Нужно ли при переводе квартиры в нежилое согласие всех жильцов



Нужно ли при переводе квартиры в нежилое согласие всех жильцов

Особенности перевода жилого помещения в нежилое помещение


Перевод жилого помещения в нежилое помещение является актуальным вопросом для многих собственников квартир. В данной статье мы детально рассмотрим порядок процедуры, ее сложности, главные условия, последовательность этапов и перечень необходимых документов.Итак, для начала приведем информацию, которая позволит провести оценку обстоятельств, разрешающих или запрещающих перевод.Условия для перевода квартиры в нежилое помещение:

  • Перевод в нежилое помещение не допускается, если отсутствует согласие жильцов многоквартирного дома (далее – МКД).
  • Перевод в нежилое помещение не разрешен в отношении домов социального найма.
  • Квартира для перевода должна располагаться на первом этаже (исключение – все помещения этажом ниже являются нежилыми).
  • Комната в квартире не подлежит переводу, только квартира целиком.
  • Запрещены строительные работы в доме, принадлежащем ветхому и аварийному фонду.
  • Нельзя использовать помещение под религиозную деятельность.
  • Квартира не может быть обременена правами третьих лиц – находиться в залоге у банка, в аренде, под арестом.
  • Главное требование – наличие отдельного входа.

Что касается требований к помещению исходя из его назначения, то тут может быть очень много дополнительных условий, о которых вы узнаете уже после перевода. Например, вас могут обязать обустроить пандус для инвалидов, установить систему звукоизоляции.

Или посчитают площадь помещения не подходящей для такого вида деятельности.Запрещенные работы:

  1. Демонтаж конструкции, входящих в общую систему МКД.
  2. Любые строительные действия, которые могут привести к ухудшению характеристик МКД, снижению надежности конструктивных элементов.

Перевод квартиры в нежилое помещение сопровождается следующими этапами:

  • Строительные работы в натуре.
  • Проверка соответствия нежилого помещения проекту. Устранение замечаний.
  • Подача документов в орган, осуществляющий перевод.
  • Подготовка проекта по переустройству и перепланировке (далее – Проект).
  • Получение письменного согласия от жильцов МКД.
  • Внесение изменений в ЕГРН.

Разберем подробнее каждый из этих этапов.

Если для ведения предпринимательской деятельности требуются работы по перепланировке и переустройству квартиры, то для этого необходимо получать разрешение от органов, осуществляющих перевод. Так, в Москве этим вопросом занимается , в Санкт-Петербурге – администрации районов и .

Для упрощения назовем эти госструктуры органом местного самоуправления (далее – ОМС).Лицензией на подготовку проекта по переустройству и перепланировке обладают специалисты-проектировщики.Перепланировкой называется установка, перенос, разборка стен и перегородок; перераспределение площадей между помещениями в квартире; создание отдельного входа ().Переустройство – установка, замена, перенос, демонтаж инженерного оборудования ().Не начинайте проводить ремонт в квартире до получения согласований от ОМС.Первым этапом может быть получение согласия от жильцов МКД – на ваше усмотрение. Имейте в виду, что без их одобрения перевести квартиру в нежилое помещение невозможно. Если вы сначала подготовите проект, а потом организуете собрание, но собственники откажут вам, то вы понесете убытки, равные стоимости проекта.

С другой стороны, с проектом диалог с соседями может получиться успешнее, а иначе вам придется объяснять на пальцах перспективу и выгоду от вашей идеи.

Вся процедура по переводу будет состоять из ваших расходов, и ваших усилий. Получение согласий от владельцев квартир в вашем многоквартирном доме как раз потребует немалых усилий.Для начала нужно провести согласование с ближайшими соседями, а именно, владельцами тех помещений, которые непосредственно примыкают к вашей квартире (расположенные выше и ниже, а также имеющие общую стену).Согласие вам нужно именно от собственников, а не от членов семьи и проживающих.

Оформите его в свободной форме, но в содержании отразите следующие сведения:

  1. подпись.
  2. номер квартиры;
  3. ФИО собственника, или наименование юридического лица, ФИО руководителя;
  4. паспортные данные владельца;
  5. информация о правоустанавливающем документе (желательно номер, дата);

Если собственник прилегающего помещения – муниципалитет, согласие нужно брать у ОМС.При наличии 100% подписей по данному этапу, можно начинать организацию общего собрания собственников квартир МКД.Способы оповещения владельцев помещений МКД о предстоящем собрании:

  1. объявление в местах общего пользования.
  2. вручение извещения лично под роспись каждому собственнику (реестр подписей);
  3. заказное письмо (сохраняйте почтовые подтверждения того, что вы направили письма – из этих данных будет формироваться реестр уведомлений);

У председателя дома, в УК, в ТСЖ следует узнать, какая форма извещения собственников о проведении собрания предусмотрена правилами управления вашим МКД. Если на предыдущем собрании владельцы решили, что оповещение должно происходить путем размещения объявления, то два первых вышеуказанных способа можно опустить.

В противном случае вывеска объявления на общем стенде не годится – собственники не будут считаться надлежащим образом уведомленными.Если в МКД имеются неприватизированные квартиры, известите о собрании администрацию, являющуюся собственником таких квартир.В оповещении обозначьте причину собрания, и свои данные как инициатора. Можно добавить другие волнующие вопросы к повестке дня, чтобы заинтересовать людей и обеспечить их явку.

Обязательно укажите дату и время собрания, а также контактное лицо, к которому можно обращаться с предложениями, вопросами, дополнениями, до предстоящего собрания.Уведомить собственников следует не позднее, чем за 10 дней до даты собрания.Как вам узнать, кто собственник квартиры?

Выясните это в вашей УК, или в ТСЖ, или у председателя. Они обязаны предоставить эти данные в течение 5 дней со дня поступления запроса от инициатора собрания.

Управляющая организация ведет реестр собственников, в котором указаны не только контактные данные и фамилии, но и размер их доли на общее имущество МКД. А эти данные вам непосредственно нужны для голосования.

Явка лиц, обладающих наибольшей долей, вам особенно выгодна для кворума (правомочие принимать решение).Количество голосов не равнозначно числу собственников, участвовавших в голосовании ().

Количество голосов определяется размером принадлежащей собственникам доли в праве собственности на общее имущество. Таким образом, для кворума необходимо присутствие владельцев, обладающих долей на общее имущество более 50%.Изменения в ЖК РФ от 29.05.2019 года установили, что собрание будет иметь кворум при наличии:

  1. 2/3 от общего числа голосов, если в доме один подъезд.
  2. Более 50% голосов от общего числа голосов, при этом 2/3 участников должны являться жителями подъезда, в котором находится переводимая квартира (от площади общего имущества подъезда).

Одобрить перевод квартиры в нежилое помещение должно большинство голосов не только среди жителей дома, но и среди жителей подъезда.

Ваша задача – убедить присутствующих поддержать вас.

Пригласите при необходимости юриста, проектировщика, которые ответят на вопросы и дадут пояснения.

Озаботьтесь заранее заготовкой материалов по вашему вопросу, а также пустых бланков для оформления результатов собрания.Порядок проведения собрания:

  1. Очное голосование проводится либо обычным поднятием рук, либо заполнением предварительно подготовленных бланков.
  2. Собственники могут голосовать только при наличии паспорта и правового документа на квартиру, представители – по нотариальной доверенности.
  3. Из числа участников выбирается счетная комиссия (минимум один человек), секретарь, председатель. Эти же лица ставят подписи на протоколе.

Решение собрания собственников оформляется в виде протокола.Какие данные должны быть отражены в протоколе ():

  • Вопросы, подлежащие обсуждению.
  • Дата документа, его номер (какое собрание по счету от начала календарного года).
  • Информация о присутствующих и приглашенных.
  • Место, где будет храниться протокол.
  • Данные об инициаторе, председателе, членах счетной комиссии, секретаре (ФИО, номер квартиры, правовой документ).
  • Приложения.

Скачать Скачать В состав приложений входят: реестр собственников помещений, реестр оповещений о проведении собрания, копии доверенностей, решения лиц, участвующих в голосовании.Протокол и решения собственников являются юридически значимыми документами, подлинники которых направляются в УК, ТСЖ или орган жилищного надзора при непосредственном управлении МКД в течение 10 дней после проведения собрания.Если не набрался кворум – допускается повторное заочное собрание по этому же вопросу (поквартирный опрос).Если не хватило положительных голосов, проведите повторную попытку, измените направление деятельности.

Пообещайте обустроить детскую площадку или провести иные улучшения в обмен на их голоса.Прочтите: Документы, необходимые для подачи заявления в ОМС на перевод в нежилое помещение:

  • Протокол общего собрания собственников МКД со всеми документами приложения.
  • Заключение о состоянии несущих конструкций (при необходимости).
  • Справка об отсутствии в квартире зарегистрированных лиц.
  • Технический паспорт дома (может быть запрошен в порядке межведомственного взаимодействия).
  • Правовой документ на квартиру.
  • Согласие от владельцев прилегающих помещений.
  • Разрешения от органов, занимающихся контролем и охраной объектов культурного наследия, если дом – памятник архитектуры.
  • Проект.
  • План переводимого помещения с техническим описанием (обычно входит в состав проекта).

Скачать (образец/бланк)Срок рассмотрения документов – 45 дней.В результате вы получите решение ОМС о переводе, содержащее требование в необходимости проведения работ по перепланировке, или отказ.Причины для отказа ():

  • Несоответствие Проекта требованиям законодательства.
  • Несоблюдение условий перевода.
  • Отсутствие необходимых документов.
  • Заявление подано в ненадлежащий орган.

Если работы по перепланировке не требуются, то ОМС направит решение о переводе в Росреестр.

Это окончание процедуры.Скачать (образец)При необходимости проведения строительных работ пора переходить к следующему этапу.Здесь необходимо отметить, что перепланировку следует проводить со строгим соответствием Проекту.Приемочная комиссия при ОМС будет проверять состояние нежилого помещения, результат проверки оформляется актом.Прочтите: Чтобы получить выписку из ЕГРН на нежилое помещение – бывшую квартиру, необходимо подать в Росреестр следующие документы (через МФЦ):

  1. Решение ОМС о переводе в нежилое помещение.
  2. Заявление о внесении изменений в сведения ЕГРН.
  3. Акт приемочной комиссии.
  4. Технический план.

Получение выписки через 10 рабочих дней завершает процедуру перевода квартиры в нежилое помещение.Назвать определенную сумму не представляется возможным, так как объем строительных работ определяется индивидуально, стоимость Проекта и техплана могут существенно отличаться в разных организациях и разных регионах. Но общие расходы, связанные с переводом в нежилое помещение, состоят из:

  • Оплаты Проекта.
  • Почтовых пошлин за отправление писем собственникам помещений, печати бланков и других документов.
  • Затрат на изготовление технического плана.
  • Собственно ремонтных работ.

Для ведения коммерческой деятельности необязательно переводить квартиру в нежилое помещение.

допускает осуществление предпринимательства лицами, проживающими в квартире законно, но при условии, что права жителей многоквартирного дома не будут нарушаться.Прочтите: Чтобы перевести квартиру в нежилое помещение, требуется заручиться согласием от собственников помещений МКД и согласовать проект перепланировки в органе, осуществляющем перевод.

допускает осуществление предпринимательства лицами, проживающими в квартире законно, но при условии, что права жителей многоквартирного дома не будут нарушаться.Прочтите: Чтобы перевести квартиру в нежилое помещение, требуется заручиться согласием от собственников помещений МКД и согласовать проект перепланировки в органе, осуществляющем перевод.

Согласие жильцов на перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме

› › С июня 2020 года для перевода квартиры в нежилое помещение согласие собственников остальных квартир требуется в обязательном порядке, а отражается оно в протоколе общего собрания. Рассмотрим, можно ли обойтись без согласования, от кого нужно брать согласие, как все правильно оформить и какие документы понадобятся для перевода.

Автор, юрист 26.10.2020Актуальность 884 Просмотров 7 мин Чтение Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону Бесплатный звонок для всей России.Задать вопросБесплатная консультация юристаВ статье расскажем:Обойтись без согласия собственников не получится. Если квартира в долевой собственности, любая операция с ней требует согласования между всеми владельцами ().

То же самое касается совместной собственности супругов: изменить статус жилья без согласия мужа или жены не получится, если оно приобретено с момента заключения брака.Помимо согласия владельцев недвижимости в общей собственности, требуются и другие согласия:

  • От собственников примыкающих квартир.
  • От жильцов-собственников недвижимости в многоквартирном доме.

Примечание: согласовывать перевод жилья в нежилое помещение с соседями не придется лишь в том случае, если это частный жилой дом. Там требуется только согласие всех собственников.Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случаеВы выступаете в роли продавца или покупателя?

  1. Покупатель
  2. Продавец

Квартира в новостройке или на вторичном рынке?

  1. Вторичное жилье
  2. Первичное жилье

Сделка планируете с привлечением кредитных средств?

  1. Нет
  2. Да

Нужна ли вам помощь по налоговому вычету?

  1. Да
  2. Нет

ИмяТелефон ОтветитьСобственниками считаются граждане, имеющие право собственности на долю. С ними нужно согласовывать все изменения в квартире вне зависимости от размера долей.

Согласия составляются от каждого в простой письменной форме, но подлежит нотариальному удостоверению.Совет юриста: в регионах бывают свои образцы заявлений о переводе статуса жилого помещения в нежилое. Совладелец может выразить согласие на процедуру сразу в заявлении, если это предусмотрено формой.

Обычно подписи всех собственников ставятся в конце.

Тогда отдельный документ оформлять не придется.

Елена Плохута(Гражданское право, стаж 7 лет)Задать вопросДокумент должен содержать следующие сведения:

  • Дата составления и подпись.
  • Ф.И.О., адрес, паспортные данные второго владельца, который будет заниматься процедурой.
  • Выражение согласия на перепланировку и изменение статуса помещения.
  • Ф.И.О., адрес регистрации, паспортные данные собственника, дающего согласие.
  • Адрес, кадастровый номер, площадь квартиры.

Образец согласия требует оформление согласий всех собственников квартир, у которых есть смежные стены с жильем, переводимым в нежилое помещение: сбоку, сверху, снизу. Если недвижимость расположена не на первом этаже, понадобится разрешение собственника нежилого помещения снизу.Примечание: перевести жилье в нежилое помещение можно, если оно находится на первом этаже.

Перевод объектов на верхних этажах допускается, если расположенные ниже квартиры являются нежилыми. Если хотя бы один владелец откажется подписывать согласие, перевести помещение в нежилое не получится.Форма согласия обычно устанавливается региональными властями.

Какая информация в нем указывается:

  • Отсылка на то, что жилье гражданина примыкает к переводимой недвижимости.
  • Подпись, дата составления.
  • Заявление о согласии на перевод.
  • Адрес квартиры, владелец которой дает согласие.
  • Ф.И.О., паспортные данные гражданина, подписывающего документ.

Образец согласия Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы Запрос на обратный звонок Перезвоните мне Это согласие оформляется по результатам общего собрания и отражается в протоколе. В дальнейшем он понадобится для администрации при рассмотрении документов от владельца жилья, статус которого меняется.Чтобы согласовать вопрос перевода с жильцами, нужно соблюдение ряда условий, при которых результаты собрания считаются положительными:

  • Если в доме один подъезд, для кворума необходимо минимум 2/3 голосов от общего количества участников собрания, и от половины голосов, которые принадлежат владельцам примыкающих квартир. Решение принимается большинством голосов от общего числа собравшихся ().
  • Если в доме два подъезда и более, для кворума нужно: от 2/3 числа голосов собственников подъезда, в котором расположено переводимое жилье. И минимум 50% голосов, которыми обладают владельцы примыкающих помещений. Обязательно наличие минимум 50% голосов от участников собрания для принятия решения.

Обратите внимание!

Согласно , количество голосов собственников подсчитывается с учетом площади их квартир. Например, если жилье площадью 70 кв.м., у владельца 70 голосов.

Но чаще всего все высчитывается в процентном соотношении по принципам кворума.Чтобы протокол приняли в администрации, в нем должны быть полные сведения о собрании и жильцах:

  • Количество голосов «за» и «против».
  • Площадь жилых и нежилых помещений.
  • Подписи председателя и секретаря собрания.
  • Адрес дома, номер документа, место проведения собрания.
  • Повестка дня: проведение реконструкции, переустройства, перепланировки, перевод жилого помещения в нежилое.
  • Ф.И.О., адреса участников.
  • Количество квартир и собственников.

Образец протоколаДо июня 2020 года собственникам квартир, переводящихся в нежилые, достаточно было представлять в администрацию заявления, правоустанавливающие документы, поэтажные планы, проекты перепланировки, планы помещений с техническим описанием.Теперь, помимо перечисленного выше, нужно подавать и:

  1. согласия владельцев долей в праве собственности.
  2. протокол общего собрания;
  3. согласия всех собственников примыкающих помещений;

Важно!

Согласие собственников примыкающих квартир можно оформить и в одном документе. Некоторые соседи пытаются хитрить и наживаться, и просят в обмен на подпись деньги.

К сожалению, к ответственности за это привлечь нельзя.

Даже по ответственность наступает только при вымогательстве, сопряженном с применением насилия, угроз и иных противоправных действий.Все разрешения по умолчанию оформляются бесплатно: как от владельцев примыкающего жилья, так и от остальных собственников. Человек, занимающийся переводом, должен оплатить только расходы на доставку уведомлений, в среднем выходит 5 000-10 000 р.Если квартира в долевой собственности, понадобится нотариальное согласие от каждого собственника.

Один экземпляр стоит от 1 000 р.

Можно ли обойтись без протокола общего собрания? Теоретически возможно, но практически – нет.

Если переводится квартира, в любом случае владельцу придется проводить перепланировку или переустройство, затрагивая общедомовое имущество: например, для обустройства отдельного входа. Без учета мнения остальных собственников проводить работы по закону нельзя.

Хотел открыть магазин продуктов в МКД, согласие жильцов не получил, многие против. С этим можно что-то сделать? Нет. Без разрешения собственников других квартир по результатам общего собрания нельзя перевести отдельное помещение в нежилое и сделать перепланировку.

Обязательно ли 100% согласие собственников многоквартирного дома, если я собираюсь перевести квартиру на первом этаже в коммерческое помещение? Нет. 100% нужно лишь в том случае, если в результате перепланировки будет уменьшено общее имущество МКД, затронуты несущие конструкции. Или при пристройке на прилегающем земельном участке.
Или при пристройке на прилегающем земельном участке. В остальных ситуациях достаточно большинства голосов.

Собираюсь открыть хостел на первом этаже МКД, нужно перевести квартиру в нежилое. ТСЖ разрешало это сделать. Нужно ли мне получать согласие собственников остальных квартир, или необязательно? Да, нужно. Без остальных владельцев обойтись не получится.

У меня квартира в долевой собственности, по ½.

Я не знаю, где второй владелец, давно с ним не общаюсь. Можно ли перевести жилье в нежилое без его участия?

Нет. Согласие второго собственника обязательно, если он не признан пропавшим без вести.

Придется искать его.Подведем итоги:

  • Согласие собственников жилья при переводе квартиры в нежилой фонд обязательно. Оно требуется как от совладельцев, так и от владельцев примыкающих помещений, а также от собственников МКД.
  • Получением согласий должен заниматься гражданин, который планирует изменение статуса жилья. На него возлагается вся процедура и сопутствующие расходы.
  • Согласие составляется в письменном виде. Если оно оформляется от собственников МКД, все отражается в протоколе общего собрания.

Елена Плохута(Гражданское право, стаж 7 лет)Задать вопрос Не нашли ответа на свой вопрос?

Звоните на телефон горячей линии: Бесплатная консультация для посетителей сайта Елена ПлохутаЕсли у вас остались вопросы по согласию собственников на перевод жилого помещения в нежилое, пишите в комментариях, мы разберем ваш вопрос и дадим развернутый ответ Ваш ответ Ваше имя Ваш e-mail Комментировать Рекомендуем по теме

Перевод квартиры в нежилое помещение: как это сделать в 2022 году

12.05.2022

В нашей стране стали действовать новые, более жесткие правила для тех, кто хочет перевести квартиру в статус нежилого помещения — например, чтобы открыть свой бизнес (магазин, кафе, хостел и пр.).

Это усложняет жизнь предпринимателям, но и одновременно помогает собственникам жилья в многоквартирном доме (МКД) защитить свои интересы в связи с появлением шума, неприятного соседства, посторонних запахов и пр. В этой статье мы расскажем о данных правилах подробнее. Изначально до 2020 года с формальной точки зрения для перевода помещения в нежилое не требовалось получать согласие всех жильцов МКД.

Изначально до 2020 года с формальной точки зрения для перевода помещения в нежилое не требовалось получать согласие всех жильцов МКД.

Однако это нужно было сделать, если перевод предполагал совершение действий с общим имуществом. Сейчас для того, чтобы изменить статус жилья даже при согласии жильцов, обязательно нужно обеспечить наличие отдельного входа, то есть возможность доступа к жилым помещениям должна быть исключена.

И если раньше, чтобы изменить статус помещения, требовалось лишь разрешение органов местного самоуправления, то сейчас для коммерческого использования квартиры нужно получить согласие всех соседей в письменной форме (другие жильцы свое мнение сообщают на — ОСС). Сам же предприниматель должен подать заявление о переводе, техплан помещения и согласовать обустройство отдельного входа, получить подписи всех жильцов прилегающих квартир и итоги голосования на ОСС. По новым правилам, все жильцы МКД в этом вопросе делятся на 2 группы: это те, чье жилье примыкает непосредственно к помещению, чей статус планируется изменить, и все остальные.

В первую группу попадают все, чьи квартиры граничат с помещением через стену, пол или потолок. И если нет их согласия, то все дальнейшие шаги можно даже не предпринимать.

Также установлены разные условия по кворуму ОСС и принятию решений, они зависят от того, сколько в доме подъездов. Кворум — это количество участников собрания, достаточное для признания его правомочным принимать решения по тем или иным вопросам.

Теперь должны быть соблюдены два условия для кворума ОСС:

  1. участие двух третей голосов от общего количества собственников, живущих в подъезде, в котором находится переводимое помещение;
  2. участие в собрании не менее 50% голосов от общего количества в доме.

В свою очередь, чтобы принять решение, хватит простого большинства от общего количества голосов собрания и от общего числа голосов жителей «проблемного» подъезда. При этом решение ОСС относительно других решений собственников обладает высшей силой.

Это означает, что даже при согласии владельцев квартир, которые примыкают к помещению для перевода, ОСС может наложить запрет. ОСС считается правомочным, если в нем приняли участие собственники, на долю которых приходится свыше 2/3 от общего числа голосов в доме. Чтобы перевести жилое помещение в нежилое собственнику потребуется следующий пакет документов:

  1. план переводимого помещения с его техническим описанием (если переводимое помещение жилое, то его технический паспорт);
  2. правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или нотариально засвидетельствованные копии);
  3. протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с решением об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое;
  4. подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) переводимого помещения (если это требуется для использования такого помещения в качестве жилого или нежилого);
  5. поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
  6. заявление о переводе помещения;
  7. согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на его перевод в нежилое.

Сам по себе процесс по переводу является весьма дорогостоящим, конечная цена определяется с учетом конкретных технических условий и специалистов, которые были привлечены.

В среднем расходы составят от 250 000 рублей. Большая часть средств идет на проект, оплату экспертизы, техдокументацию, нотариальные услуги и работы строительно-технического характера. Эксперты указывают на ряд дополнительных деталей.

Например, если перевод помещения в нежилое требует уменьшение площади общего имущества дома, то нужно будет получить согласие от всех собственников в доме. Еще один важный момент: допускается перевод строго отдельной квартиры, нельзя перевести в нежилое помещение, например, только комнату в ней.

Что касается уже существующих коммерческих предприятий в домах, то они продолжат функционировать: новый закон не обладает обратной силой и не распространяется на них. В целом же теперь у жителей МКД есть в распоряжении эффективный инструмент в плане защиты от нежелательного соседства: заблокировать открытие в доме магазина, пивной и пр. стало намного легче. По материалам realty.rbc.ru

Екатерина Титова Редактор платформы Вместе.ру 02.06.2022 01.06.2022 01.06.2022

Как перевеcти квартиру в нежилое помещение в 2022 году.

Инструкция

Новые правила осложнили процедуру перевода жилого помещения в нежилое. Тем не менее сделать это реально. Рассказываем, как изменилась процедура, какие документы потребуются и как это можно реализовать в 2022 году Фото: Мария Рыбакова/ТАСС В России ужесточили правила перевода квартир в нежилые помещения, в которых обычно открываются различные магазины, сервисы, мини-офисы или хостелы.

Соответствующий закон , который уже прозвали «законом о нежелательных соседях», регулирует правила перевода жилых помещений в нежилые. Изменения усложнили жизнь тем, кто хочет организовать предпринимательство в квартире жилого дома, но помогут защитить интересы собственников жилья Рассказываем, как изменился порядок перевода жилых помещений в нежилые и как провести эту процедуру по новым правилам.

Раньше жильцы нередко жаловались на шум, посторонние запахи, неприятное соседство и большое количество посторонних людей в подъезде.

Закон был разработан Минстроем России, чтобы предотвратить нарушение прав жителей многоквартирных домов, в подъездах которых открываются магазины, кафе, хостелы и другие предприятия сферы услуг. В то же время он существенно усложняет возможность перевода жилых помещений в нежилые для предпринимателей. Ужесточение правил перевода в том числе связывают с резонансным законом о запрете на размещение хостелов в квартирах, который вступил в силу 1 октября 2020 года.

Документ не запрещает хостелы и мини-отели, но размещаться такие предприятия теперь могут только в нежилых помещениях с отдельным входом.

Читайте также: Формально до 2020 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом.

Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям.

Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.

До 2020 года предприимчивым гражданам для изменения статуса помещения с жилого на нежилое было достаточно получить разрешение органа местного самоуправления.

Теперь же коммерческое использование квартиры можно осуществлять только с письменного согласия соседей, остальные жители выражают мнение на общем собрании.

Предпринимателям для перевода требуется подать не только заявление о переводе назначения, его технический план и согласовать перепланировку (установку нового входа), но и получить подписи всех жильцов примыкающих квартир и результаты голосования на собрании собственников жилья. — Принятые изменения значительно осложнили перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые, притом что установлен запрет на использование жилых помещений в МКД для оказания гостиничных услуг. Изменения коснулись как получения согласия собственников при требуемом кворуме, так и согласия всех владельцев примыкающих к указанной квартире помещений.

Помещение должно соответствовать санитарным и техническим нормам. Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если: у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно; оно является частью жилого помещения; в нем кто-то постоянно проживает; оно обременено правами каких-либо лиц. Изменить статус помещения на нежилое можно, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми.

Теперь, чтобы получить разрешение на перевод квартиры в нежилой фонд, нужно согласие собственников в многоквартирном доме (МКД). Такое решение принимается на общем собрании. Новые правила разбивают жильцов МКД на две группы влияния.

Первая группа — непосредственные соседи, чьи квартиры примыкают к переводимому помещению, в том числе сверху и снизу.

Вторая — остальные жители дома. От первых обязательно нужно получить письменное согласие каждого, с кем граничит помещение через стену, пол или потолок.

Если их согласия нет, к следующим шагам можно даже не приступать. Законопроект устанавливает разные условия для кворума общего собрания и для принятия решения. Теперь они зависят от количества подъездов в доме.

Для кворума собрания надо одновременно выполнить два условия. Во-первых, участие двух третей голосов от общего количества собственников, живущих в подъезде, в котором находится переводимое помещение.

Во-вторых, участие в собрании не менее 50% голосов от общего количества в доме.

Для принятия решения достаточно простого большинства от общего количества голосов собрания и от общего количества голосов жителей «проблемного» подъезда.

Решение общего собрания имеет высшую силу по отношению к другим решениям собственников. Даже если собственники квартир, прилегающих к переводимому помещению, дадут свое согласие на его перевод в нежилой фонд, общее собрание может не позволить это сделать. Собрание собственников будет правомочно, если в нем участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа голосов в доме.

Читайте также: — Жилищный кодекс позволяет собственникам переводить отдельное жилое помещение в нежилое, если на это дано письменное согласие всех соседей (над, под и рядом), примыкающих к жилому помещению; если получено согласие собственников многоквартирного дома на общем собрании собственников не менее 2/3 голосов; если оно расположено на первом этаже, имеет отдельный вход и при этом в жилом помещении нет жильцов и/или на него не наложено обременение. Есть и другие нюансы. При уменьшении площади общего имущества дома потребуется согласие 100% собственников в доме. Перевести из жилого в нежилое можно только отдельную квартиру.

Комнату нельзя перевести в нежилое помещение. Для перевода жилого помещения в нежилое его собственник подает в муниципальный орган по управлению имуществом либо через МФЦ или онлайн на портале mos.ru:

  1. план переводимого помещения с его техническим описанием (если переводимое помещение жилое, то его технический паспорт);
  2. поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
  3. заявление о переводе помещения;
  4. подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (если это требуется для использования такого помещения в качестве жилого или нежилого);
  5. протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с решением об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое;
  6. правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или нотариально засвидетельствованные копии);
  7. согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на его перевод в нежилое.

Заявитель вправе не представлять правоустанавливающие документы на переводимое помещение, план переводимого помещения с его техническим описанием и поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение. Эти документы орган, осуществляющий перевод нежилых помещений в жилые, запрашивает самостоятельно, поясняет юрист Ольга Эттлер.

После положительного решения ДГИ о переводе жилого помещения в нежилой фонд документы автоматически поступают в столичный Росреестр, который вносит информацию в Единый государственный реестр недвижимости.

Эту процедуру можно ускорить. «Собственник переведенного объекта может обратиться в любой из столичных центров госуслуг с документом, подтверждающим перевод принадлежащей ему жилой недвижимости в нежилую.

В таком случае срок внесения изменений в ЕГРН составляет семь рабочих дней», — руководитель Управления Росреестра по Москве Игорь Майданов. Перевод недвижимости из статуса жилой в нежилую процесс не только длительный, но и затратный и во многом зависит от технических условий и услуг привлеченных специалистов, говорит Ольга Эттлер.

Средняя стоимость перевода начинается от 250 тыс. руб., говорит старший преподаватель департамента правовых дисциплин университета «Синергия» Наталья Пшеничникова.

По ее словам, большая часть расходов уйдет на проект, экспертизу, техническую документацию, услуги нотариуса и строительно-технические работы.

У жильцов МКД появился надежный инструмент защиты от нежелательного соседства, считает руководитель инвестиционной компании АО «ДомКом Инвест» Александр Костюков.

По его словам, они теперь легко могут заблокировать желание бизнесменов открыть в их доме пивную или магазин. Но новые правила не распространяются на предприятия, уже работающие в нежилых помещениях МКД, так как закон не имеет обратной силы.

Поэтому магазины и другие предприятия в нежилых помещениях на первых этажах продолжат свою работу, отмечает эксперт. В 1990-х — начале 2000-х переводить жилые помещения в нежилые на первых этажах домов было популярно.

Основной причиной можно назвать недостаточную торговую инфраструктуру во многих районах Москвы (и других городов), особенно в спальных. Квартиры на первых этажах активно переводили в нежилые помещения и открывали там магазины и другие востребованные жителями предприятия сферы услуг.

Это было выгодно и продавцам, и покупателям. Поскольку продажа квартиры с такой целью была дороже, для предпринимателей появилась возможность открыть бизнес в удобном месте, для собственников таких помещений доходность от сдачи в аренду оказалась выше, чем в жилом сегменте. В первую очередь бизнесменов интересовали дома рядом с метро или на центральных улицах с высоким трафиком.

В последние годы в столице эта услуга потеряла популярность, так как большинство квартир в локациях с хорошим трафиком было выкуплено и переведено. К тому же в Москве все новостройки давно уже строят с нежилыми первыми этажами.

ЖК РФ Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

  1. Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Подготовлена редакция документа с изменениями, не вступившими в силу Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 23 ЖК РФ- Собственник помещения в МКД хочет признать незаконным распоряжение о переводе жилого помещения в нежилое- Собственник хочет признать нежилой (в том числе садовый) дом жилым с целью регистрации в нем- Собственник помещения хочет признать отказ в переводе жилого помещения в нежилое незаконным и обязать перевести помещение в нежилое- Собственник помещения хочет признать отказ в переводе нежилого помещения в жилое незаконным и обязать перевести помещение в жилое- Собственник хочет признать недействительным решение общего собрания собственников помещений (протокол общего собрания) по вопросу перевода жилого помещения в нежилоеСм. все ситуации, связанные со ст.

23 ЖК РФ 1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий перевод помещений).2.

Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее — многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации соглашением о взаимодействии представляет:(в ред. Федерального от 28.07.2012 N 133-ФЗ)(см.

текст в предыдущей редакции)1) заявление о переводе помещения;2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический такого помещения);4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения);6) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;(п.

6 введен Федеральным от 29.05.2019 N 116-ФЗ)7) согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.(п. 7 введен Федеральным от 29.05.2019 N 116-ФЗ)2.1.

Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные и настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, документы, предусмотренные настоящей статьи.

Для рассмотрения заявления о переводе помещения орган, осуществляющий перевод помещений, запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:(в ред. Федерального от 03.07.2016 N 361-ФЗ)(см.

текст в предыдущей редакции)1) правоустанавливающие документы на переводимое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;(в ред.

Федерального от 03.07.2016 N 361-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)2) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);3) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.(часть 2.1 введена Федеральным от 03.12.2011 N 383-ФЗ)2.2.

Примыкающими к переводимому помещению признаются помещения, имеющие общую с переводимым помещением стену или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением.

Согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение оформляется собственником помещения, примыкающего к переводимому помещению, в письменной произвольной форме, позволяющей определить его волеизъявление. В этом согласии указываются фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица — собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, паспортные данные собственника указанного помещения, номер принадлежащего собственнику указанного помещения, реквизиты документов, подтверждающих право собственности на указанное помещение.(часть 2.2 введена Федеральным от 29.05.2019 N 116-ФЗ)3.

Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений, а также с указанием перечня сведений и документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром.

Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в настоящей статьи, обязаны направить в порядке межведомственного информационного взаимодействия в орган, осуществляющий перевод помещений, запрошенные ими сведения и документы. Запрошенные сведения и документы могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.(часть 3 в ред. Федерального от 03.12.2011 N 383-ФЗ (ред.

28.07.2012))(см. текст в предыдущей редакции)4.

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с и настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя.

В случае представления заявителем документов, указанных в настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий перевод помещений.(часть 4 в ред.

Федерального от 03.12.2011 N 383-ФЗ (ред. 28.07.2012))(см. текст в предыдущей редакции)5.

Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в настоящей статьи решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений.

В случае представления заявления о переводе помещения через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем. и содержание данного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.(в ред.

Федеральных законов от 23.07.2008 , от 28.07.2012 )(см.

текст в предыдущей редакции)6. В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в настоящей статьи документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.7. Предусмотренный настоящей статьи документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.8.

Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, указанный в настоящей статьи, является основанием проведения соответствующих переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося заявителем в соответствии с настоящей статьи, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном настоящей статьи документе.9. Завершение указанных в настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее — акт приемочной комиссии).

Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, его территориальные органы (далее — орган регистрации прав). Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.(в ред.

Федеральных законов от 13.05.2008 , от 03.07.2016 )(см.

текст в предыдущей редакции)10. При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.