На какие документы обращать внимание при покупке квартиры вторички



На какие документы обращать внимание при покупке квартиры вторички

Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?

alexxxey.07/DepositphotosПри покупке квартиры проверять нужно как саму недвижимость, так и ее собственника, то есть продавца. Основная задача – выявить обстоятельства, которые в будущем могут привести к тому, что Ваша сделка купли-продажи или предыдущие сделки с этим жильем окажутся недействительными.

Как итог – вполне возможно, что Вы, даже уже как полноправный собственник, можете лишиться купленной квартиры.1. Изучите правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру.Право собственности может подтверждаться разными документами в зависимости от даты проведения сделки.Если квартира приобретена до 15 июля 2016 года, то право собственности подтверждает свидетельство о государственной регистрации. Если с 16 июля до 31 декабря 2016 года – выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП).

После 1 января 2017 года право собственности удостоверяют выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).Правоустанавливающие документы – это те, что перечислены в качестве оснований права в свидетельстве, выписке ЕГРП или ЕГРН. Это может быть договор (купли-продажи, мены, участия в долевом строительстве, дарения и т. п.); свидетельство о праве на наследство; брачный договор; договор передачи в порядке приватизации и другие.На что обратить внимание?

Прежде всего проверьте соответствие адреса квартиры, информацию о собственнике, площадь квартиры, номер записи в реестре прав, наличие особых условий и ограничений в использовании.2. Сверьте эти данные с данными, указанными в базе Росреестра. Для этого сделайте запрос .3.

Проверьте отсутствие обременений: ипотеки, ареста, запрета на сделки в базе Росреестра (по тому же запросу).4. Запросите на бумаге.По нашей практике, данные в общедоступной электронной базе Росреестра не всегда обновляются вовремя и соответствуют действительности, поэтому необходимо запросить актуальную выписку из ЕГРН на бумажном носителе.

Это можно сделать в любом МФЦ. Срок изготовления – чуть больше недели в зависимости от региона.

Milkos/Depositphotos5.

Запросите у собственника выписку из домовой книги.Это делается для того, чтобы узнать, кто сейчас зарегистрирован в квартире по месту жительства. Данная выписка потребуется и для регистрации перехода права собственности.Бывают случаи, когда лицо, имеющее право на проживание в квартире, временно выбыло и не состоит на регистрационном учете.

Данная выписка потребуется и для регистрации перехода права собственности.Бывают случаи, когда лицо, имеющее право на проживание в квартире, временно выбыло и не состоит на регистрационном учете. Это означает, что такой человек сохранит право проживания и при смене собственника жилья, но вы не найдете информации о нем в выписке из домовой книги. Поэтому необходимо получить архивную выписку из домовой книги, где будут указаны все лица, имеющие право проживания на данной площади.

Такую выписку может запросить только собственник.6. Запросите документы технического учета: технический паспорт или поэтажный план с экспликацией.

Эти документы позволят понять, была ли в квартире произведена перепланировка, узаконена она или нет.1. Обязательно запросите нотариально удостоверенное согласие супруга, если квартира была приобретена в браке.Такое согласие не требуется, если между супругами заключен брачный договор, в соответствии с которым квартира является собственностью одного из супругов.

Если на момент приобретения квартиры собственник в браке не состоял, все равно лучше получить его нотариально удостоверенное заявление об этом. Конечно, если оба супруга являются собственниками квартиры, подобное согласие на сделку не требуется.

Но тогда договор требует обязательного нотариального удостоверения.2. Дееспособность правообладателя подтверждается справками из психоневрологического и наркологического диспансеров.Такую справку может получить только сам правообладатель лично.

Этот этап рекомендуется не игнорировать, ведь сделка, заключенная недееспособным либо ограничено дееспособным лицом, может быть признана недействительной.3. Убедитесь в отсутствии исполнительного производства в отношении собственника.Это можно выяснить на сайте Федеральной службы судебных приставов.4.

Убедитесь в отсутствии исполнительного производства в отношении собственника.Это можно выяснить на сайте Федеральной службы судебных приставов.4. Выясните, нет ли сведений о банкротстве физического лица.Эту информацию вы найдете в Едином государственном реестре сведений о банкротстве.5. Запросите согласие органов опеки.Если собственником квартиры (единственным или одним из собственников) является несовершеннолетний (ребенок до 18 лет), необходимо получить согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки.

shurchkov/Depositphotos6.

Проверьте задолженности по оплате коммунальных и эксплуатационных платежей.Их отсутствие подтверждается выпиской с финансово-лицевого счета, справкой ТСЖ и т.

п.7. В зависимости от оснований возникновения права собственности могут потребоваться дополнительные проверки.Например, если квартира приобретена в порядке наследования, нелишним будет проверить наличие других наследников, которые могут в будущем претендовать на часть квартиры.8. Убедитесь, что при приватизации не были ущемлены ничьи права.Если квартира была приватизирована, нужно убедиться, что права других членов семьи, проживавших в квартире на дату приватизации, не были ущемлены.

Это можно проверить по расширенной выписке из домовой книги.

Если на дату приватизации в квартире был зарегистрирован кто-то, кроме собственника, необходимо запросить у собственника подтверждение отказа этих лиц от участия в приватизации. Информация обо всех лицах, которые получили права на квартиру в порядке приватизации, будет указана в договоре передачи.Здесь даны общие рекомендации по проведению проверки юридической чистоты сделки, но каждая сделка индивидуальна.
Информация обо всех лицах, которые получили права на квартиру в порядке приватизации, будет указана в договоре передачи.Здесь даны общие рекомендации по проведению проверки юридической чистоты сделки, но каждая сделка индивидуальна.

Поэтому по конкретной сделке могут потребоваться дополнительные документы и действия, определить которые может только специалист.Текст подготовила Мария ГурееваНе пропустите:

Что нужно проверить перед покупкой квартиры на вторичном рынке

17 ноября 2020Если легкомысленно относиться к документам, можно остаться и без жилья, и без денег.Поделиться

  1. Twitter
  2. Facebook
  3. Vkontakte
  4. Pinterest

Когда вы что-то приобретаете в магазине, достаточно, чтобы продавец хотел отдать вам товар, а вы желали его купить. С недвижимостью всё сложнее: сделку могут оспорить, если выяснится, что она мошенническая или чьи-то права при продаже были нарушены. Покупателю при этом будет грустнее всего: из квартиры выселят, деньги придётся возвращать через суд, а иногда и попрощаться с ними.Чтобы этого не произошло, проверяйте все документы — причём обязательно оригиналы или заверенные нотариусом копии.Это очень важный документ со сведениями из Единого государственного реестра недвижимости, который даст вам много полезной информации.Все они должны быть согласны на сделку, иначе её можно будет оспорить.Объект может быть в залоге у банка из-за , сдан в аренду с регистрацией договора в Росимуществе, арестован за долги.

Если да, владельцы не имеют права им распоряжаться.

Сделка будет недействительной.В выписке из ЕГРН будет прописан точный адрес, кадастровый номер, площадь. На последней странице печатают технический план квартиры.

Можно оценить метраж комнат и заметить наличие перепланировок. Последнее особенно важно, если вы оформляете ипотечный кредит — его могут не одобрить.Сравните её с датой в правоустанавливающих документах (о них ниже).В некоторых случаях риск изначально выше — об этом также в пункте о правоустанавливающих документах. Выписку из ЕГРН вам предоставит собственник.

Её урезанную версию вы можете получить самостоятельно. Для этого нужно заказать выписку на Росреестра. За предоставление документа в электронном виде придётся заплатить 250 рублей.

Следует и выписку о переходе прав на объект недвижимости — она стоит столько же. В этом документе вы увидите, как часто и на каком основании у квартиры менялись владельцы.Если за последние год-два недвижимость переходила из рук в руки несколько раз, это повод насторожиться. Обычно так маскируют мошеннические сделки.

Если обманутый владелец сможет через суд оспорить цепь сделок, квартиру вернут ему.Допустим, собственник полгода назад сменил паспорт, сказав в полиции, что старый . А сейчас пытается заключить сделку по недействительному документу, чтобы потом её оспорить.

Это чревато проблемами.Так что с помощью специального МВД выясните, действительны ли документы.Серия, номер, место рождения и адрес регистрации понадобятся, чтобы сравнивать их с данными, которые указаны в других документах (важно, чтобы всё совпадало).

Если собственник за это время успел сменить паспорт, данные предыдущего экземпляра указаны на предпоследней странице нынешнего.Обратите внимание на имя, фамилию и отчество: расхождение хотя бы в одну букву в разных документах — повод попросить собственника привести бумаги к единообразию.

Иначе это может стать причиной для судебных разбирательств по поводу действительности сделки.Один из супругов не может самовольно распоряжаться без согласия другого.

Такую сделку легко оспорить. Так что важно выяснить, состоит ли собственник в браке и с какого числа.

Эта информация вам пригодится, когда вы перейдёте к правоустанавливающим документам.

Если человек получил квартиру по наследству или в дар, наличие супруга не имеет значения. Такое имущество не считается совместно нажитым.

А вот если имеете дело с договором купли-продажи, обратите внимание на дату его заключения.

Квартирой, приобретённой до брака, собственник может свободно распоряжаться. Если он купил её после свадьбы, в пакете документов обязательно должно быть нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Теоретически заменить его можно , который единолично закрепляет право распоряжаться объектом за собственником.

Но с согласием всё-таки спокойнее: брачный договор иногда оспаривают.Если собственник квартиры в разводе, а квартира была приобретена во время супружества, она всё ещё может считаться совместным имуществом. Здесь нужно или согласие, или решение суда о разделе, по которому недвижимость отошла человеку, с которым вы планируете заключить сделку.Сама по себе она вам ничего не скажет.

Но, если у собственника есть дети, это повод для дополнительных проверок и требований новых документов.Если квартиру покупали в ипотеку, для её погашения могли использовать материнский капитал.

Это накладывает обязательство выделить детям доли в квартире. Следовательно, если в числе собственников значатся только родители, сделано этого не было. Впоследствии сделку могут оспорить.Чтобы этого не произошло, просите у собственника справку из Пенсионного фонда, что материнский капитал не использовался для погашения ипотеки.У детей до 14 лет просмотрите свидетельство о рождении, старше 14 лет — паспорта.

Сравните данные с тем, что указано в других документах.Если собственник — ребёнок, продать квартиру просто так его законные представители не могут. Необходимо согласие органов опеки на сделку.

А если владельцу квартиры больше 14 лет, то и его разрешение.Наименование документа, на основании которого владелец получил право собственности, есть в выписке из ЕГРН. Стоит взглянуть на него поближе.Здесь всё просто: если нынешний владелец купил квартиру у предыдущего, это подтверждается соответствующим . Если у вас есть выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости, сравните данные продавца с теми, что указаны в документе.

Попросите также показать акт приёма-передачи квартиры и расписку продавца в получении денег. Так вы убедитесь, что прежний владелец не имеет претензий к нынешнему.

Если жильё было куплено в ипотеку, можно попросить справку о её погашении. Вообще, отсутствие обременений в выписке из ЕГРН красноречиво говорит, что кредит выплачен. Но раз уж какой-то документ можно проверить, было бы странно его не упомянуть.Если собственник приобрёл недвижимость на стадии строительства, у него на руках будет именно этот документ, а после сдачи дома — ещё и акт приёма-передачи квартиры.При сделках с таким имуществом есть риск, что внезапно объявится обделённый наследник и попытается оспорить сделку.

При этом чем больше времени прошло с момента , тем ниже риски вляпаться в неприятности. Лучше проконсультироваться с юристом перед покупкой.Риски приобретения подаренного жилья также лучше оценивать вместе со специалистом.

Юрист выяснит, соблюдены ли форма и порядок заключения сделки, правомерно ли собственник владеет жильём.Он выдаётся, если владелец приватизировал эту квартиру. При сделках с такой недвижимостью есть один нюанс.

Если человек, зарегистрированный в квартире, отказался от участия в приватизации, он получает пожизненное право проживать в ней до тех пор, пока не снимется с учёта добровольно. Иначе его невозможно выселить даже через суд.

Так что важно проследить, чтобы он выписался до того, как продавец получит деньги. Или вы рискуете купить квартиру вместе с жильцом. Бывают и другие виды правоустанавливающих документов, например решение суда, по которому собственник владеет объектом. Но с ними лучше сразу обращаться к юристу, если не хотите проблем.

Но с ними лучше сразу обращаться к юристу, если не хотите проблем.

В пункте о договоре передачи квартиры в собственность мы уже частично коснулись темы, как важно знать, кто зарегистрирован в квартире.

Теперь рассмотрим вопрос предметнее.Помимо отказавшихся от приватизации, опасность для вашей сделки и комфортного проживания в купленной квартире представляют такие жильцы:

  1. снятые с учёта из-за отбывания наказания в местах лишения свободы;
  2. признанные безвестно отсутствующими;
  3. несовершеннолетние, отправленные в интернат.
  4. выписавшиеся из квартиры для прохождения срочной службы в армии или лечения в санатории;

По возвращении они будут по предыдущему месту проживания — то есть у вас. Выселить их через суд, возможно, получится, но это отнимет уйму сил и времени.

Отдельно обратите внимание на выписанных несовершеннолетних, чтобы поинтересоваться, давала ли на это разрешение служба опеки.

Чтобы разобраться в нюансах, вам нужно просмотреть несколько справок. Лучше присутствовать в моменты, когда собственник их получает, чтобы убедиться в подлинности документов.В ней содержатся данные обо всех, кто прописан в квартире сейчас.В этой версии документа показана динамика регистрации жильцов: кто был прописан раньше, кого и когда выписали.

Очень полезный документ, но есть нюанс. Его зачастую отказываются выдавать третьим лицам, в том числе и нынешним собственникам квартиры, так как он содержит персональные данные предыдущих жильцов. Если архивную «девятку» получить не удалось, придётся работать с тем, что есть, и сразу перейти к справке по форме 12.Документ по форме 12 содержит данные, выписывали ли из квартиры кого-то из жильцов, которые теоретически могут стать источником проблем.

Идеально, если в каждой графе стоит «нет».

В противном случае придётся выяснять дополнительную информацию по каждому человеку в отдельности, а то и отказываться от сделки.Если впоследствии выяснится, что продавец не пребывал в трезвом уме и твёрдой памяти, сделку признают недействительной.

Особенно сильно вы рискуете, если продавец пожилой, но в целом застраховаться от этого нельзя. Например, ушлый юрист может доказать, что собственник временно находился не в себе из-за лекарства от какой-нибудь простуды, потому что у того в аннотации указан такой побочный эффект.

Чтобы этого не происходило, просите продавца принести на сделку справки от психиатра и нарколога, что он вменяем и не стоит на учёте как наркоман. Если есть весомые основания для сомнений, приглашайте лицензированного на проведение экспертизы специалиста прямо на сделку.Все остаются за бывшим владельцем квартиры. Исключение — капремонт. Если продавец не платил за него, задолженность достанется вам.

Проверить отсутствие можно по последней платёжке.

Если не доверяете, попросите справку из управляющей компании.Лучше всего заключать договор купли-продажи непосредственно с собственником.

Но не всегда владелец присутствует на сделке. В этом случае он может оформить нотариально заверенную доверенность на человека, который будет представлять его интересы.Сделки с этим документом небезопасны, слишком много факторов риска. Если всё же решаетесь на подобный шаг, проверьте следующее:

  1. Документ подлинный — это можно выяснить на Федеральной нотариальной палаты.
  2. Владелец жив и находится в здравом уме — здесь поможет видеосвязь и справки из психоневрологического диспансера.
  3. Доверенность даёт право на продажу квартиры от имени владельца.
  4. В ней верно указаны паспортные и прочие данные.
  5. Срок действия доверенности не истёк.

Но даже если всё в порядке, трижды подумайте, прежде чем решаться на такую сделку.

  1. Если сомневаетесь, обращайтесь к специалисту.

    Лучше быть паникёром, чем остаться без квартиры и денег.

  2. Проверяйте все документы.

    Не бойтесь быть навязчивым или занудным: вы рискуете миллионами.

  3. В случае, если с каждым шагом сомнения не улетучиваются, а крепчают, отказывайтесь от сделки.

UPD. Текст обновлён 17 ноября 2020 года: в него добавили больше актуальных данных из проверенных источников.

Читайте также ��� Если нашли ошибку, выделите текст и нажмите Ctrl + EnterОбложка: Кадр из фильма «Дюплекс»Над текстом работали: Наталья Копылова, Елизавета ПлатоноваПоделиться

  1. Pinterest
  2. Facebook
  3. Twitter
  4. Vkontakte

Свежее3:0023:0022:3022:0021:5021:4421:3021:0321:0020:4620:0520:0019:3019:0018:3018:0017:3017:0016:3016:1516:0015:3515:3015:0014:3014:1014:0013:3013:1013:0012:3012:1512:0011:0010:3010:009:299:008:4523:0021:3020:0019:0018:3018:0017:3017:0016:4516:3016:0014:0013:0012:3012:1512:0011:0010:3010:009:003:0023:0021:3020:0019:0018:0017:3016:3016:0014:3014:0013:0012:3012:0011:0010:3010:009:003:0023:0022:0021:0020:0019:2819:0018:3018:0017:3017:0016:3016:1516:0015:3015:2315:0014:4514:3014:0013:4513:3013:0018+Копирование материалов запрещено.

Издание может получать комиссию от покупки товаров, представленных в публикациях

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры на вторичке?

Недвижимость+3Лариса17 августа 2020 · 7,4 KИнтересно949Юристы по недвижимости в Санкт-Петербурге и Москве.

Сопровождение сделок, неустойка ДДУ. · ПодписатьсяОтвечаетПриобретая квартиру на вторичном рынке, требуется её тщательная проверка. Актуальным вопросом является выяснение о регистрации в квартире третьих лиц и их выписка на дату осуществления сделки купли-продажи.Прописка дает право человеку использовать вторичку в не зависимости от права собственности.

Поэтому, прежде чем подписать договор важно исключить такой нюанс.Перед совершением сделки необходимо встретиться с владельцем квартиры и выяснить такие вопросы:

  1. кто зарегистрирован на территории жилья и когда они снимутся с регистрации;
  2. как он получил право собственности на квартиру;
  3. есть ли у собственника несовершеннолетние дети, состоит ли он в браке;
  4. нет ли у владельца квартиры третьих лиц, которые претендуют на использование вторички;
  5. выяснить, какие люди живут по соседству.
  6. имеются ли в жилом объекте неисправные коммуникации;
  7. использовался ли материнский капитал;

Оценивать жилье покупатель должен на основании предоставленных собственником документов:

  1. Паспорта собственников;
  2. Технический паспорт;
  3. Акты, квитанции, чеки, подтверждающие оплату по договору;
  4. Свидетельство о браке, разводе;
  5. Выписка ЕГРН;
  6. Формы 7, 9, 12;
  7. Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарения вторички и т.д.);
  8. Справки ПНД и НД или водительское удостоверение.

Это минимальный список документов необходимый, чтобы на юридические риски.

В зависимости от ситуации, например квартира досталась по наследству, в сделке участвую дети или недееспособные граждане и т.д. список документов может значительно увеличиваться.2 · Хороший ответ · 1,2 KСо всем согласна, кратко и понятно.ОтветитьКомментировать ответ…Ещё 4 ответаНедвижимость74Юрист сервиса по проверке недвижимости dominfo.ru. Отвечу на интересующие вопросы.

· ПодписатьсяПри покупке квартиры на вторичном рынке, нужно проверить в первую очередь выписку из ЕГРН.

Выписка об основных характеристиках объекта содержит основную важную информацию: — данные владельца — обременения и ограничения — адрес — дату регистрации — площадь объекта — номер свидетельства собственности Для подтверждения актуальности информации, выписку. Читать далееВыписки из ЕГРН. Проверим недвижимость на юридическую чистоту.Хороший ответ · 288Комментировать ответ…Недвижимость826Предоставляю бесплатную консультацию в сделках с недвижимым имуществом. 8 985.ПодписатьсяДобрый день, Лара!

Существует минимальный (обязательный, например: документ-основание получения права собственности, выписка из Домовой книги, паспорт собственника квартиры) перечень документов для покупки квартиры (для каждой сделки с квартирой), и дополнительные документы, состав которых зависит уже от конкретной ситуации с квартирой и ее правооблад. Читать далее7 · Хороший ответ1 · 7,7 KКомментировать ответ…166Юридический центр в сфере прав собственности · ПодписатьсяОтвечаетОни меняются от ситуации. Зависит кто собственник, как он покупал квартиру, состоит ли он в браке, состоял ли, были ли у него суды по рассматриваемой квартире, не банкротится ли он в данный момент, не арестована ли квартира и т.

д. Если в двух словах, то: — паспорт собственника — доверенность — расписка — брачный договор владельца квартиры -. Читать далее1 · Хороший ответ · 4,2 KКомментировать ответ…15Группа компаний «КВС» — инвестиционно-строительный холдинг полного цикла, эксперт в. · ПодписатьсяОтвечаетЗдравствуйте !

Чтобы проверить квартиру на юридическую чистоту, нужно: Запросить сведения в Росреестре. Заказать выписку из ЕГРН, в которой содержатся характеристики объекта недвижимости (адрес, метраж, количество комнат), наличие обременений, данные владельца жилья. Заказать архивную выписку о лицах, ранее прописанных в квартире.

Ее можно получить в. Читать далееХороший ответ · 613Комментировать ответ…Вы знаете ответ на этот вопрос?Поделитесь своим опытом и знаниямиОтветы на похожие вопросыНедвижимость74Юрист сервиса по проверке недвижимости dominfo.ru. Отвечу на интересующие вопросы. · ПодписатьсяОсновной документ для проверки квартиры на юридическую чистоту это расширенная выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта.

Данная выписка содержит:

  1. номер свидетельства собственности
  2. план планировки
  3. адрес
  4. дату регистрации
  5. ФИО владельца
  6. обременения и ограничения
  7. кадастровую стоимость
  8. площадь объекта

Дополнительно желательно заказать выписку из ЕГРН о переходе права собственности, которая покажет всех владельцев квартиры с 1998г и их основания для вступления в собственность.Также, в зависимости от обстоятельств приобретения, можно запросить:

  1. справку из психоневрологического диспансера
  2. документы по коммунальным платежам
  3. нотариально заверенное согласие супруга
  4. справку из ПФР
  5. справку из домовой книги
  6. согласие органов опеки

Подробнее с документами и онлайн-сервисами для их проверки можно ознакомиться в следующей .Выписки из ЕГРН.

Проверим недвижимость на юридическую чистоту.4 эксперта подтверждают2 · Хороший ответ · 435Комментировать ответ…Недвижимость-10Риелтор Санкт-Петербурга и Л.О. -оказываю консультационные и брокерские услуги.ПодписатьсяИрина, здравствуйте.

Вы работаете в агентстве недвижимости и задаете вопрос какие документы нужно проверить?

Интересно, для чего все это?

  • Право-подтверждающий.
  • Паспорт(паспорта) собственника.
  • Право-устанавливающий документ на квартиру.

Далее проверяем по этим документам.Хороший ответ2 · 803Комментировать ответ…

Проверяем квартиру на вторичке

10 августа 20203 тыс.

прочитали4 мин.4,6 тыс. просмотров публикацииУникальные посетители страницы3 тыс.

прочитали до концаЭто 67% от открывших публикацию4 минуты — среднее время чтенияПокупка квартиры требует предельно внимательного подхода, особенно если это квартира во вторичном жилом фонде. Если чуть ослабить вожжи и перестать проверять наличие каждой необходимой бумажки и ее содержимого, можно по неосторожности остаться вовсе без денег и без жилья. Сотрудники агентства недвижимости «Владис»готовы помочь советом, как проверить квартиру на вторичке, чтобы сделку нельзя было потом оспорить.Этот документ можно получить, зная кадастровый номер жилья.

В нем указываются собственники квартиры, и все они должны дать согласие на сделку, иначе ее можно будет легко оспорить.

Если в числе владельцев имеются лишенные дееспособности или несовершеннолетние граждане, письменное согласие должны дать органы опеки.

  1. Третий важный аспект, который можно выяснить, получив выписку из ЕГРН, это насколько долго собственник владеет квартирой и каковы ее характеристики: площадь, технический план, точный адрес, кадастровый номер и т.п. Опосредованно с помощью плана можно выяснить, проводились ли перепланировки, чтобы затем узнать, были ли они законными.
  2. В выписке указывается, на основании какого документа собственник владеет квартирой (наследство, договор купли-продажи, дарственная и т.п.). Если недвижимость часто меняет владельцев, это дает основания насторожиться – нередко это сигнализирует о мошеннических схемах.
  3. Сторонний человек может получить на сайте Росреестра только урезанную копию выписки, заплатив за нее 250 рублей. Полный вариант должен предоставить собственник, причем желательно, чтобы выписка была не старше пары недель.
  4. Также выписка дает информацию о том, нет ли на квартире обременений – она может находиться под арестом или быть в залоге у банка. Если обременения имеются, собственники не имеют права на свободное распоряжение жилплощадью.

Первым документом, который следует проверить, является паспорт владельца квартиры. Мошенники часто пытаются провернуть сделку по чужому или недействительному удостоверению личности.

Выяснить действительность документов позволяет специальный сервис МВД.Также важно сравнить серию, номер и прочие данные паспорта с теми, что указаны в других документах.

Даже одна буква или цифра может стать причиной для судебного разбирательства в дальнейшем.Семейное положение собственника – еще один важный аспект в распоряжении имуществом. В большинстве случаев на продажу квартиры требуется согласие второй половины владельца (хотя есть исключения, например, если квартира является добрачным приобретением).

Иногда собственник может прикрываться брачным договором, который позволяет ему единолично распоряжаться приобретенным в браке имуществом на свое усмотрение. Но как показывает российская юридическая практика, брачный договор можно легко оспорить, а вот нотариально заверенное согласие супруга на продажу недвижимости – нет.Если у владельца квартиры есть дети, важно уточнить, не использовался ли при покупке жилья материнский капитал, поскольку в этом случае детям должны были выделить доли в квартире.

Прояснить ситуацию поможет справка из Пенсионного фонда, что маткапитал не использовался.К правоустанавливающим документам относятся бумаги, на основании которых собственник получил право владения недвижимостью: дарственная, свидетельство о наследстве, договор купли-продажи и т.п. Для конкретного случая название документа будет содержаться в выписке ЕГРН, и стоит ознакомиться с этой бумагой пристальнее.Договор купли-продажи вкупе с выпиской из ЕГРН, распиской о получении денег и актом приемки-передачи жилплощади дадут гарантию, что предыдущий продавец не имеет претензий к нынешнему.

Естественно, данные во всех документах должны совпадать.

Если недвижимость покупалась с привлечением заемных средств, пригодится также справка о погашении ипотеки.Договор долевого участия – это документ, который должен быть у продавца, если когда он покупал жилье, оно было новостройкой. Также должен прилагаться акт приемки-передачи квартиры.Свидетельство о праве на наследство – документ, который может сулить множество сложностей.

Обделенный и неучтенный наследник может объявиться в любой момент и потребовать свою долю. В случае, если продавец в качестве правоустанавливающего документа предлагает этот, стоит обратиться к помощи профессионального юриста.Договор дарения тоже лучше рассматривать вместе с юристом, который определит правомочность сделки.Договор о передаче квартиры в собственность – это бумага, которую получает человек при приватизации квартиры.

Есть одна сложность: если человек, зарегистрированный на данной жилплощади, отказался от приватизации, он имеет право пожизненно проживать в ней, пока сам не снимется с учета (например, не купить другое жилье). Таким образом, есть риск приобрести недвижимость «вместе с жильцом», которого не выселишь даже с помощью суда. Мы уже начали рассматривать зарегистрированных в покупаемой квартире.

Помимо тех, кто отказался от приватизации, там могут быть прописаны:

  1. Отправленные в интернат несовершеннолетние.
  2. Признанные пропавшими без вести;
  3. Лица, временно выписавшиеся для прохождения службы в армии или лечения в санатории;
  4. Находящиеся в местах не столь отдаленных (в тюрьме);

Все они представляют опасность для покупателя квартиры, поскольку вернутся по месту прописки, то есть в купленную им жилплощадь. Выселить их потом можно будет только с помощью суда, а это займет время и потребует немало средств и нервов.Динамику жильцов помогут определить справка о регистрации по форме №9, аналогичная архивная справка и справка о снятии с регистрации некоторых граждан №12.

Требовать такой документ в нашей стране не принято, вроде как неудобно сомневаться в здравом уме человека. Но на деле такая справка может оказаться весьма полезной, особенно если продавец – очень пожилой человек. Справки об отсутствии задолженностей по ЖКУ и капремонтуНа правомочность сделки такие нюансы не влияют, но неприятно окажется купить квартиру с многотысячными долгами за свет, газ, воду и капитальный ремонт.

Поэтому стоит затребовать у продавца документы, что перед коммунальщиками он чист.ДоверенностьВ идеале договор купли-продажи нужно заключать с собственником. Но иногда это бывает невозможно в силу неких обстоятельств, тогда в роли продавца выступает доверенное лицо собственника.

Этот человек предоставляет нотариально заверенную доверенность. Покупатель должен проверить:

  1. Все паспортные данные в документе, как собственника, так и доверенного лица;
  2. На сайте Федеральной нотариальной палаты истинность документа;
  3. Что собственник в здравом уме и твердой памяти.
  4. Срок годности документа;

Нужно помнить, что продажа по доверенности нередко используется мошенниками. Современные средства позволяют достоверно подделать любой документ.Тщательно проверяйте все документы: лучше предстать излишне тревожной личностью, чем беспечно стать жертвой недобросовестного продавца.

Если сомнения по ходу сделки все крепчают, от нее лучше отказаться. И не стесняйтесь обращаться к профессиональным юристам, которые смогут удостовериться в истинности всех документов и проверить юридическую чистоту квартиры.

12 советов, как проверить квартиру перед покупкой

Рассказываем, как самостоятельно проверить продавца и документы, если вы решили приобрести жилье на вторичном рынке Фото: fizkes/shutterstock Недостатка мошеннических схем на рынке недвижимости нет, поэтому, чтобы не попасть в руки аферистов, необходимо учесть многие нюансы и внимательно изучить документы. Риелторы и юристы рассказали, как самостоятельно проверить вторичную квартиру перед покупкой. Чтобы обезопасить себя от признания сделки по покупке квартиры недействительной, нужно проверить ее юридическую чистоту.

А для этого, в первую очередь, изучить правоустанавливающие документы. Предоставить их по вашему требованию должен продавец. При осмотре объекта стоит попросить у собственника выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и справку о регистрации, уточнил руководитель направлений вторичной недвижимости и долгосрочной аренды «Авито-Недвижимости» Руслан Закирьянов.

Информацию из ЕГРН возможно получить и заранее, еще до осмотра объекта.

«Сделать это можно самостоятельно в территориальных отделениях Росреестра, или в МФЦ при предоставлении паспорта гражданина России, заявления на получение, квитанции об оплате госпошлины. Предоставить выписку должны в течение пяти рабочих дней. Из этого документа покупатель сможет получить информацию о бывших и настоящих собственниках жилья, историю запретов и перепланировок», — пояснила адвокат Виктория Данильченко.

Из этого документа покупатель сможет получить информацию о бывших и настоящих собственниках жилья, историю запретов и перепланировок», — пояснила адвокат Виктория Данильченко. Данные из выписки помогут лучше сориентироваться в особенностях сделки купли-продажи — узнать кадастровую стоимость, на основе которой рассчитывается налог на имущество, и проверить наличие обременений, уточнил Закирьянов. Он подчеркнул, что если недвижимость арестована или находится в залоге у банка, то купить квартиру не получится — такая сделка не может быть оформлена в Росреестре.

Выписка также показывает наличие или отсутствие договоров об аренде, что также поможет исключить проблемные предложения еще на этапе знакомства с объявлениями. Фото: скриншот сайта Росреестра Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем.

Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости». От продаваемой по доверенности квартиры вообще лучше отказаться, поскольку этим методом очень часто пользуются мошенники.

Если нужная вам квартира продается только по доверенности, добивайтесь личного участия собственника при заключении сделки — договоритесь с ним встретиться и пообщаться. «От видеозвонков стоит отказываться. Обязательно проверьте документы владельца квартиры и сверьте эти данные со свидетельством о государственной регистрации права.

Эту информацию можно получить в Росреестре. Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности.

Не поленитесь, сходите к нему, покажите копию доверенности и попросите подтвердить подлинность подписи», — рекомендует Данильченко. Чтобы проверить какой-либо документ, выданный нотариусом (доверенность, согласие супруга, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи), можно просканировать камерой смартфона его QR-код, размещенный в правом нижнем углу документа, пояснил председатель Комиссии Московской городской нотариальной палаты по информационному обеспечению нотариальной деятельности Вадим Сопин.

«На экране появится ссылка с реквизитами нотариального документа — фамилия и имя заявителей, дата совершения нотариального действия. Если данные совпадают с текстом документа, он достоверный», — подчеркнул эксперт.

Кроме того, проверка по QR-коду покажет, зарегистрирован ли интересующий вас документ в Единой информационной системе нотариата (ЕИС), куда вносятся сведения обо всех совершенных в стране нотариальных действиях.

Нотариальную доверенность можно дополнительно проверить с помощью сервиса проверки доверенностей , и вы убедитесь в том, что доверенность действительно удостоверялась нотариусом и впоследствии не отменялась», — объяснил Сопин.

Фото: скриншот сайта Росреестра Проверка оснований права собственности также поможет избежать встречи с мошенниками. В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании собственность была получена — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство. «В последних двух случаях велика вероятность, что сделка будет оспорена в суде родственниками или вновь появившимися наследниками.

Обратите внимание, как давно продавец стал собственником квартиры, как он стал собственником — купил или получил в наследство.

Эта информация есть в свидетельстве о государственной регистрации права. Если 15 октября продавец стал наследником, 25 апреля получил свидетельство о собственности, а 26 октября уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно что-то не так», — советует Данильченко.

Слишком быстрая продажа может быть опасна с точки зрения оспаривания сделки другими наследниками.

Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью этим продавцом: лучше, чтобы он составлял более трех лет, объяснила юрист.

Для проверки всех зарегистрированных в квартире жильцов необходимо запросить у продавца справку о регистрации по форме 9 или справку о составе семьи, которые входят в Единый жилищный документ. Получить их может собственник или любой зарегистрированный на данной жилплощади в МФЦ в течение 30–40 минут при подаче заявления и предоставлении паспорта и документов, подтверждающих право пользования помещением, пояснила Данильченко. В справке будут указаны сведения не только тех граждан, кто зарегистрирован по адресу на момент ее выдачи, но и о людях, которые были здесь прописаны ранее, то есть с самой календарной даты сдачи жилья в эксплуатацию, пояснила она.

По справке формы 9 можно проследить всю историю жилого помещения. Этот документ поможет установить, есть ли в квартире несовершеннолетние жильцы или люди, отбывающие тюремный срок, иногда — люди, выехавшие на длительное лечение, которые потом смогут заявить свои права на жилплощадь.

Если несовершеннолетние дети прописаны в квартире, покупателю следует заблаговременно выяснить, имеется ли альтернативное жилье, соответствующее требованиям законодательства.

«Особое внимание следует обратить на это, если квартира приватизирована.

Покупателю необходимо выяснить, были ли прописаны на жилплощади несовершеннолетние в момент приватизации. Если да, то дети автоматически включены в состав собственников.

Если речь идет о принадлежащем ребенку праве собственности, то покупателю необходимо получить разрешение на совершение сделки от органов опеки, а ребенок будет являться участником сделки. Органы опеки должны отследить, чтобы условия нового жилья для несовершеннолетнего были не хуже, чем продаваемого, с сохранением размера его доли.

Только в этом случае опека выдаст разрешение на его продажу», — подчеркнула юрист. Если квартира была приобретена в браке и считается совместно нажитым имуществом, ее нельзя продать без нотариально заверенного разрешения супруга.

Если владелец недвижимости в разводе, попросите посмотреть решение суда о разделе совместного имущества, уточнил Закирьянов. По его словам, если согласия супруга не будет, сделку могут отменить из-за нарушения интересов третьего лица.

Данный документ не потребуется, если квартира получена продавцом по дарственной или по наследству. Стоит иметь в виду, что если квартира покупалась с использованием материнского капитала, а детям не были выделены доли, то это нарушение закона, объясняет аналитик «Авито-Недвижимости».

При отсутствии информации о маткапитале в договоре можно попросить продавца взять справку о размере оставшейся суммы из Пенсионного фонда, подчеркнул он.

Не менее важно проверить документы, подтверждающие личность собственника.

Здесь не должно быть каких-либо ошибок или исправлений, иначе есть вероятность, что перед вами мошенник.

«С помощью можно убедиться, что паспорт действителен, и серия, номер документа, а также фамилия, имя и отчество совпадают с теми, что указаны в выписке из ЕГРН и документах на квартиру. Если собственник квартиры утверждает, что после покупки жилья менял паспорт, нужно посмотреть на сведения о ранее выданных паспортах на предпоследней странице», — посоветовал аналитик «Авито-Недвижимости». Фото: скриншот сайта Росреестра Еще один документ, который стоит проверить, — это справка о погашении жилищного кредита.

«Если квартира покупалась на ипотечный кредит, стоит попросить у продавца справку из банка, выдавшего его, с подтверждением, что заемщик исполнил свои обязательства в полном объеме. Если кредит до конца не погашен, необходимо получить справку из банка о задолженности, чтобы совместно с банком разработать схему проведения сделки по отчуждению квартиры, поскольку до момента погашения кредита квартира находится в залоге у банка, а ее отчуждение возможно только с его согласия», — пояснила руководитель юридической службы риелторской компарнии «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.

Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что он не страдает психо- или наркозаболеваниями и не стоит на учете в указанных учреждениях. Эта информация нужна, чтобы исключить риск оспаривания сделки на основании, что в момент ее совершения продавец не был способен осознавать свои действия. Сам по себе факт нахождения продавца на учете в НД и/или ПНД не является однозначным поводом для отказа от сделки.

«В таком случае следует учитывать все обстоятельства сделки.

Важно выяснить, приобретает ли он взамен другое жилье, получает ли доплату в случае неравноценности продаваемого и приобретаемого жилья и т.

п. В некоторых случаях практикуется прохождение продавцом медицинского освидетельствования у специалиста в день сделки, чтобы врач мог оценить состояние продавца с точки зрения его сделкоспособности», — отметила Краснова. Перед покупкой квартиры необходимо изучить кадастровый паспорт — в нем содержатся актуальные сведения по объекту недвижимости, которые нужно знать покупателю до совершения сделки.

«Быстрая бесплатная информация, которую может получить любой желающий, — это основные характеристики квартиры: кадастровый номер, адрес, площадь, категория, тип и назначение объекта»

, — комментирует основатель и партнер юридической компании «Бугров и партнеры», руководитель направления «Защита Бизнеса» Сергей Соловьев.

Самый простой способ проверить правильность и актуальность сведений, отображенных в кадастровом паспорте и выписке из ЕГРН для покупателя, — это онлайн-запрос по объектам недвижимости на сайте Росреестра. Вы сможете проверить кадастровый номер, адрес объекта и регистрационную запись о праве собственности либо обременении, уточнил Соловьев.

По его словам, на этом сервисе можно заказать расширенную справку и сверить ее данные с данными, предоставленными продавцом. Если не хотите платить чужие долги, стоит проверить, нет ли у продавца задолженности по коммунальным услугам и взносам на капитальный ремонт. «Такие сведения могут содержаться в едином жилищном документе либо в отдельной справке.

Необходимо учитывать, что задолженность прежнего собственника по взносам за капитальный ремонт после отчуждения им жилого помещения переходит к новому собственнику», — рассказала юрист компании «Инком-Недвижимость».

С распространением онлайн-сервисов в сфере недвижимости найти и проверить информацию о квартире стало проще, подчеркнул Закирьянов.

Но при использовании подобных сервисов не стоит забывать о базовых правилах безопасности в сети, добавил он:

  1. всегда проверяйте значок замка в браузере и адрес сайта;
  2. обсуждайте подробности сделки во встроенном мессенджере, а не по телефону или WhatsApp.
  3. никогда не передавайте третьим лицам данные банковских карт (CVV/CVC-код банковской карты или коды из СМС-сообщений от банка);
  4. ни при каких условиях не вносите предоплату. В случае аренды существует практика оплаты последнего месяца и залога за имущество;
  5. не переходите по банерной рекламе и ссылкам на внешние сайты, которые присылают другие пользователи и ни в коем случае не вводите на таких сайтах свои персональные данные;

Чтобы не тратить время на самостоятельную проверку квартиры и не нарваться на аферистов, стоит обратиться к специалисту. «Мошенник понимает, что при общении с неопытным участником рынка меньше рисков быть раскрытым, а с профессионалом ни один не захочет продолжать разговор после первого же контакта.

Наймите опытного участника рынка, работающего в связке с юристом, и вам останется только слушать их объяснения с подробным анализом всех документов, почему этот вариант покупать безопасно, потом подписать банковское поручение об аккредитиве и договор купли-продажи квартиры и через какое-то время получить ключи от квартиры и идеальный комплект документов по ней», — советует ведущий эксперт офиса «Сущевский» компании «Миэль» Евгений Коноплев. Чтобы максимально обезопасить себя, для оформления договора можно обратиться к нотариусу, который перед сделкой осуществит тщательную проверку всех документов и обратившихся лиц. Он проверит продавцов на осознанность и добровольность в момент подписания договора, разъяснит им правовые последствия сделки.

«То есть риски, что какую-то из сторон обманут или введут в заблуждение, стремятся к нулю. Нотариус проверит правоустанавливающие документы на объект недвижимости, запросит необходимые сведения и выписки из ЕГРН, проверит отсутствие обременений, ограничений, ареста; проверит участников сделки на банкротство, отсутствие в перечне лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму, проверит паспорт на действительность по базе МВД с помощью специальных технических и программно-технических средств», — пояснил Сопин.

Если нотариус сделает свою работу некачественно или не в полном объеме и кто-то из участников сделки впоследствии пострадает, он будет нести полную имущественную ответственность за свои ошибки, отметил эксперт.