эта статья?

  1. Нет
  2. Да
  3. Можно сделать лучше

Poll Options are limited because JavaScript is disabled in your browser. Популярные статьи

Как переоформить ипотеку на другую квартиру Перенос ипотеки в Сбербанке. 22.01.2020

Какие банки дают ипотеку под материнский капитал Где можно взять.

31.12.2019

Как использовать материнский капитал на погашение ипотеки Как потратить материнский.