Покупка квартиры у близкого родственника



Покупка квартиры у близкого родственника

Сделки между родственниками или как купить в ипотеку квартиру у близкого человека


2 марта395 прочитали1,5 мин.543 просмотра публикацииУникальные посетители страницы395 прочитали до концаЭто 73% от открывших публикацию1,5 минута — среднее время чтенияСделки между родственниками по купле-продажи недвижимости не исключение в нашей жизни. Такое происходит довольно часто.Порой возникает необходимость купить жилье у своего родственника — родителей, брата, сестры , тети, дяди и иных дальних членов семьи. Не буду обсуждать, по каким причинам проводят такие сделки. Разное бывает — необходимость, например.

Порой такие сделки могут быть мнимыми, притворными, для какой-то цели.

Например, получения субсидии от государства.

Тогда на помощь приходит ипотека.Ипотечное кредитование давно стало частью нашей жизни.

Большая доля сделок по купле-продаже жилья сейчас проводятся с использованием ипотечного кредита.Банки с удовольствием сейчас кредитуют покупку недвижимости. Причем как первичном, так и на вторичном рынке жилья.Так как сейчас основным средством оплаты при покупке недвижимости является ипотечный кредит, то возникает вопрос, а какие банки готовы кредитовать такие сделки.

Сделки между родственниками.Поясню, в чем сложность такой сделки. Даже точнее не сложность, а нюанс.

Такая сделка может быть притворной. Например, стороны «притворились», что хотят провести улучшить свои жилищные условия, а на самом деле цель другая. Получить субсидию. Получить кредит в конце концов, чтобы «отмыть» деньги.

В общем, банки подозрительно относятся к таким сделкам. Ну раньше так относились. Но до сих пор не все кредитуют.Я собрала для вас всю информацию о том, кто из банков готов дать ипотечный кредит на покупку у родственника.Итак, сделки между родственниками по купле-продаже недвижимости.(обновление 20.02.2021):�Сбербанк�ВТБ�Банк Дом РФ�Газпромбанк�Росбанк ДОМ�Примсоцбанк�БЖФ�ТКБ�Металлинвестбанк�Россельхозбанк�МИнБанк�Банк Открытие�Ипотека 24 (НФИ)�Севергазбанк�Альфа-банк�Сургутнефтегазбанк�Совкомбанк ()�Райффайзенбанк (за исключением родителей, детей, супругов).Обычно в таких сделках требуется безналичный расчет. Первоначальный взнос тоже подтверждается выпиской со счета в банке.

Но вот Сбербанку и РСХБ достаточно расписки о получении денег.Занижение цены в родственных сделках обычно не допустимо. Какие банки допускают занижение в договоре приобретения писала раньше, ссылка на статью в конце этого текста.Сделки между родственниками, как правило, не проводят по жилищным и ипотечным программам с господдержкой.

С использованием маткапитала тоже могут быть проблемы.

Хотя вот по Сельской ипотеке тот же РСХБ допускает некоторые родственные сделки.

. По родственной сделке (между взаимозависимыми людьми) нельзя получить имущественный налоговый вычет (п.5 ст. 220 Налогового Кодекса РФ). Взаимозависимыми людьми по ст.105.1 НК РФ считаются физ лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный.

Как дешевле купить квартиру у родственника?

Оптимизируем передачу прав собственности от одного члена семьи другомуВ семьях нередко возникают ситуации, когда нужно передать право собственности на недвижимость.

Встает закономерный вопрос: каким способом передачи имущества воспользоваться? Что проще и выгоднее – купить квартиру у родственника по договору купли-продажи или оформить переход собственности как дарение?На самом деле большой разницы в способе переоформления недвижимости нет. Елена Бушурова, руководитель группы ООО «Александр Недвижимость», отмечает: «Оба варианта, договор купли-продажи и договор дарения – это договоры отчуждения объекта.

Родственнику можно сделать отчуждение объекта недвижимости любым из названных вариантов».«Важно, чтобы сам способ соответствовал действительности, – подчеркивает адвокат компании «Адвокат-Недвижимость», председатель комитета Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга по правовым вопросам Сергей Слободянюк. – Если собственник получает за квартиру деньги, пусть и небольшие, то надо заключать договор купли-продажи.

Если квартира передается безвозмездно, то договор дарения. В противном случае сделка может быть признана недействительной».В соответствии с требованиями действующего законодательства в случаях, когда нужно купить квартиру у родственника, размер государственной пошлины с участников сделки рассчитывается не стандартно, а в зависимости от степени родства. Близкими родственниками по закону являются родители и дети, братья и сестры, супруги, бабушки и дедушки.

Чем ближе степень родства, тем меньше будет размер госпошлины.Стоит знать о недостатках такой схемы. Во-первых, если квартира была в собственности менее пяти (или трех – в зависимости от даты регистрации права и ряда других факторов) лет, то продажа родственнику облагается налогом так же, как сделка между посторонними людьми.

Но при этом налоговый вычет тому, кто купил квартиру у родственника, не положен.Во-вторых, если покупатель состоит в браке, то недвижимость будет считаться совместно нажитой, а соответственно, при разводе будет разделена между супругами. К положительным же сторонам стоит отнести то, что оспорить такую сделку, в отличие от передачи имущества в дар, практически невозможно.Сам договор дарения подразумевает отсутствие факта передачи денег.
К положительным же сторонам стоит отнести то, что оспорить такую сделку, в отличие от передачи имущества в дар, практически невозможно.Сам договор дарения подразумевает отсутствие факта передачи денег.

Поэтому если есть необходимость именно купить квартиру у родственника, то лучше заключить договор купли-продажи. Если же жилье на самом деле передается безвозмездно, вариант с договором дарения оптимален.Конечно, у такого метода есть и свои минусы. В частности, договор дарения вполне реально оспорить в суде.

Например, это может сделать кредитор, если бывший собственник купил квартиру в ипотеку и до настоящего момента она не погашена.Есть у дарения и преимущества. Елена Бушурова отмечает:

«Договор дарения подходит в тех случаях, когда предусматривается возможность раздела имущества при разводе, ведь, как известно, разделу не подлежат объекты недвижимости, на которые получена собственность при приватизации квартиры или по договору дарения»

.

Можно ли и как купить квартиру в ипотеку у родственника?

› › Покупка квартиры в ипотеку у родственников может быть вынужденной мерой, а может быть хорошим вариантом для улучшения жилищных условий семьи.

Как можно купить жилье у родственников с использованием заемных средств банка, в чем особенности, преимущества и недостатки таких сделок, как получить одобрение банка и какова процедура совершения сделки – об этом вы узнаете в нашей статье.

Автор, юрист 25.03.2020Актуальность 2144 Просмотров 10 мин Чтение Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону Бесплатный звонок для всей России.Задать вопросБесплатная консультация юристаВ статье расскажем:Действующим законодательством покупка недвижимости у родственников не запрещена, в том числе с привлечением ипотечных средств. Однако не все банки готовы выдать кредит на совершение такой сделки, так как всегда есть опасение, что сделка совершается с целью обналичивания заемных средств.Многие банки в своих ипотечных программах сразу указывают запрет кредитовать покупку жилья у родственников.

Особенно это касается государственных программ:например, по военной ипотеке или программе для молодых семей.Крайне настороженно банки относятся к сделкам с родственниками, когда первоначальным взносом по ипотеке служит материнский капитал. Поэтому перед совершением сделок с родственниками уточняйте у банков возможность получить заем на такую покупку.Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случаеВы выступаете в роли продавца или покупателя?

  1. Продавец
  2. Покупатель

Квартира в новостройке или на вторичном рынке?

  1. Вторичное жилье
  2. Первичное жилье

Сделка планируете с привлечением кредитных средств?

  1. Да
  2. Нет

Нужна ли вам помощь по налоговому вычету?

  1. Да
  2. Нет

ИмяТелефон ОтветитьСама по себе сделка по покупке жилья у родственников практически ничем не отличается от покупки у посторонних граждан.

Однако на стадии оформления заемных средств придется доказывать банку тот факт, что целью покупки не является обогащение и сделка не является фиктивной.При ипотечной сделке между родственниками все расчеты в обязательном порядке производятся только безналичным способом.

Это подтверждает факт получения продавцом недвижимости первоначального взноса и заемных средств.Если получить одобрение банка на получение ипотечного кредита не удалось и недостающая сумма не слишком велика, то можно рассмотреть вариант оформления потребительского кредита под залог имеющегося в собственности имущества. Конечно процентная ставка по такому кредиту будет выше, но это может оказаться реальным способом решения вопроса с покупкой.Несмотря на сложности получения займа на покупку недвижимости у родни, такая сделка имеет определенные преимущества:

  1. уверенность в чистоте приобретаемого жилья и в том, что сделка не будет расторгнута сторонами;
  2. возможность оплаты первоначального взноса частями (можно снять и повторно внести те же средства) либо о временной передаче в качестве первоначального взноса свободных средств семьи.
  3. возможность договориться о более низкой цене по сравнению с ценами на рынке недвижимости;

Все эти преимущества будут действовать при условии того, что в семье доброжелательные и доверительные отношения.Сложности при совершении сделок купли-продажи жилых помещений между родственниками в ипотеку также имеются:

  1. запрет на сделки между лицами, состоящими в браке;
  2. при покупке квартиры у родителей необходимо подтверждение того, что она не является их единственным жильем;
  3. невозможность заключения такой сделки при привлечении средств государственных программ;
  4. невозможность оформления налогового вычета ();
  5. ограниченный выбор кредитных организаций.

Сложностей не мало, но если покупка жилья у родственников — это единственная возможность улучшить свои жилищные условия, то найти подходящий способ решения вопроса можно.Зачастую покупка жилья у родственников необходима при разделе имущества либо желании родственника единолично владеть квартирой.

Так, например, дети могу купить квартиру у родителей или у братьев, сестер, чтобы на нее не претендовали другие родственники.Чтобы у банка не возникло подозрений в чистоте намерений покупателя, следует учесть несколько советов:

  1. не нужно скрывать от сотрудника банка цель приобретения жилья и наличие между сторонами родственных связей, так как в процессе проверки родство может стать очевидным и банк оценит сокрытие информации не в пользу заемщика;
  2. предоставить документы, подтверждающие, что у родственников есть другое жилье, они имеют в нем регистрацию и после совершения сделки не останутся проживать в квартире, являющейся предметом сделки;
  3. подтвердить наличие у заемщика другого имущества, которым может быть обеспечен заем (при наличии).

Чем понятнее и прозрачнее будет ситуация, тем больше шансов на то, что банк пойдет на встречу заемщику и одобрит получение ипотечного кредита.Учитывая всю сложность одобрения подобных сделок, больше шансов получить одобрение кредита при обращении в крупные банки, имеющие опыт различных ипотечных сделок, в том числе между лицами, состоящими в родстве.На сегодняшний день оформление ипотеки для покупки недвижимости у родственников доступно в следующих кредитных организациях:

  1. ДельтаКредит;
  2. ВТБ;
  3. Россельхозбанк;
  4. Сбербанк;
  5. Банк Москвы.

Несмотря на имеющиеся для банков риски, процентная ставка по ипотеке для таких сделок, как правило, остается такой же, как и для других заемщиков.

Но все же эту информацию нужно уточнять у специалиста. Все зависит от условий ипотечных программ конкретного банка.Есть несколько причин, по которым не все банки участвуют в кредитовании родственных сделок:

  1. при отсутствии у родителей покупателей другого жилья и регистрации по месту жительства в другом месте.
  2. преднамеренное завышение или занижение цены на квартиру;
  3. предоставление неточных, противоречивых сведений сотруднику банка;
  4. опасение наличия сговора между родственниками и как следствие – нецелевое расходование полученных средств;
  5. риск отказа Пенсионного фонда одобрить сделку и перевести средства материнского капитала в счет первоначального взноса;

Наличие любого из этих факторов может быть расценено банком как неоправданный риск и послужить причиной отказа в выдаче кредита.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы Запрос на обратный звонок Перезвоните мне В первую очередь банк должен убедиться в платежеспособности клиента. Для этого заемщик предоставляет:

  1. паспорта заемщика и созаемщиков (поручителей);
  2. дополнительные документы по требованию банка.
  3. сведения о доходах по требуемой банком форме;
  4. копия трудовой книжки или документа, подтверждающего трудовые правоотношения с работодателем;

Если платежеспособность гражданина не вызывает у банка сомнений, то он должен предоставить:

  1. документы, подтверждающие наличие у родителей другого жилья.
  2. сертификат на материнский капитал и справку, подтверждающую остаток средств;
  3. документы на объект ипотечного кредитования;

Окончательный список документов зависит от индивидуальных особенностей совершаемой сделки и требований кредитной организации.Когда ипотечный заем предварительно одобрен, договоренность с родственниками о продаже достигнута, начинается этап оформления сделки.

Алгоритм действий при этом следующий.ДействиеПояснение1Заключение предварительного договора купли продажи.При ипотечной сделке потребуется в обязательном порядке, несмотря на родство и доверительные отношения.2Оценка квартиры в аккредитованной банком оценочной компании ()Учитывая повышенные для банка риски не следует прибегать к услугам независимых оценщиков, не аккредитованных выбранным заемщиком банком.3Страхование приобретаемого имущества ()Является обязательным условием при оформлении ипотечного кредита4Обращение в Пенсионный фондСредства материнского капитала могут быть использованы как первоначальный взнос по ипотеке5Заключение ипотечного договораДля заключения договора заемщик предоставляет:

  1. подтверждение наличия у родственника другого жилья и регистрации в нем.
  2. правоустанавливающие документы на квартиру;
  3. технический паспорт; оценочный отчет;
  4. выписку из ЕГРН;
  5. нотариальное согласие супруга;
  6. паспорт;
  7. предварительный договор купли-продажи;

6Оплата первоначального взносаВносится только безналичным способом (перевод на счет продавца, через банковскую ячейку или аккредитив).7Заключение основного договора купли-продажиДолжен содержать суммы, источник средств и сроки оплаты8Регистрация перехода прав собственностиОдновременно с переходом право собственности регистрируется обременение на жилое помещение9Окончательный расчетПосле предоставления зарегистрированного договора и новой выписки из ЕГРН происходит окончательный расчет с продавцом заемными средствами банка10Фактическая передача объекта недвижимостиПродавец передает покупателю ключи и стороны подписывают акт приема-передачи квартиры.Несмотря на родственные и доброжелательные отношения сторонам сделки необходимо соблюдать алгоритм действий, должным образом оформлять документы и тщательно прописывать в договоре все условия сделки.При подготовке к ипотечной сделке большинство расходов по оформлению необходимых документов ложиться на покупателя.

Совершая сделку с родственниками эти затраты могут быть поделены между сторонами по договоренности.

Оплаты потребует совершение следующих действий:

  • Услуги нотариуса при заверении:
    • согласия супруга на совершение сделки – 2000-3000 рублей;
    • обязательства о выделении долей несовершеннолетним при использовании средств материнского капитала – 2000–3000 рублей;
    • договора купли-продажи – в зависимости от суммы сделки (до 1 млн. руб. – 3000 +0,4 %, от 1 до 10 млн. руб. – 7000+0,2 %, свыше 10 млн. руб. – 25000+1%).
  • согласия супруга на совершение сделки – 2000-3000 рублей;
  • Оценка стоимости объекта недвижимости – от 2000 до 6000 рублей в зависимости от региона и характеристик объекта.
  • Государственная пошлина за регистрацию прав собственности – 2000 рублей.
  • договора купли-продажи – в зависимости от суммы сделки (до 1 млн.

    руб. – 3000 +0,4 %, от 1 до 10 млн. руб. – 7000+0,2 %, свыше 10 млн. руб. – 25000+1%).

  • Аренда банковской ячейки или открытие аккредитивного счета – 2000-5000 рублей.
  • обязательства о выделении долей несовершеннолетним при использовании средств материнского капитала – 2000–3000 рублей;
  • Страхование жилья от рисков утраты и повреждения – зависит от условий банка, страховой компании, суммы кредита, состояния жилого помещения.

Как и при любой ипотечной сделке большую часть времени займет подготовка документов, проверка их банком и одобрение заявки.

На все эти действия уходит около месяца. Сама процедура заключения сделки занимает обычно не более 1-2 дней.Выдать кредит на выкуп доли в квартире у родственников банк согласится только в том случае, если эта доля будет последней и при ее покупке заемщик станет единоличным собственником всей квартиры. В противном случае банк не одобрит такой заем, учитывая отсутствие выгоды для кредитной организации:

  1. оформление залога на часть имущества;
  2. трудности при реализации доли в квартире.
  3. низкая стоимость доли в жилом помещении;

При необходимости выкупить долю у родственников можно также рассмотреть альтернативные варианты решения вопроса, например, нецелевой заем.Подведем итоги:

  • Покупка жилья у родственников в ипотеку возможна и законодательством не запрещена.
  • Налоговый вычет при сделке купли-продажи между родственниками покупателю не полагается.
  • Невозможно приобрести жилье в ипотеку у родственников при использовании средств некоторых государственных программ.
  • Есть возможность оформления сделки на более выгодных условиях.
  • В ипотеку у родственника можно выкупить только последнюю долю собственности.

Покупка жилья у родственников является для заемщика безопасной и выгодной сделкой, однако при ее совершении возникает немало трудностей.

Чтобы избежать проблем на всех стадиях совершения сделки целесообразно заранее получить консультацию юриста. Квалифицированные юристы нашего сайта окажут вам помощь в любое удобное время. Оставляйте заявку и получите консультацию.Мы с мужем приобрели квартиру в ипотеку у моей родной сестры. Можем ли мы получить налоговый вычет за покупку квартиры и проценты по ипотеке, если она куплена у близкого родственника?Нет.
Можем ли мы получить налоговый вычет за покупку квартиры и проценты по ипотеке, если она куплена у близкого родственника?Нет.

Такое ограничение установлено пунктом 5 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Право на получение налогового вычета покупатель утрачивает если сделка была совершена между взаимозависимыми лицами.Законно ли приобретение квартиры у родителей, используя при этом материнский капитал и ипотеку? Одобрит ли банк такую сделку?Такая покупка совершенно законна, даже если она совершается между близкими родственниками.

Поэтому, можно использовать ипотеку и маткапитал.

Однако, банки как правило требуют подтверждение того, что у продавца имеется другое жилье и он там прописан, чтобы исключить варианты мошеннических действий и обналичивания средств материнского капитала.

Перед заключением купли продажи, проконсультируйтесь в отделении пенсионного фонда, одобрят ли вам использование материнского капитала в такой сделке.Могу ли я купить у своего отца и его сестры квартиру с использованием ипотеки? Квартира у них в долевой собственности.Если кроме вашего отца и его сестры собственников в квартире больше нет, но вы имеете все шансы на получение ипотечного кредита у банка.

Кредитные организации не выдают кредит на покупку доли в жилом помещении, если эта доля не будет последней и право собственности на квартиру в результате сделки не перейдет полностью на покупателя.Здравствуйте!

Получила сертификат на материнский капитал и хочу купить квартиру у своих родителей.

У родителей есть частный дом, в котором они проживают, в квартире только прописка.

Возможна ли такая покупка и как получить разрешение банка?Такая покупка возможна.

Там более у вас есть подтверждение того, что у родителей имеется в собственности другое жилое помещение и они в нем проживают. Ваши шансы на одобрение банком ипотечного кредита увеличатся, если родители прописку также оформят в своем доме.Здравствуйте!

Ситуация такая. Я хочу выкупить у своей матери половину квартиры в ипотеку, вторую половину она мне дарит. Чтобы не оформлять сначала дарственную, а потом еще договор купли-продажи могу ли я купить у матери всю квартиру, но за половину ее стоимости?В том случае если бы вы покупали квартиру за наличные средства, то могли бы договориться о любой цене. Учитывая, что вы планируете привлекать ипотечные средства банк в обязательном порядке, потребует оценку стоимости квартиры.

Существенное занижение стоимости жилья скорее всего будет причиной для отказа выдачи ипотечного кредита.

Поэтому рекомендуем вам оформлять квартиру в собственность поэтапно — сначала ½ по договору дарения за тем ½ путем покупки с привлечением ипотечных средств.

В этом случае выкупая долю у матери вы становитесь собственником всей квартиры и такую сделку банк легко одобрит.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии: Бесплатная консультация для посетителей сайта Наталья Михайлова Ваш ответ Ваше имя Ваш e-mail Комментировать Рекомендуем по теме

Договор купли-продажи квартиры между близкими родственниками

» » Продажа квартиры между родственниками разрешено законом. Более того, в некоторых случаях они могут получить налоговые льготы.СодержаниеПомимо купли-продажи недвижимости между близкими родственниками, возможна передача имущества в дар и через завещание.Отличия между этими видами сделок:

  1. Продажа предполагает передачу собственности за деньги;
  2. Дарственная – в безвозмездное пользование. При этом, как и в случае с купчей, новый владелец сразу вступает в права собственности;
  3. По завещанию наследник вступит в права собственности только после смерти наследодателя.

Кроме этого, только купчая не требует обязательного нотариального заверения.

Все остальные виды договоров должны быть заверены.

Также отличается налогообложение. В случае купли-продажи можно получить налоговый вычет. С дарственной родственники налог не платят, а не родственники платят.

С завещания платится налог при условии, что стоимость имущества в 850 раз больше МРОТ.Продажа квартиры между родственниками имеет ряд достоинств:

  1. Можно заключить предварительный договор.
  2. Третьи лица не смогут её оспорить;
  3. Простота составления соглашения;
  4. Множество гарантий качества сделки;

Для дальних родственников есть ещё и возможность получить налоговый вычет.Недостатков у купчей два:

  1. Нужно платить налог с продажи;
  2. Если недвижимость купили супруги, то она автоматически становится совместной собственностью.

Может ли отец продать квартиру сыну? Да, может. И не только квартиру, но и долю в ней.

Все сделки по продаже недвижимости между родственниками осуществляются на том же основании, что и между посторонними людьми.Но некоторые особенности всё же стоит учитывать.Продажа доли возможна, если в правоустанавливающих документах указано, что этот человек имеет право распоряжения данной долей в квартире.Необходимо согласие всех других собственников.

Все сделки по продаже недвижимости между родственниками осуществляются на том же основании, что и между посторонними людьми.Но некоторые особенности всё же стоит учитывать.Продажа доли возможна, если в правоустанавливающих документах указано, что этот человек имеет право распоряжения данной долей в квартире.Необходимо согласие всех других собственников.

При этом неважно продаётся доля квартиры родственникам или посторонним покупателям.Более того, другие собственники должны быть поставлены в известность о желании продать долю в общей недвижимости.

По закону они имеют приоритетное право на покупку.Уведомлять их нужно письменно.

В письме указывают:

  1. Стоимость;
  2. Время, в течение которого будут ждать ответ (законом на это даётся месяц).
  3. Объект, выставляемый на продажу, его площадь и адрес;

Если среди собственников есть несовершеннолетние, то в дополнение ко всем документам нужно ещё и согласие органов опеки.Процедура купли-продажи недвижимости между близкими родственниками происходит также, как и в других случаях. Отличие только в том, что со сделок между близкими родственниками нужно платить меньшую госпошлину.К близким родственникам относятся:

  1. Родители;
  2. Дети;
  3. Бабушки и дедушки;
  4. Супруги.

Есть варианты, когда сделка не облагается налогом. Это возможно:

  1. Стоимость в договоре должна соответствовать реальной стоимости продажи.
  2. Если продавец владеет данной недвижимостью более трёх лет;
  3. Объект стоит менее миллиона рублей;

Также можно не платить налог, если оформить дарственную на близкого родственника.Не имея строгого образца и не нуждаясь в обязательной регистрации у нотариуса, такой договор должен иметь:

  1. Стоимость и тип оплаты;
  2. Ответственность сторон.
  3. Обязанности и права участников сделки;
  4. Подробное описание предмета сделки;

Налоговый вычет – это льготу, которую могут получить официально трудоустроенные граждане, которые купили недвижимость.Основания для получения вычета:

  1. Расходы на ремонт жилья.
  2. Покупка недвижимости;
  3. Самостоятельное строительство дома;

Обратиться за такой льготой могут:

  1. Официально трудоустроенные, ежемесячно уплачивающие подоходный налог;
  2. Пенсионеры, которые обратились за льготой не позже, чем через три года после выхода на пенсию.
  3. Несовершеннолетние, которые стали собственниками недвижимости;

При сделках купли-продажи между родственниками такой вычет запрещён законом.

В этом случае значение имеет степень родства. Есть понятие взаимосвязанных лиц.

К ним относятся:

  1. Сёстры и братья;
  2. Родители;
  3. Супруги, живущие в официально зарегистрированном браке;
  4. Дети.

То есть получить вычет из налогов можно только между дальними родственниками. Для этого нужно:

  1. Подождать год с момента регистрации сделки;
  2. Предоставить пакет документов.
  3. Обратиться в налоговую по месту проживания либо трудоустройства;

Список документов, которые предоставляются в налоговую инспекцию:

  1. Заявление на предоставление вычета.
  2. Справку о налогах;
  3. Договор купли-продажи;
  4. Декларацию для выплаты НДФЛ;
  5. Документы о праве на квартиру;

В заявлении нужно указывать:

  1. Описание объекта недвижимости, который был приобретён;
  2. Ссылка на статью 220 Налогового кодекса РФ, как основание для возврата средств (налоговый вычет).
  3. Паспортные данные заявителя;
  4. Название органа, в который обращается заявитель;

Законодательство разделяет сделки, совершённые до 2014 года и после.

Это связано с поправками, которые были внесены в законы о налоговых льготах. Если квартира была продана до 2014 года, то вычет можно получить только один раз в размере 13% от суммы.В случае сделок, совершённых позднее 2014 года, льготы могут быть оформлены несколько раз, пока их суммарная сумма не достигнет 260 тысяч рублей.Законом установлено только ограничение на получение такого вычета в сделках близких родственников по купле-продаже недвижимости.Однако, закон не запрещает им передать квартиру на основании сделки по уступке прав требования. В этом случае покупатель имеет право на возмещение части затрат с помощью налоговых вычетов.Альтернативой купли-продажи квартиры между близкими родственниками может быть оформление дарственной.

Но можно ли сразу после покупки недвижимости её подарить?Да, можно.

Владелец квартиры может её подарить в любое время с момента вступления в права собственника. При дарении близкому родственнику налог платить не нужно. В случае дарения постороннему лицу, нужно платить 13% от стоимости подарка. Этот налог платить получатель имущества.Бывают ситуации, когда для того, чтобы стать полноправным владельцем имущества, есть препятствие в виде ещё одного владельца, которому принадлежит совсем небольшая доля собственности.Такие ситуации рассматриваются законом, как исключительные.
Этот налог платить получатель имущества.Бывают ситуации, когда для того, чтобы стать полноправным владельцем имущества, есть препятствие в виде ещё одного владельца, которому принадлежит совсем небольшая доля собственности.Такие ситуации рассматриваются законом, как исключительные.

На основании 4 пункта 252 статьи ГК, суд может принудить такого собственника продать свою долю, а остальных владельцев, соответственно, её выкупить.Для этого есть два основания:

  1. Доля настолько мала, что её практически невозможно выделить;
  2. Владению ею не имеет существенно интереса для собственника.

Сделки купли-продажи между родственниками в суде могут оспорить только сами родственники и другие владельцы проданной недвижимости. Основаниями для этого могут считаться:

  1. Неисполнение одной из сторон обязанностей по договору;
  2. Ошибки и противоречия с законом в самом договоре;
  3. Ущерб, нанесённый интересам других собственников (они не были извещены о продаже доли в недвижимости, либо не были выдержаны сроки ожидания их решения).

Любу сделку купли-продажи нужно зарегистрировать в Росреестре. Для этого оба участника сделки должны явиться в эту организацию, либо в офис МФЦ.

Там нужно подать пакет документов, на основании которого и будет проведена регистрация прав нового собственника. Среди этих документов:

  1. Паспорта и их копии;
  2. Свидетельство о браке (и копия), если эта квартира была совместной собственностью супругов;
  3. Договор;
  4. Согласие органов опеки, если затронуты интересы несовершеннолетних;

Также понадобится акт передачи недвижимости.FacebookTwitterВконтактеGoogle+

Напишите свой вопрос — в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует Задать вопросЗаполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минутВаше имяНомер телефона * Ваш город (регион) * ОтправитьСпасибо!Ваша заявка принятаЮрист позвонит в течение 5 минутЗадать еще вопрос АнонимноИнформация о вас не будет разглашенаБыстроЧерез 5 минут с вами свяжется наш консультант Понравилась статья? Поделиться с друзьями:

Купля продажа квартиры между близкими родственниками

/ / / Просмотров 806 Содержание Покупка квартиры у близких родственников может быть более выгодной по сравнению со сделками с посторонними лицами.

Знание преимуществ и недостатков подобной процедуры отчуждения имущества поможет принять правильное решение, а рассмотренный порядок действий сторон и особенности оформления договора купли-продажи (ДКП) – провести процедуру с соблюдением требований законодательства. Согласно к близким родственникам относятся:

  1. сестры с братьями (в т. ч. при одном общем родителе);
  2. бабушки и дедушки с внуками.
  3. родители (усыновители) с детьми;

Законодательством РФ не установлены какие-либо ограничения в операциях купли-продажи недвижимости между указанными лицами. Решиться на подобный вариант продажи недвижимости поможет ряд преимуществ:

  1. простота оформления документов без необходимости нотариального заверения;
  2. отсутствие оснований для оспаривания сделки третьими лицами.
  3. возможность прописать любые обязанности и права сторон;
  4. экономия на оплате услуг агентства недвижимости, риэлтора;

Оспорить договор в судебном порядке только на основании того, что его заключили лица, состоящие в близком родстве, невозможно.

Покупатель или продавец также не вправе отменить совершенную сделку, если кто-либо из них просто передумал, поэтому принять окончательное решение о продаже следует до регистрации права собственности за покупателем.

Что касается недостатков, здесь стоит выделить:

  1. Для покупателя: во-первых, утрачивается право получить налоговый вычет, во-вторых, при покупке в период брака, квартира перейдет в совместную собственность с супругом и, соответственно, будет подлежать разделу в случае развода.
  2. Для продавца появляется необходимость уплатить налог с продажи жилья, если он был его собственником менее 3 (5) лет.

Степень родства также будет влиять на отдельные виды сделок Речь идет о случаях:

  1. Покупки по ипотеке.

    В отличие от ПФ, для банков обычно не играет роли факт заключение сделки между родственниками, при условии, что претендент соответствует всем критериям программы кредитования.

    В целом процедура не будет отличаться от обычной покупки недвижимости в ипотеку.

  2. Использования материнского капитала.

    С одной стороны, законодательством обозначен только прямой запрет купли-продажи между супругами. С другой стороны, Пенсионный фонд, который оформляет соответствующие сертификаты, настороженно относится к выдаче сумм для оплаты жилья, покупаемого у близких родственников. Это мотивируется возрастающим количеством мнимых сделок, которые существуют только на бумаге, а на деле денежные средства тратятся на другие цели, не разрешенные законодательством.

    Чтобы исключить подобные мошеннические махинации с обналичиванием, ПФ проводит более тщательные проверки. Шансы получить одобрение на использование маткапитала увеличиваются, когда цена недвижимости по ДКП приближена к среднерыночным цифрам в регионе, а для подтверждения подлинности купли-продажи предоставляется полный пакет документов.

  3. Купли-продажи между опекуном и опекаемым. Законодательством РФ запрещены возмездные сделки, где одной из сторон будет родитель, опекун, усыновитель или их близкий родственник, а другой – подопечный (несовершеннолетний ребенок) ().

    Иными словами, родителям запрещено покупать квартиру у своего ребенка или же продавать ему недвижимость. При необходимости передать имущество в таких случаях стоит рассмотреть дарение, поскольку оно относится к безвозмездным договорам. Рекомендуем почитать:

Передачу недвижимости в собственность близкому родственнику можно оформить не только посредством купли-продажи.

В качестве альтернативных вариантов можно рассмотреть дарение или завещание. Каждая из процедур имеет свои особенности: Способ передачи недвижимости Купля-продажаДарениеЗавещание Законы УчастникиПродавец и покупательДаритель (кроме малолетних, недееспособных лиц и их представителей) одаряемый – любое лицоЗавещатель и наследник Форма договораПростая письменнаяС нотариальным заверениемС нотариальным заверением Передача недвижимостиЦена по ДКПБезвозмездноБезвозмездно ОбязательстваПо согласованию сторонДаритель передает, одаряемый принимает имуществоОбязанности возникают только у наследника – принять наследственную массу Налоги13% НДФЛ для продавцаОдаряемый освобождается от уплаты НДФЛНаследник оплачивает пошлину за выдачу свидетельства 0,3% стоимости жилья (макс. 100 000 руб.) Условие перехода права собственностиРегистрация в РосреестреУдостоверение у нотариуса и регистрация в РосреестреВозможность регистрации собственности только после смерти завещателя Другие особенностиПри приобретении в браке квартира будет совместной собственностью супруговИмущество переходит в единоличную собственность одаряемого и не считается совместно нажитым в бракеЕдиноличная собственность, но возможны дополнительные проблемы, если среди наследников по закону будут несовершеннолетние или нетрудоспособные лица Наиболее подходящий способ передачи недвижимости будет зависеть от множества нюансов: степени доверия между сторонами, материального положения, пребывания в браке пр.

В любом случае можно подобрать вариант, удобный для обеих сторон, поскольку с родственниками обычно проще прийти к определенной договоренности, чем с посторонними лицами.

Обжалование завещания или дарственной – достаточно частая процедура, которую инициируют другие родственники, уверенные, что завещатель или даритель нарушил их интересы.

В результате для нового собственника появляется риск стать не полноправным владельцем квартиры, а только ее доли. Возможность обжалования ДКП (при условии, что продажа была реальной с зафиксированной передачей денег, а не только для «галочки») практически исключена. Процедура купли-продажи недвижимости не имеет принципиальных отличий от сделок с посторонними людьми.

Единственный момент касается только отсутствия необходимости проводить дополнительные проверки юридической чистоты недвижимости. Обычно близкие и так осведомлены о состоянии жилплощади, проведенных ремонтах, проживающих лицах и прочих особенностях. Соответственно можно поверить словесным обещаниям об отсутствии долгов по коммунальным платежам, обременений, не занимаясь получением подтверждающих справок.

В целом сделка проходит по стандартной схеме:

  • Собрать необходимые документы (перечень представлен ниже).
  • Подписать . Документ является одним из приложений ДКП и подтверждает выполнение обязательств сторонами.
  • Зарегистрировать переход права собственности в Росреестре (предварительно оплатив госпошлину).
  • Составить и подписать ДКП. Используется типовая форма без каких-либо особенностей, касающихся степени родства сторон.
  • Провести окончательные расчеты между сторонами. Факт передачи денег следует оформить в виде расписки, составленной продавцом.

В подобных сделках обычно нет необходимости использовать сложные механизмы расчетов (аренду банковской ячейки, аккредитив и пр.) Стороны могут провести расчет наличными и таким образом избавить себя от дополнительных затрат в виде банковских комиссий и сборов. Для сделки купли-продажи и последующей регистрации собственности на имя покупателя в Росреестре понадобятся:

  1. выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности, как подтверждение права собственности продавца на квартиру;
  2. техническая документация (кадастровый/технический паспорт);
  3. правоустанавливающие документы от продавца (предыдущий ДКП, договор приватизации и пр.);
  4. разрешительная документация.
  5. выписка из домовой книги с информацией о прописанных лицах (или их отсутствии);
  6. паспорта сторон (свидетельство о рождении для лиц до 14 лет);

Необходимость дополнительных разрешений касается случаев, когда недвижимость принадлежит несовершеннолетнему (требуется разрешение на продажу от органов опеки и попечительства) или обеим супругам на правах общей собственности (требуется согласие второго супруга на сделку).

Грамотно оформленный договор купли-продажи – гарантия признания сделки законной и отсутствия оснований для ее оспаривания, в том числе со стороны третьих лиц.

Для документа допускается рукописная или печатная форма, главное – указать существенные условия, не вносить исправления и поставить личные подписи продавца и покупателя. Количество экземпляров будет соответствовать числу сторон (+ дополнительный экземпляр для подачи в Росреестр). В ДКП указываются такие же сведения, как для соглашений, заключаемых с посторонними людьми:

  1. Цена недвижимости. Даже если существует договоренность о скидке «для своих», сумма не должна быть занижена более чем на 20% по сравнению со среднерыночными ценами.
  2. Порядок, сроки передачи недвижимости и расчетов.
  3. Дата и место заключения.
  4. Описание недвижимости: адрес, метраж, площадь (общая, жилая). По желанию можно указать другие особенности конкретной квартиры.
  5. Ответственность за отказ исполнять обязательства.
  6. Персональные данные продавца и покупателя (ФИО, адрес регистрации и проживания, паспортные реквизиты). Степень родства не указывается, поскольку этот факт не влияет на сам ход сделки.
  7. Права и обязанности сторон.

Мнение экспертаДмитрий НосиковЮрист.

Специализация семейное, жилищное право.Учитывая уровень доверия между родственниками, продажу можно совершить без акта приема-передачи.

В договоре следует сделать пометку о том, что он одновременно выполняет функцию акта приема-передачи, а его подписание покупателем подтверждает предварительный осмотр квартиры и согласие принять ее в состоянии на дату подписания ДКП.

Но если продажа оформляется лишь для вида (например, чтобы обезопасить имущество должника от кредиторов), лучше составить акт приема-передачи отдельным документом.

В таком случае у кредиторов будет меньше оснований доказать мнимость сделки.

Составить свой вариант договора можно на основании представленного ниже образца: Право собственности от продавца к покупателю переходит только после государственной регистрации этого факта с внесением соответствующих изменений в ЕГРН. Для этого сторонам следует подать в МФЦ или территориальное отделение Росреестра:

  1. заявление;
  2. подписанный ДКП;
  3. пакет дополнительных документов (из приведенного выше перечня).
  4. квитанцию об оплате госпошлины (желательно, но ее отсутствие не является препятствием для регистрационных действий, прежде всего, важен сам факт оплаты).

Регистрация в среднем занимает 7-10 дней, после чего покупатель получает выписку из ЕГРН и становится полноправным собственником жилья.

Кроме оплаты цены недвижимости, указанной в ДКП, оплачивается государственная пошлина в размере 2000 руб.

за регистрацию перехода права собственности в Росреестре.

Обязательство по ее уплате возлагается на покупателя, поскольку факт прекращения права собственности для продавца не облагается какими-либо сборами. По взаимной договоренности стороны могут разделить эти расходы.

Дополнительной статьей расходов может стать оплата нотариальных услуг, если таковые обусловлены требованиями законодательства (при продаже недвижимости с несовершеннолетним собственником) или личной инициативой сторон.

Стоимость рассчитывается в зависимости от цены квартиры по ДКП. При этом за счет родства стороны могут сэкономить на оплате услуг нотариуса.

Для сравнения в таблице приведены примерные расходы для родственников и других лиц: Цена договораТариф, руб. Близкие родственникиДругие лица До 1 млн. руб. 3000 + 0,4% от суммы 1-10 млн. руб.3000 + 0,2% суммы7000 + 0,2% от суммы Более 10 млн. руб.23 000 + 0,1% суммы (макс. 50 000)25 000 + 0,1% от суммы (макс.
50 000)25 000 + 0,1% от суммы (макс.

100 000) Для продавца сумма, полученная от реализации квартиры, считается доходом. Соответственно у него появляется обязательство уплатить 13% НДФЛ.

При этом степень родства сторон никак не влияет на размер ставки.

Даже если купля-продажа недвижимости проводится только на бумаге, без фактической передачи денег, никто не отменяет необходимость уплаты налога. В договоре обязательно прописывается цена сделки, соответственно налог должен быть уплачен с этой суммы.

Существенно занижая стоимость по документам (с разницей более чем 20% по сравнению со среднерыночными расценками), можно получить только дополнительные неприятности и расходы.

Подобные случаи обычно привлекают внимание налоговых органов.

Они имеют законное право не только начислить недостающую сумму налога, но и добавить пеню за уклонение.

В зависимости от продолжительности владения квартирой продавец может быть освобожден от уплаты налога ().

  1. более 5-ти лет: для жилья, полученного в собственность иными способами.
  2. более 3-х лет: для недвижимости, полученной в результате наследования, дарения, приватизации или договора ренты;

Для покупателя покупка квартиры у близкого родственника не предусматривает возможность получить налоговый вычет и вернуть часть уплаченного НДФЛ.

Согласно супруги, родители, дети, браться и сестры считаются взаимозависимыми лицами, а исключает в таких случаях право на вычет.

Купля-продажа квартиры между близкими родственниками вполне законна, но в ходе сделки важно учесть ряд нюансов.

Как лучше оформить договор? Обращаться ли к нотариусу для заверения документа? Стоит ли подписывать акт приема-передачи?

Наши юристы готовы бесплатно ответить на все вопросы. При необходимости они обеспечат полное сопровождение сделки, чтобы исключить возможные риски и избавить стороны от хлопот с оформлением документов. Напишите свой вопрос и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут и бесплатно проконсультирует.

Ваш вопрос *

Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течение 5 минут.

Ваше имя Номер телефона *

Ваш город (регион) *

Спасибо, Саша! Ваша заявка принята Ожидайте звонка юриста в течение 5 минут Анонимно Информация о вас не будет разглашена Быстро Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

(2 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка.