Как продать квартиру которая находится в ипотеке



Как продать квартиру в ипотеке


Ипотека Вот сейчас куплю квартиру, а что потом? А если переезд? Или выплачивать не смогу?

Или дети появятся и нужно будет больше комнат?. Зачастую эти вопросы мешают спать тем, кто задумывается о покупке собственной недвижимости, и не дают решиться на сделку. Действительно, можно ли будет продать квартиру, если до окончания выплат еще несколько лет и миллионов, а жизненные обстоятельства изменились?

Спойлер — можно! Причем существует несколько законных способов. Разберемся со всеми. Какие у вас права на купленную в кредит квартиру Что же такое ипотека?

Если объяснять простыми словами, то это кредит под залог недвижимости. То есть банк дает вам деньги под залог покупаемой вами квартиры. Это называется обременение. Снять обременение с квартиры можно после полного погашения займа.

Права заемщиков регулируются Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ. В Статье 29 говорится о праве залогодателя пользоваться заложенным имуществом.

Покупатель квартиры в ипотеку может использовать ее по прямому назначению: для проживания, сдачи, регистрации жильцов и т.д. Что касается права на продажу недвижимости, есть некоторые нюансы.

О них говорится в Статье 37: Отчуждение заложенного имущества.

Квартира, заложенная по договору об ипотеке, может быть отчуждена залогодателем другому лицу, в том числе путем продажи, но лишь с согласия залогодержателя — банка, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Следовательно, если вы захотите продать квартиру, находящуюся в ипотеке, первый шаг — обращение в банк, выдавший кредит.

В противном случае сделка может быть оспорена, а недвижимость может перейти в собственность банка, к тому же, с вас могут потребовать возмещение убытков согласно пункту 2 Статьи 346 Гражданского кодекса РФ. Где найти покупателя на такую квартиру Зачем покупателю квартира с обременением, если можно купить без? С одной стороны, да, ведь сделка может нести для него определенные риски.

Но ведь на любую кастрюльку найдется своя крышечка.

И чаще всего в качестве «крышечек» выступают риелторы.

Объясним, почему. Как правило, квартира с обременением выставляется на продажу по сниженной стоимости — иногда до 30% ниже рынка. И этим пользуются опытные риелторы.

Они хорошо знают рынок, юридически подкованы, готовы рисковать и могут заплатить вперед. Поэтому обычно первыми откликаются на подобные объявления.

Также профессиональные игроки рынка могут помочь потенциальным покупателям побороть сомнения.

Допустим, кому-то срочно нужна квартира большей площади, но денег на покупку мало. Такие клиенты готовы рискнуть и приобрести квартиру в ипотеке с дисконтом 10-20%, но только при условии, что им будет помогать специалист, которому они полностью доверяют. Третья группа покупателей — ищущие именно вашу квартиру.

Например, у застройщика есть очень удачная планировка — лучшая в доме.

Но все квартиры уже распроданы. Если такой объект с обременением появится в продаже, на него найдутся покупатели несмотря на риски.

Способы продажи квартиры с обременением Повторим еще раз — просто взять и продать такую квартиру по договору купли продажи не получится.

Начать нужно с похода в банк. Существует 4 способа продать ипотечное жилье:

  • Досрочное погашение ипотеки
  • Продажа квартиры банком
  • Продажа с погашением ипотеки во время сделки
  • Продажа недвижимости вместе с долгом

Разберемся, как ими воспользоваться.

1. Досрочное погашение ипотеки Простой с точки зрения понимания способ, но сложно осуществимый, т.к. нужно найти покупателя с наличными средствами. Он платит вам задаток, которым вы гасите остаток долга.

Затем снимаете обременение и продаете квартиру уже без ипотеки.

Преимущества

  1. Сама сделка проходит быстро
  2. Нет зависимости от решения банка
  3. Этапы сделки просты и прозрачны

Недостатки

  1. Если с продавцом что-то случится после передачи задатка, но до сделки, вернуть деньги будет проблематично
  2. Самый рискованный способ для покупателя — найти его будет сложно
  3. Нотариальное оформление договора защищает покупателя, но урегулирование споров через суд занимает много времени

Этот способ используется довольно редко.

Как правило, когда речь идет не об очень больших суммах.

Как это происходит

  1. Нужно получить согласие банка на продажу заложенной недвижимости и вместе с ним определить сумму оставшегося долга.
  1. Потом составить предварительный договор купли-продажи и заверить его у нотариуса. Это защитит интересы обоих сторон.
  1. Отразите в договоре, что покупатель погашает ипотеку за владельца продаваемой недвижимости, а остаток долга вносится как задаток.
    Лучше договориться именно о задатке (Статья 380 ГК РФ), поскольку если сделка сорвется по вине покупателя, задаток останется у продавца квартиры.

    А если по вине продавца, то покупатель сможет вернуть себе деньги в двойном размере.

  1. Дальше необходимо выписать всех зарегистрированных в квартире, включая собственника и несовершеннолетних.
  1. После этого возьмите у покупателя задаток, равный остатку по ипотеке, погасите кредит и снимите обременение с квартиры.
  1. Подпишите договор купли-продажи, зарегистрируйте переход права собственности и получите от покупателя оставшуюся сумму.

2.

Продажа с погашением ипотеки во время сделки Популярный вариант продажи ипотечных квартир. Часто применяется как для первичной, так и для вторичной недвижимости. В этом случае банк принимает участие в сделке в качестве непосредственного получателя задатка. Саму сделку проводит продавец, как правило, с привлечением профессионального риелтора.
Саму сделку проводит продавец, как правило, с привлечением профессионального риелтора.

Особенность такой сделки — использование двух банковских депозитарных ячеек. Преимущества

  1. Продавец спокоен, т.к. покупатель уже заплатил банку и вряд ли куда-то исчезнет
  2. Покупатель спокоен, т.к. в случае форс-мажора сможет вернуть деньги, уплаченные банку продавца
  3. Банк гарантированно получает оплату ипотечного кредита, а также выступает гарантом данной сделки
  4. Наиболее безопасная сделка, в которой все стороны защищены

Недостатки

  1. Сроки и даты устанавливаются банком и/или по его требованию, т.к.

    он фактически контролирует проведение сделки

Как это происходит

  1. Нужно получить согласие банка на продажу заложенной недвижимости и вместе с ним определить сумму оставшегося долга.
  1. Покупатель должен положить денежные средства в две банковские ячейки: в первую остаток по невыплаченной продавцом ипотеке и во вторую оставшуюся сумму за квартиру. Общую стоимость квартиры устанавливает продавец.
  1. Дальше необходимо подписать договор купли-продажи и зарегистрировать сделку в Росреестре.
  1. После регистрации перехода права собственности залоговое обязательство переходит к покупателю, а деньги из первой ячейки перечисляются напрямую банку.
  1. После погашения кредита банк выдает покупателю закладную на квартиру, по которой тот получает выписку из ЕГРН о снятии обременения.

    Это можно сделать через МФЦ.

  1. После выполнения всех перечисленных условий продавец получает доступ ко второй банковской ячейке с остатком денег за квартиру.

3. Продажа недвижимости вместе с долгом Перейдем к сделкам с ипотечной недвижимостью, в которых покупателю также нужен ипотечный кредит. Перекредитование — схема продажи недвижимости, когда у покупателя недостаточно средств на покупку.

Ему вместе с квартирой переходят обязательства по ипотеке от продавца на тех же или других условиях.

Покупатель подает заявку на ипотеку в обычном порядке, а в качестве объекта выбирает ипотечную квартиру. Если ипотека продавца была оформлена в том же банке, принимается решение о возможности переоформления предмета залога.

В этом случае с покупателем заключаются договор уступки прав и обязанностей по кредиту (займу) и договор купли-продажи.

Этот способ занимает меньше времени, т.к.

покупателю не нужно предоставлять документы по самой квартире, они уже есть в банке.

Если квартира была приобретена в ипотеку другого банка, рассматривается вариант перекредитования, при котором покупателем выступает новый банк. При этом залоговые права на квартиру в Росреестре перерегистрирует сама кредитная организация.

Преимущества

  1. Покупатель получает возможность приобрести квартиру в ипотеку по цене ниже рыночной
  2. Риски сторон сведены к минимуму, т.к. в сделке активное участие принимает банк

Недостатки

  1. Это сложная сделка, в которой требуется соблюдение многих условий
  2. Как правило, подобными сделками занимаются аккредитованные агентства — это стоит довольно дорого

Как это происходит

  1. В первую очередь продавец должен сообщить банку о своем желании продать квартиру и досрочно погасить ипотеку.
  1. Дальше нужно найти покупателей, которые хотят купить данную квартиру в ипотеку. Иногда их может порекомендовать сам банк. Обратите внимание, что у будущих покупателей должна быть сумма первоначального взноса в размере не менее оставшегося невыплаченного продавцом кредита.
  1. Продавцу нужно заключить с покупателем договор задатка и заверить его у нотариуса.

    В документе обязательно укажите, в каком банке будет оформлена ипотека на приобретение квартиры.

  1. Покупатель должен внести первоначальный взнос в качестве оплаты остатка по ипотечному кредиту продавца. Лучше, если деньги будут переданы непосредственно сотруднику банка.
  1. После этого происходит снятие обременения с квартиры.

    Процедура проводится бесплатно в течение трех дней.

    Оплатить нужно будет только выписку из ЕГРН, которая заменяет свидетельство о собственности.

  1. Далее пакет документов нужно передать в банк, где будет оформлять ипотеку покупатель.
  1. Следующий шаг — оценка квартиры.
  1. Если банк одобрит покупателю сделку, необходимо подписать договор купли-продажи, зарегистрировать переход права собственности и получить от покупателя или его банка оставшиеся денежные средства.

4. Продажа квартиры банком Если дошло до этого, то дела у вас не очень хорошо.

Данный способ применяется, если у заемщика серьезные просрочки по кредиту или он сообщает банку о невозможности дальше оплачивать ипотеку. Банки идут на продажу ипотечной квартиры только тогда, когда остальные варианты работы с заемщиком уже исчерпаны.

Если вдруг вы оказались в подобной ситуации, не отчаивайтесь.

В любом случае продать недвижимость можно.

Важно только действовать в рамках закона и не скрывать информацию от банка или покупателей.

Обязательное условие для продажи ипотечной квартиры банком — согласие кредитной организации или фирмы, которой продан долг, а также заемщика.

Недвижимость продается с торгов на специализированных площадках.

Преимущества

  1. Банк все делает сам, от продавца кроме согласия ничего не требуется
  2. Сделка абсолютно безопасна для всех участников

Недостатки

  1. Вырученная от продажи сумма может быть равна остатку по кредиту
  2. Как правило, цена сильно занижена, т.к.

    банк стремится вернуть заемные средства

Как это происходит

  1. Необходимо получить согласие банка на продажу недвижимости. Как правило, банк сам выступает с подобной инициативой.

    И подписать согласие на продажу квартиры банком.

  1. Далее банк оценивает квартиру, выставляет ее на торги и находит покупателя. Этот процесс может продолжаться длительное время, в течение которого цена будет уменьшаться. Продавец в данном случае не может возражать.
  1. При продаже квартиры будут задействоваться 2 банковские ячейки.

    В одну покупатель должен положить остаток по ипотеке. Во вторую — деньги для продавца. Может получиться, что вторая ячейка окажется пустой.

  1. После подписания ДКП продавцом и покупателем, а также договора банка с покупателем, кредитная организация должна отправить документы в Росреестр для снятия обременения.

    После этого банк сможет открыть свою ячейку.

  1. Продавец сможет открыть свою ячейку после регистрации перехода права собственности.

Планируя покупку квартиры в ипотеку, не стоит переживать от том, что вы ее не сможете продать.

Сможете! Главное, постарайтесь не допускать просрочек по платежу.

Лучше возьмите кредит на больший срок с меньшей ежемесячной нагрузкой и вносите досрочные платежи по мере возможности.

Прочитайте также: Как быстрее погасить ипотеку 10 235 Вам понравилась статья?

Понравилась 25 Нет 10 Теги #закон #ипотека #квартира #лайфхаки #продажа жилья Ипотека Что делать, если нет возможности оплатить ипотеку Лайфхаки Умный дом — без чего нельзя представить современную квартиру Похожие статьи Ипотека Что делать, если нет возможности оплатить ипотеку Ипотека Льготная ипотека под 6%: инструкция по применению Ипотека Как получить самое выгодное предложение по ипотеке Ипотека 7 вопросов про Дальневосточную ипотеку Документы, Ипотека Как получить имущественный вычет при покупке квартиры в ипотеку Ипотека Как снять обременение после выплаты ипотеки

Можно ли продать квартиру, если она находится в ипотеке?

26 марта 20205,9 тыс. прочитали5,5 мин.17 тыс. просмотров публикацииУникальные посетители страницы5,9 тыс.

прочитали до концаЭто 33% от открывших публикацию5,5 минут — среднее время чтенияВыплата ипотеки может стать непосильным бременем, что нередко приводит к необходимости продажи приобретенной квартиры. Законодательство допускает такой вариант, однако предусматривает ряд нюансов, обязательных к соблюдению.

В ином случае сделка может быть признана недействительной.Квартира, взятая в ипотеку, остается в залоге у банка до полной выплаты кредита. Это не запрещает использовать ее по назначению, однако создает определенные ограничения для передачи права собственности новому владельцу.С учетом данного фактора продать ипотечную квартиру можно. Однако вне зависимости от причин данного действия, вся операция производится с обязательным участием банка.

Это обусловлено обременением ипотечной недвижимости, при котором владелец ограничен в праве распоряжаться имуществом.Основанием для продажи квартиры может быть:

  1. невозможность дальнейшей выплаты ипотеки — нередко подобная ситуация возникает при потере работы;
  2. семейные и личные обстоятельства — развод, бытовые проблемы, переезд, иные факторы.
  3. улучшение жилищных условий — более выгодные условия кредитования позволяют вернуть часть средств от продажи квартиры и приобрести более удобное жилье;

Покупателями квартиры в ипотеке в большинстве случаев становятся риэлторы.

Их заинтересованность обусловлена занижением цен — ипотечное жилье продается обычно на 10-20% дешевле его рыночной стоимости.Также к профессиональным риэлторам обращаются и сами владельцы.
За определенный процент от сделки они помогут найти покупателя для ипотечной недвижимости, убедят приобрести такую квартиру и обеспечат корректное оформление сделки.С учетом специфики ипотечного кредитования и наличия обременения на квартире, продать ее можно следующими способами:

  1. самостоятельно найти покупателя и оформить сделку;
  2. обратиться в банк и продать ипотечное жилье с его помощью;
  3. передать долговые обязательства.
  4. досрочно погасить кредит в банке;

Каждый из предложенных вариантов имеет собственную процедуру действий.

Однако все они осуществляются при сотрудничестве с кредитующим банком. Без его ведома продавать квартиру нельзя.Преимущества для заемщика основываются на причинах, по которым он продает квартиру. Вне зависимости от выбранной процедуры, продавец избавляется от ипотеки и получает на руки определенную сумму средств, зависящую от сделки.

Вне зависимости от выбранной процедуры, продавец избавляется от ипотеки и получает на руки определенную сумму средств, зависящую от сделки. Недостаток — потеря недвижимости.Досрочное погашение ипотеки для продажи квартиры имеет два варианта реализации:

  1. привлечение средств покупателя квартиры на закрытие кредита.
  2. погашение займа собственными средствами;

В первом случае подразумевается обычная процедура досрочного погашения ипотеки. Заемщик вносит средства, снимает обременение с квартиры и дальше реализует ее по общим правилам без участия банка.Однако подобная схема применяется редко — не каждый заемщик обладает нужной для погашения ипотеки суммой.

В этой ситуации актуален второй вариант досрочного погашения — привлечение средств покупателя недвижимости.Порядок действий в данном случае следующий:

  1. заемщик и члены его семьи выписываются из ипотечной квартиры;
  2. заемщик вносит средства в счет оставшейся части займа и снимает обременение с квартиры;
  3. покупатель вносит задаток в размере, необходимом для погашения ипотеки;
  4. стороны оформляют куплю-продажу и акт приема-передачи недвижимости, после чего новый собственник регистрируется в Росреестре.
  5. банк рассчитывает оставшуюся сумму ипотеки;
  6. заемщик обращается в кредитующий банк, указывает причину и получает согласие на досрочное погашение и продажу ипотечной недвижимости;
  7. между заемщиком и покупателем составляется соглашение о внесении средств, документ заверяется нотариально;

Подобная сделка требует значительного доверия несмотря на документальное заверение основных ее этапов.

С учетом данного аспекта банк нередко принимается в качестве посредника и гаранта проведения сделки.Преимущество досрочного погашения — простота и оперативность оформления. При этом от решения банка мало что зависит, основной акцент делается на договоренности сторон. Из данного аспекта происходит и основной недостаток — риски мошенничества как для покупателя, так и для заемщика.Продажа долговых обязательств подразумевает переоформление ипотеки на покупателя квартиры.

В этом случае он возмещает заемщику уже выплаченные банку средства, а оставшуюся сумму погашает в течение установленного срока.Преимущества такого способа для покупателя:

  1. объем кредитования значительно меньше, чем при оформлении ипотеки с нуля.
  2. нет необходимости сразу оплачивать всю стоимость квартиры;
  3. стоимость квартиры обычно ниже рыночной;

Оформление такой сделки имеет ту же процедуру, что и стандартное получение ипотеки:

  1. банк проверяет заявителя на платежеспособность;
  2. покупатель обращается в банк с документами для оформления кредита;
  3. банк оценивает остаточную стоимость жилья, оформляет ипотеку и документы на нового владельца.
  4. заключается договор между покупателем и продавцом, передается сумма возмещения;

Залоговое обеспечение квартиры переоформляется банком. Покупателю достаточно лишь подписать необходимые документы.Преимуществом такого способа выделяют активное участие банка, что защищает от мошенничества.

Однако найти покупателя с необходимой суммой на руках достаточно сложно. В данном вопросе могут помочь аккредитованные при банке риэлторы, однако их услуги стоят немало.Продажа посредством банка считается наименее привлекательным способом реализовать ипотечную квартиру. Ее плюсом выделяют лишь защищенность от мошенничества со стороны покупателя.

При этом продавцу не нужно ничего предпринимать, банк делает все сам.Значительным минусом для продавца считается снижение стоимости квартиры. Банк не заинтересован продать недвижимость дороже, его основная цель — вернуть предоставленный заемщику кредит.

Нередко к данному способу владельца недвижимости принуждают при просроченных платежах и задолженностях.Процедура оформления следующая:

  1. на открытые ячейки покупатель вносит положенную сумму;
  2. квартира оценивается, выставляется на торги, при задержках в поисках покупателя стоимость квартиры постепенно снижается;
  3. заемщик обращается в банк, дает согласие на продажу недвижимости банком;
  4. после этого оформляется договор купли-продажи — заемщик лишь подписывает документы, их составление и снятие залога осуществляется банком.
  5. для совершения сделки открываются две ячейки — одна содержит сумму долга перед банком, вторая — остаток для продавца;

Если ипотека была оформлена недавно — ячейка для заемщика может и вовсе оказаться пустой. Особенно если квартира была продана по существенно низкой цене.Самостоятельная продажа квартиры в ипотеке имеет схожую процедуру с реализацией недвижимости через банк. Ключевая особенность — продавец ищет покупателя и составляет договор купли-продажи на своих условиях.Процедура оформляется по следующему алгоритму:

  1. кредитор открывает две ячейки для себя и продавца;
  2. заемщик обращается в банк и получает согласие на продажу квартиры в ипотеке;
  3. покупателю выдается выписка из ЕГРН об отсутствии обременения;
  4. продавец получает положенные ему средства из второй ячейки.
  5. после регистрации держателем залога становится покупатель, заемщик использует средства из первой ячейки для погашения ипотеки;
  6. подписывается договор купли-продажи, сделка регистрируется в Росреестре;
  7. определяется объем оставшегося долга;
  8. покупатель вносит невыплаченную ипотеку банку и оставшуюся часть переводит в ячейку продавца;

Такая сделка считается наиболее защищенной и выгодной для всех сторон.

Продавец уверен в надежности покупателя — тот уже оплатил стоимость квартиры. Продавец защищен банковскими гарантиями. Сам банк при этом возвращает сумму кредита.Для продажи квартиры, находящейся в ипотеке, не зависимо от выбранного способа, собирают следующие документы:

  1. паспорта всех собственников продаваемой недвижимости, если владельцу нет 14 лет — предоставляется свидетельство о рождении;
  2. если квартира оформлена в ипотеку в браке — требуется письменное согласие супруга на ее продажу;
  3. технический паспорт квартиры;
  4. справка из управляющей компании или ТСЖ об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
  5. выписка из домовой книги — на момент продажи в ней не должно быть ни одной фамилии, иначе сделка будет отменена;
  6. справка с оценочной стоимостью недвижимости — таковая оформляется независимыми экспертами, соответствующую фирму нередко рекомендует банк.
  7. выписка из ЕГРН с подтверждением права собственности;

Если среди собственников есть несовершеннолетние — потребуется и разрешение от органов опеки и попечительства.

Они должны убедиться, что имущественное положение детей не ухудшится в процессе заключения сделки.Сложность продажи квартиры в ипотеке заключается в поиске покупателя.

Несмотря на определенную выгоду, не все готовы приобретать недвижимость с обременением. Также имеются и определенные риски, связанные с возможным мошенничеством.Наименее защищенной считается схема с досрочным погашением кредита.

В этом случае заемщик сам ищет покупателя и не может быть уверен в его добросовестности. Если оформление купли-продажи производится с участием банка — риски мошенничества снижаются для всех сторон сделки.Кредитор проверяет документы, открывает ячейки для оплаты, ведет оформление купли-продажи. В этой ситуации сделка будет защищенной и правильно оформленной.

Однако если банк при этом сам ищет покупателя — рассчитывать на выгоду от продажи заемщику уже не стоит.Также выделяют и условия ипотечного кредитования. В договоре может быть прямой запрет на любую продажу имущества. В некоторых случаях ее реализация допускается, но только при участии банка.

Нередко кредитор оставляет за собой право искать продавца, что делает сделку невыгодной.Отдельно выделяют и налоговые обязательства. Если заемщик владел ипотечной квартирой меньше трех лет и продал ее с выгодой для себя — он выплачивает налог в 13% от полученной прибыли.

Как продать квартиру в ипотеке – 4 лучших способа + отзывы продавцов и покупателей

Купишь квартиру в ипотеку, пройдет пара лет – и прибавление в семье.

Или другая работа с другой зарплатой.

Или подвернулся супервыгодный вариант покупки. А у тебя – кредит на 20 лет… Как продать квартиру в ипотеке, чтобы всё по закону, и не продешевить? Возможно ли это вообще? Да. Более того, существует сразу несколько вариантов такой продажи.

О них и поговорим. Содержание

  1. 3 Кто покупает квартиры в ипотеке
  2. 6.4 Какие риски у продавца и покупателя могут быть при сделке по ипотечной квартире?
  3. 4.1 Досрочная уплата ипотеки
  4. 6.1 Как оплачиваются налоги при продаже ипотечной квартиры?
  5. 2 Кто и зачем продает квартиры в ипотеке
  6. 4.4 Продажа ипотечного жилья банком
  7. 4.3 Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом
  8. 6.2 Можно ли продать квартиру, взятую по военной ипотеке?
  9. 1 Права владельца на кредитную квартиру
  10. 6.3 Как продать ипотечную квартиру, купленную с использованием маткапитала?
  11. 5 Документы для продажи квартиры в ипотеке
  12. 4.2 Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки
  13. 6 Часто задаваемые вопросы по продаже квартиры в ипотеке
    • 6.1 Как оплачиваются налоги при продаже ипотечной квартиры?
    • 6.2 Можно ли продать квартиру, взятую по военной ипотеке?
    • 6.3 Как продать ипотечную квартиру, купленную с использованием маткапитала?
    • 6.4 Какие риски у продавца и покупателя могут быть при сделке по ипотечной квартире?
  14. 4 Способы продажи квартиры в ипотеке
    • 4.1 Досрочная уплата ипотеки
    • 4.2 Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки
    • 4.3 Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом
    • 4.4 Продажа ипотечного жилья банком

Права владельца на кредитную квартиру Суть ипотеки в том, что банк выдает вам деньги под залог покупаемой квартиры. Это называется обременением вашего новоприобретенного имущества.

После покупки жилья закладная на него отправляется на хранение в кредитную организацию и находится там до тех пор, пока вы не погасите заем.

Читайте также: Что такое ипотека и ипотечный кредит, как правильно оформить ипотеку, документы, специальные программы, субсидии + советы и примеры из жизни Все права участников ипотеки указаны в федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (от 16.07.1998 №102-ФЗ). Статья 29 этого документа разрешает покупателю имущества использовать его по прямому назначению.

То есть жить в квартире, регистрировать в нее всех, кого душа пожелает, сдавать жилье в аренду и так далее. А вот что касается распоряжения имуществом (права на продажу), есть кое-какие тонкости. В статье 37 говорится, что квартира может быть отчуждена, в том числе через продажу, – но только с согласия залогодателя.

А это значит, что при любом способе продажи первым шагом станет обращение в банк. В противном случае сделка может быть оспорена, а имущество перейдет во владение банка – об этом нам говорит статья 301 Гражданского кодекса РФ.

Реальные истории:«У меня была ипотека под чудовищные проценты – кажется, 14,8% – в одном маленьком банке. Когда оставалось 150 тысяч, уже сил не было жить в однушке, решила ее продать. Не стала ничего сообщать ни банку, ни покупателю, чтобы не тянуть резину.

Взяла задаток, погасила ипотеку, сняла обременение и оформила как куплю-продажу.

Самое трудное было уговорить покупателя подождать со сделкой неделю» Кто и зачем продает квартиры в ипотеке Из множества причин, по которым люди пытаются продать квартиру, за которую еще не выплачен ипотечный кредит, отметим главные:

  1. Невозможность обслуживать ипотеку. Владелец жилья потерял работу или другой источник дохода, и больше не в состоянии платить ежемесячно крупные суммы.
  2. Семейные или бытовые обстоятельства. Развод, свадьба, плохие соседи, выявившиеся существенные недостатки квартиры (необязательно трещины на стенах – может быть, изменение маршрутов общественного транспорта или постройка по соседству шумного торгового центра).
  3. Желание (и возможность) улучшить жилищные условия. В этом году рост кредитования покупки жилья в РФ уже превысил 30%, снижается процентная ставка. Появляются новые возможности. Продажа квартиры дает недостающие средства для покупки новой большей жилплощади.

Читайте также: Как взять ипотеку без первоначального взноса — 9 основных способов 2021 года Кто покупает квартиры в ипотеке В 99 процентах случаев выставленная на продажу квартира с обременением продается по существенно сниженной цене. Для опытного риэлтора подобные предложения – золотое дно, поэтому чаще всего на объявления первыми откликаются именно они. Кроме того, специалисты по недвижимости – народ рисковый, ради хорошей прибыли некоторые из них готовы платить вперед.

И если вы согласны подвинуться по цене процентов на 20-30 от рыночной, можно воспользоваться услугой срочного выкупа. Также риэлторы (естественно, опытные и грамотные) могут оказаться полезными, если потребуется убеждать сомневающихся и опасающихся покупателей.

Именно последние, не имеющие больших сумм, но желающие приобрести квартиру побольше и получше, – вторая категория покупателей жилья в ипотеке. Они согласны на сложную сделку за дисконт процентов в 10 к рыночной цене, но предпочитают, чтобы их вел за руку опытный специалист.

Еще одна группа покупателей – ценители жилья в конкретных домах. Если ваша ипотечная квартира находится в жилом комплексе, куда стремится попасть жить полгорода, то беспокоиться не о чем: найдутся желающие и на предложение с обременением.

Способы продажи квартиры в ипотеке Как уже говорилось выше, продать квартиру с обременением через заключение обычного договора купли-продажи нельзя. Любой способ продажи так или иначе будет начинаться с похода в банк.

Всего существует 4 варианта продажи ипотечной собственности:

  • Досрочная уплата ипотеки
  • Продажа ипотечного жилья банком
  • Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом
  • Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки

Досрочная уплата ипотеки Этот способ – самый простой с точки зрения понимания, и самый сложный с точки зрения поиска покупателей, потому что нужен покупатель с наличкой. Схема сделки такова: вы берете у покупателя задаток, оплачиваете им остаток кредита, снимаете обременение и продаете квартиру уже как свободную от притязаний банка. Этапы оформления:

  1. Получаем оставшуюся сумму от покупателя.
  2. Составляем предварительный договор купли-продажи с покупателем, заверяем у нотариуса, что будет защищать интересы обеих сторон. Важно отразить в Договоре, что покупатель погашает кредит за владельца квартиры и остаток долга вносится как аванс или задаток (продавцу лучше оформлять задатком, так как в случае срыва сделки по вине покупателя, задаток остается у продавца квартиры);Это важный момент: он позволяет (по крайней мере, теоретически) вернуть задаток, если продавец вдруг передумает расставаться с квартирой, или с ним что-то случится.
  3. Берем у покупателя задаток, равный сумме остатка по ипотечному кредиту (можно взять и больше, но вряд ли покупатель расщедрится).
  4. Вместе с банком определяем сумму оставшегося долга.
  5. Подписываем договор и регистрируем переход права собственности в регистрационной палате.
  6. Выписываем всех зарегистрированных в квартире, включая владельца. Несовершеннолетние также входят в этот список. Урегулирование вопроса с органами опеки происходит как при обычной сделке.
  7. Вносим полученную сумму в банк, закрываем ипотеку, снимаем обременение.
  8. Получаем согласие банка на продажу заложенной недвижимости. При этом в некоторых случаях нужно будет указать причину досрочного погашения ипотеки.

Плюсы Все этапы сделки просты и понятны всем ее сторонам.

Кроме того, это самый быстрый способ продажи, время ограничено только сроками проведения необходимых процедур в банке и госорганах.

Вы не зависите от решения банка.

Минусы Это наиболее рискованная для покупателя форма продажи ипотечной квартиры.

В любой момент после передачи задатка и снятия обременения продавец может отказаться от сделки, перестать выходить на связь, попасть в больницу, уйти из жизни, и заставить его или наследников вернуть деньги будет очень непросто.

Нотариальное оформление договора будет на стороне покупателя, но решение вопроса через суд может сильно затянуть сроки. Сфера применения Именно из-за рискованности досрочное погашение ипотеки через покупателя – относительно редкий вариант, и используется он больше при продаже нового жилья, находящегося в процессе строительства.

Реальные истории:«Мы продавали квартиру через досрочное погашение. Скинули цену на 20%, хороший район, отличный ремонт – короче, нашли семью. У нас оставалось выплатить 450 000 рублей по ипотечному договору с «Дельта-кредитом».

Покупатели отказались платить наличными, переводили сами на наш счет. Ждать, пока в банке подготовят документы на снятие обременения, пришлось больше часа. Покупатели тряслись, как осиновый лист.

Нам даже покурить выйти не давали, сразу истерика начиналась: «А вдруг не вернетесь!». Сидели, говорили обо всем на свете, чтобы снять напряжение» Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки Вариант, при котором банк участвует в сделке как непосредственный получатель задатка. Саму сделку проводит продавец (лучше с привлечением знакомого риэлтора или по рекомендациям своих знакомых).

Отличительной особенностью является использование банковской депозитарной ячейки, а точнее двух.

Этапы оформления:

  1. После выполнения перечисленных выше условий продавец получает доступ ко второй ячейке с оставшимися деньгами.
  2. Затем банк выдает покупателю погашенную закладную на квартиру по которой он получает выписку из ЕГРН об отсутствии обременения. Обычно все это происходит в МФЦ.
  3. После регистрации перехода права собственности залоговое обязательство переходит к покупателю, а продавец получает деньги из первой ячейки для погашения остатка долга по ипотеке.
  4. Покупатель закладывает деньги в две ячейки: одну для банка (в размере невыплаченной ипотеки), вторую (остаток) для продавца.
  5. Подписывается договор купли-продажи и регистрируем сделку в Росреестре.
  6. Вместе с банком определяем сумму оставшегося долга.
  7. Получаем согласие банка на продажу заложенной недвижимости.

Читайте также: Рефинансирование ипотечных кредитов: способы, тонкости, подводные камни + 12 лучших предложений банков Плюсы Наиболее безопасная сделка. Продавец уверен, что покупатель никуда не денется, поскольку тот уже заплатил банку. Покупатель знает, что сможет вернуть деньги, уплаченные в адрес банка продавца, в случае форс-мажорных обстоятельств.

Банк гарантированно получает полную оплату ипотечного кредита и выступает в данной схеме гарантом сделки.

Минусы Сделку фактически контролирует банк.

Все сроки и конкретные даты устанавливаются по требованию кредитной организации.

Это не всегда удобно. Сфера применения Наиболее частый вид продаж ипотечного жилья, используется как в сфере первичной, так и вторичной недвижимости. Реальные истории:«После продажи своей однушки нашел неплохую двушку, но с обременением.

Сначала было страшновато, но когда с цены на 200 тысяч ниже рынка удалось скинуть еще 70 – решил рискнуть. Продавец кредитовался в банке Уралсиб. Платить ему оставалось что-то около 300 тысяч.

Он обещал, что возьмет в долг, ипотеку погасит и будем делать обычной куплей-продажей, но не срослось. В итоге арендовали две ячейки в том же Уралсибе.

В одну я закладывал деньги для банка (те самые 300 с чем-то тысяч), в другую – деньги для продавца. Условия для каждой из ячеек были разными. Ячейку для банка можно было открыть после того, как я получал свидетельство о собственности с обременением.

Продавец гасил кредит и снимал обременение. После того, как я получал чистое свидетельство, открывалась ячейка с оставшимися деньгами. В итоге все довольны, все спокойны – самая разумная схема на сегодняшний день, я считаю» Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом «Перезайм» – очень частая схема, используемая, когда покупатель не имеет достаточных средств для покупки.

Такому покупателю вместе с квартирой передаются обязательства по ипотеке прежнего владельца – иногда на тех же условиях, иногда – на других (банк оценивает нового заемщика в соответствии со своими стандартами).

Для продающей стороны это способ на приемлемых условиях и без чрезмерного дисконта расстаться с недвижимостью. Для приобретающей – возможность купить жилье на лучших условиях, чем при обычной ипотеке. Покупатель подает заявку на ипотеку в обычном порядке.

После одобрения желаемой суммы, в качестве объекта выбирает ипотечную квартиру. Если ипотека продавца взята в том же банке, принимается принципиальное решение о допустимости переоформления предмета залога. Если квартира бралась в ипотеку в другом банке, рассматривается возможность перекредитования (в качестве покупателя выступает «новый» банк).

Перерегистрирует залоговые права на квартиру в Росреестре сама кредитная организация. Этапы оформления

  1. Передаем пакет документов (перечень читайте ниже) в банк, где собирается брать ипотеку покупатель.
  2. Покупатель вносит первый взнос в качестве оплаты долга по ипотеке продавца. Лучший вариант – когда деньги передаются непосредственно сотруднику банка.
  3. Находим (либо банк рекомендует) покупателей, желающих взять нашу квартиру в ипотеку. Первый взнос наличными у них должен быть не меньше, чем оставшаяся невыплаченная сумма кредита.
  4. Заключаем с покупателем договор задатка, заверяем его у нотариуса. В этом документе необходимо указать, в каком именно банке берется ипотечный кредит, на который приобретается квартира.
  5. Сообщаем банку о желании продать ипотечную квартиру и досрочно погасить кредит.
  6. Если всё в порядке, и банк одобрил покупателю сделку, подписываем договор купли-продажи, регистрируем переход права собственности, получаем от покупателя (или от его банка) оставшуюся сумму.
  7. Снятие обременения с квартиры. Процедура зависит от банка. Где-то (например, в Сбербанке) представитель кредитной организации приносит закладную прямо в МФЦ или регистрационную палату, где-то продавцу приходится самому брать бумаги. Снятие обременения проводится в течение 3 дней, это бесплатная услуга, заплатить придется только за выписку из ЕГРН, которая сейчас заменяет свидетельство о собственности.
  8. Проходим процедуру оценки продаваемой квартиры.

Плюсы Поскольку в сделке активно участвует банк, риски для сторон сведены к минимуму. Покупатель получает возможность купить в кредит квартиру по относительно низкой цене.

Минусы В этой сделке непросто свести концы с концами: чтобы продавец нашел покупателя, у последнего в качестве задатка имелась сумма, равная долгу продавца по кредиту, чтобы банк (или два банка) согласился оформить сделку… Чаще всего подобными операциями занимаются аккредитованные при банках агентства недвижимости. Их услуги стоят порой немалых денег. Сфера применения Практически все сделки, в которых покупатель рассчитывает на ипотечный кредит при покупке ипотечной же квартиры, проходят по такой схеме.

Реальные истории:«Развелись с мужем, и продажа ипотечной квартиры стала неизбежной.

Решила попродавать сама. Подала заявление в банк.

Там мне сказали, что это формальность, и они никому не отказывают. Специалист банка сказал, что продать я могу, погасив ипотеку до совершения сделки за счет денег покупателя либо перевести ипотеку на покупателя, который хочет взять кредит на жилье в этом же банке. Подала объявления, цену поставила по нижнему уровню – дешевле моей на Авито в нашем районе была только одна квартира.

Сразу появились два покупателя.

Первые – с реальными деньгами, вторые – с одобренной ипотекой в нашем банке. Которые с наличкой, быстро соскочили – испугались гасить за меня мой кредит.

А покупатели с ипотекой прошли до конца. Деньги закладывали в две ячейки (одна для банка, вторая для меня и бывшего мужа).

В регистрационную палату ездили вместе с покупателями и представителем банка.

Через 5 дней получили выписки из ЕГРН, с ними приехали в банк, взяли справку о закрытой ипотеке и открыли свою ячейку. На всё про всё ушел ровно месяц» Продажа ипотечного жилья банком Если вам грозит четвертый способ продажи ипотечной квартиры – дело плохо. Он применяется, если допущены серьезные просрочки по кредиту, либо заемщик сообщил банку о невозможности оплачивать ипотеку.

Обязательное условие – получение согласия кредитной организации (или фирмы, которой продан долг), а также заемщика. У последнего вариантов, как правило, нет. Сделка безопасна как для продавца, так и для покупателя.

Продажа жилья проводится с торгов на специализированных интернет-площадках. Этапы оформления:

  1. Задействуется две ячейки: в одну покупатель помещает сумму, равную невыплаченному кредиту, во вторую – деньги, предназначающиеся продавцу. Если ипотеку взяли недавно, то во второй ячейке может не оказаться ничего.
  2. Получаем согласие банка на продажу заложенной недвижимости (скорее всего, банк или коллекторы сами будут требовать от вас обратиться с предложением о продаже).
  3. Регистрируется переход права собственности на квартиру. Продавец открывает ячейку.
  4. Банк оценивает квартиру, выставляет на торги, находит покупателя. Этот процесс может продолжаться длительное время и сопровождаться постепенным понижением цены. Продавец в данном случае возразить не может.
  5. Подписываем согласие на продажу объекта структурами банка.
  6. После заключения договора купли-продажи (его подписывают продавец и покупатель), а также предварительного договора банка с покупателем, кредитная организация отправляет документы в Росреестр для снятия обременения. Банк открывает ячейку.

Плюсы Продавцу не нужно ни о чем беспокоиться, банк всё сделает сам.

Сделка безопасна для всех участвующих в ней сторон.

Минусы Цена чаще всего очень существенно занижена, поскольку банку важно вернуть только заемные деньги, интересы продавца квартиры его волнуют мало.

Нередко вырученная от продажи сумма равна остатку ипотечного кредита. Сфера применения Квартиры в проблемной ипотеке.

На продажу ипотечной недвижимости банки идут только тогда, когда все прочие методы работы с заемщиком уже исчерпаны. Реальные истории:«Платили ипотеку примерно три года, потом пришлось уволиться с работы. Платеж в 21 000 в месяц вносить не было никакой возможности.

Квартиру в конце концов выставили на торги.

Нам повезло – ее купили почти сразу, а цена позволила закрыть ипотеку и еще 400 тысяч на руки получить» Документы для продажи квартиры в ипотеке Чтобы сделка прошла без сучка, без задоринки, продавцу необходимо заранее подготовить требуемый пакет документов.

Для разных вариантов продажи ипотечной квартиры он будет своим, а мы приведем здесь полный список:

  • Если среди владельцев имеются несовершеннолетние, придется получать разрешение на продажу в органах опеки. Дадут его только в том случае, если сделка не ухудшает условия жизни ребенка. Соответственно, необходимо будет не представить документы не только на продажу квартиры, но и на покупку новой. Обратите внимание: разрешение оформляется только при участии в процессе обоих родителей (опекунов, усыновителей), даже если они в разводе и живут в разных концах планеты. Срок рассмотрения заявления – 14 дней.
  • Технический паспорт квартиры. Если его нет, поспешите с заказом через БТИ или МФЦ, поскольку делается этот документ небыстро.
  • Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на продаваемую квартиру – она подтвердит, что владельцем являетесь именно вы, а жилье свободно от обременения.
  • Купленная в браке, но оформленная на одного из супругов квартира не может быть продана без согласия второго супруга – в том числе если семья официально распалась. Согласие нужно оформить у нотариуса (стоимость – около 1500 рублей, в зависимости от региона).
  • Справка формы №9 (выписка из домовой книги) – в ней отражен список зарегистрированных в квартире лиц. Если на момент продажи там будет хоть одна фамилия, банк сделку завернет.
  • Справка из управляющей компании либо ТСЖ об отсутствии долга по коммунальным платежам.
  • Справка об оценке квартиры. Фирму, производящую оценку, как правило, рекомендует сам банк. В любом случае, у нее должна быть лицензия на оказание таких услуг. Стоимость оценки, в зависимости от региона, обычно составляет 3-5 тысяч рублей.
  • Паспорта всех владельцев продаваемой недвижимости (для несовершеннолетних до 14 лет – свидетельства о рождении).

Читайте также: Что будет, если вообще не платить кредит — последствия + 6 способов сделать это законно Часто задаваемые вопросы по продаже квартиры в ипотеке Как оплачиваются налоги при продаже ипотечной квартиры?

– Налоговое регулирование такое же, как и у обычного жилья: если вы владели квадратными метрами дольше трех лет, при продаже за любую сумму не платите ничего.

А вот если квартира была в собственности меньше трех лет, и продаете вы ее по более высокой цене, чем покупали, придется заплатить налог 13% (один раз можно получить вычет в 1 миллион рублей). Уклониться не получится, поскольку сделку контролирует банк, и сумма в договоре купли-продажи будет прописана корректная. К слову, для недвижимости, купленной после 1 января 2016 года, срок владения для освобождения от налога установлен в 5 лет.

Можно ли продать квартиру, взятую по военной ипотеке?

– Если коротко: можно, но сложно.

Военную ипотеку регулирует специальный закон – № 117-ФЗ

«О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»

от 20.08.2004.

Согласно этому документу, квартира, приобретенная с использованием целевого займа Минобороны, остается в залоге не только у банка, но и у военного ведомства до возврата суммы займа либо до истечения 20 лет военной службы его получателя. Чаще всего, процедура продажи сводится к поиску средств для погашения целевого жилищного займа.

В остальном всё как в первом варианте, описанном выше: о желании продать жилье уведомляется Росвоенипотека, погашается остаток задолженности, снимается обременение, затем заключается обычный договор купли-продажи с покупателем.

Читайте также: Как выгодно купить квартиру и сэкономить деньги Как продать ипотечную квартиру, купленную с использованием маткапитала? – Самой большой сложностью в такой продаже будет необходимость выделить доли детям (соответствующее обязательство родители подписывают у нотариуса при оформлении маткапитала). Редкий покупатель после уплаты им первоначального взноса в погашение ипотеки станет ждать, пока вы оформите доли.

Кроме того, в этом случае придется согласовывать сделку с органами опеки, которые потребуют одновременно с документами на продаваемое жилье представить и сведения о покупаемом (доли детей не должны уменьшиться).

Поэтому на сегодняшний день родители чаще всего идут на риск: продают ипотечное жилье, не оформляя в нем доли детей. Пенсионный фонд РФ в последние три года резко активизировал контроль над целевым использованием маткапитала, поэтому такие действия могут грозить отменой сделки.

Кроме того, если по достижении 18 лет дети решат опротестовать решение родителей, «забывших» выделить доли, куплю-продажу также признают незаконной. Какие риски у продавца и покупателя могут быть при сделке по ипотечной квартире? – Продавец не рискует практически ничем.

Залоговые права банка зарегистрированы в Росреестре, а значит, никто не может лишить человека жилья, пока обременение не снято и сделка не завершена.

А вот для покупателя рисков немало. Если продавец не получил согласие банка на продажу, сделку могут оспорить. Теоретически продавец после получения задатка и снятия обременения имеет возможность «соскочить», и получить с него деньги будет проблематично.

Причем необязательно он пойдет на это дело сознательно. Например, могут выявиться проблемы с правоустанавливающими документами, с органами опеки и так далее.

Могут произойти обстоятельства непреодолимой силы: болезнь, смерть, пожар – да мало ли форс-мажорных случаев! Опять же, возвращение задатка будет сопряжено с огромными трудностями.