Порядок продажи квартиры под ипотеку 2021 году поэтапно



Порядок продажи квартиры под ипотеку 2021 году поэтапно

Продажа квартиры по ипотеке: пошаговая инструкция для продавца


Полезное об ипотеке Квартира 15.11.202006.12.2020 SovetIpoteka.ru аренда, Ипотека, кредит, снт Одной из наиболее востребованных сделок на рынке недвижимости является продажа квартиры по ипотеке, поскольку она дает возможность заемщикам стать обладателями собственного жилья. Однако сама процедура немного отличается от привычной реализации жилой площади, что часто настораживает продавцов. Давайте разберемся, что настолько пугает собственников, что они отказываются от сделок, и какие риски их ожидают в реальности?

Содержание

  1. 9.1 Похожие записи
  2. 5 Продажа квартиры через ипотеку в банке ВТБ 24
  3. 9 Преимущества и недостатки
    • 9.1 Похожие записи
  4. 7 Продажа по переуступке в ипотеку
  5. 2 Пошаговая инструкция для продавца
  6. 4 Продажа квартиры в ипотеке
  7. 8 Советы профессионалов
  8. 6 Продажа квартиры по ипотеке через Сбербанк
  9. 3 Список документов
  10. 1 Особенности продажи квартиры по ипотеке

Особенности продажи квартиры по ипотеке Ипотека — это займ для покупки недвижимости, которая заложена в банке весь период, пока клиент выплачивает долг. Другими словами, квартира является для финансовой организации гарантией возврата денег. После расчета заемщик (уже бывший) становится полноправным владельцем жилья и может делать с ним все, что угодно (продавать, дарить, менять и прочее).

Купить квартиру под ипотеку можно как в новостройке, так и у хозяина (недвижимость, бывшую в эксплуатации).

Продать жилье под силу любому собственнику, но он должен понимать, что схема реализации в таком случае несколько отличается от привычной. Больше всего сомнений вызывает необходимость подписания договора купли-продажи до получения денег. Ведь новому собственнику придется оставить в залог банка уже свою недвижимость — это главное требование ипотеки и основная причина многочисленных отказов, поступающих от продавцов.

Ведь проще продать недвижимость покупателю, готовому предоставить полный расчет сразу при подписании всех бумаг у нотариуса. Вполне обоснованно. Но на самом деле, если оформить все согласно закону, при ипотеке риски тоже исключены.

Пошаговая инструкция для продавца Стоит предварительно ознакомиться с основными этапами сделки.

Продавец должен понимать, на что соглашается. Сделка осуществляется, согласно ФЗ-102, ведь именно этот закон регламентирует права и обязанности сторон при заключении договора по ипотеке.

Поэтапная инструкция для продавца представлена ниже:

  • Заключение предварительного договора, где указывают сроки и суммы, согласно договоренности. Его после подписания нужно передать на рассмотрение банку. Для финансового учреждения этот документ указывает на начало сотрудничества сторон.
  • Специалисты проводят осмотр жилья. Покупатель находит компанию, которая предоставит независимого эксперта (оценщика) для определения рыночной стоимости недвижимости. От этой суммы зависит размер будущей ипотеки. Также продавцу потребуется застраховать жилье.
  • Встреча с покупателем для обсуждения нюансов сделки. Важно, чтобы человек, покупающий недвижимость, заранее сообщил собственнику о том, что он планирует оформить ипотеку.
  • Составление и подписание основного договора (купли-продажи). После этого банк выдает заемщику деньги, а он, в свою очередь, перечисляет их продавцу.
  • Подготовка документов (в отдельном разделе будет приведен их перечень).

По сути, для продавца эта инструкция не вызовет сложностей.

Она является стандартной для всех финансовых учреждений.

Однако некоторые банки выдвигают свои условия страхования, с которыми заемщики обязаны считаться. Список документов Любая юридически значимая сделка требует сбора определенного перечня документов. Не обошло стороной данное требование и продажу недвижимости.

Если реализацией квартиры занимается риелтор, ответственность за сбор документов возложена на него. Но нужно понимать, за свои услуги специалист попросит определенное денежное вознаграждение.

Самостоятельный сбор документов требует дополнительного времени, но позволяет сэкономить деньги. Итак, перечень бумаг представлен ниже:

  1. выписка из Госреестра, свидетельствующая об отсутствии арестов и иных ограничений;
  2. документ, удостоверяющий, что жилплощадь находится в его собственности;
  3. выписка из домовой книги, где указаны все зарегистрированные лица по данному адресу (если прописаны несовершеннолетние, инвалиды или другие лица с ограниченными возможностями, требующие ухода, придется получить разрешение на продажу от органов опеки);
  4. разрешения от всех собственников (если их несколько), они должны получить причитающуюся им часть в определенном денежном эквиваленте.
  5. паспорт;
  6. справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам (берется в ЖЭКе);
  7. техпаспорт (если осуществлялась перепланировка, ее нужно внести в документ);

Покупателю тоже придется предоставить определенный перечень документов. В частности, в него входит справка о доходах, согласие супруги либо супруга и прочее.

Полный список документов стоит уточнить в банке, которые предоставляет ипотеку.

Помните, что некоторые документы имеют ограниченный срок действия. Поэтому их стоит брать непосредственно перед предъявлением в банке.

Продажа квартиры в ипотеке На сегодняшний день банки предоставляют возможность продать даже жилую площадь с обременением. То есть, если продавец купил квартиру по ипотеке, и она находится в залоге у финансового учреждения.

Бывают ситуации, когда собственник по определенным причинам не может или не хочет выплачивать займ.

Продать квартиру с обременением можно по одной из следующих схем:

  1. продать через банк (схема схожа с первым вариантом, но продавцу не придется искать покупателя самостоятельно).
  2. найти покупателя самостоятельно, получить одобрение от банка, а после погашения будущим владельцем всего остатка по кредиту получить причитающуюся часть денег;
  3. передать обязанности по ипотеке покупателю (то есть, кредит переоформляется на другого заемщика);

Даже в этом случае для продавца и покупателя отсутствуют риски, если юридически заверять все документы.

Чтобы обезопасить себя от мошенничества, нужно предварительно ознакомиться с процедурой. Продажа квартиры через ипотеку в банке ВТБ 24 Как и другие банки, ВТБ 24 предлагает определенные программы ипотечного кредитования, чтобы дать возможность своим клиента стать счастливыми обладателями собственного жилья.

Продажа квартиры через ипотеку в банке ВТБ 24 Как и другие банки, ВТБ 24 предлагает определенные программы ипотечного кредитования, чтобы дать возможность своим клиента стать счастливыми обладателями собственного жилья. Банк ВТБ 24 выдвигает минимальные требования к недвижимости при оформлении ипотеки.

Деньги выдаются клиентам лично либо переводятся на их счет.

Важно отметить тот факт, что при выдаче наличных процент за снятие платить не придется.

Таким образом, существует возможность получить всю сумму в кассе без начисления комиссионных.

Поскольку ВТБ 24 относится менее требовательно к проверке заемщиков, процентные ставки в этом банке выше, чем во многих других. Наиболее выгодные условия с приемлемыми процентными ставками получают клиенты банка.

Например, граждане, которые получают зарплату через ВТБ 24, или имеют открытые кредиты. Продажа квартиры по ипотеке через Сбербанк Еще один крупнейший банк, который пользуется популярностью у граждан России. По статистике, именно туда обращается большая часть населения для оформления ипотеки или другого кредита.

Именно в Сбербанке выгодно брать военную ипотеку.

Сегодня Сбербанк готов предложить большое количество ипотечных программ, каждая из которых отличается своими условиями, процентными ставками и сроками выплат.

Сбербанк перечисляет деньги после продажи квартиры на карту продавца. Именно поэтому, дабы избежать больших комиссий, рекомендуется предварительно открыть счет в этом банке. Продажа по переуступке в ипотеку Иногда возникают совсем запутанные ситуации. Допустим, заемщик оформил ипотеку на квартиру в недостроенном доме.

Допустим, заемщик оформил ипотеку на квартиру в недостроенном доме. Поэтому на тот момент она еще не была сдана в эксплуатацию.

Заемщик полностью погасил кредит, а новостройка еще не достроена. Но он хочет продать свою квартиру.

Что делать в сложившейся ситуации, если у продавца отсутствует право собственности, а сама недвижимость принадлежит застройщику?

Стандартную продажу в данном случае осуществить невозможно. Зато разрешается уступить права требования на жилую площадь.

То есть, когда строительство новостройки завершится и квартиру сдадут в эксплуатацию, ее забирает покупатель.

Реализуя квартиру по переуступке, придется получить одобрение застройщика, как владельца имущества, и банка, как кредитора для покупателя. Но могут возникнуть сложности с одобрением.

Банки нечасто соглашаются кредитовать сделку по переуступке прав требований.

Чтобы решить проблему, стоит заранее обзвонить банки и поинтересоваться, кто их них согласится на подобную сделку.

Бывают случаи, когда и сам застройщик отказывается одобрить соглашение.

В этом случае нужно обратиться к нотариусу за консультацией. Особенно, если застройщик не может назвать внятную причину отказа. Нужно разобраться, какие «подводные камни» у этой сделки.
Советы профессионалов Прежде чем продать квартиру по ипотеке, стоит прислушаться к рекомендациям специалистов:

  1. нужно соглашаться на сделку, сотрудничая с банком, имеющим хорошую репутацию, который контролирует легитимность каждого этапа и исполнение всех нюансов, оговоренных в договоре;
  2. перед продажей требуется привести в порядок всю документацию, а также погасить имеющиеся долги по платежам за коммунальные услуги.
  3. не стоит связываться с сомнительными покупателями, даже если все бумаги будут заверены в соответствии с существующим законодательством;
  4. оба договора нужно заверять у нотариуса, заслуживающего доверие;

Если когда-то была совершена перепланировка, но она не внесена в техпаспорт, придется обязательно исправить это перед продажей.

Иначе договор не состоится. Преимущества и недостатки Любой вид сделки имеет определенные преимущества и недостатки. Продажа квартиры через ипотеку не стала исключением.
Преимущества заключаются в следующем:

  1. банк выступает в качестве гаранта, поэтому исключается риск мошенничества;
  2. возможность быстрее продать недвижимость — это связано с тем, что ипотечных покупателей больше (в случае, если на квартиру уже есть покупатель, ему можно доверять и он готов сразу расплатиться или предлагается более высокую цену, безусловно, стоит рассмотреть этот вариант);
  3. продавец защищен от поддельных купюр, так как деньги перечисляет сам банк.
  4. сделку зарегистрируют в течение 5 рабочих дней, хотя при стандартной процедуре это занимает до 1 месяца;

К сожалению, данный способ продажи квартир не лишен недостатков:

  1. не удастся установить цену выше рыночной, поскольку ипотеку покупателю выдадут в размере, установленном результатами оценки;
  2. чтобы получить деньги обычно приходится открывать счет в банке.
  3. придется собирать дополнительные документы, которые не понадобились бы при стандартной сделке;
  4. более длительная процедура оформления документов, чем при обычной продаже;

Несмотря на эти недостатки, ипотечное кредитование пользуется спросом. Продавцы недвижимости соглашаются на сделку, стараясь, как можно быстрее, продать недвижимое имущество и получить деньги.

Похожие записи

  1. Налоговый вычет за страхование жизни при ипотекеПри получении кредита на жильё чаще всего приходится оформлять страховку, за которую приходится выложить немалую…
  2. Банкротство при ипотекеВ настоящее время данное положение дел довольно часто встречается на практике, но большинство людей не…
  3. Как выйти из созаемщиков по ипотеке в СбербанкеВ большинстве случаев банки не одобряют данные выходы. Поэтому клиентам приходится приводить весомые аргументы. Рассмотрим,…
  4. ДомКлик — снижение процента по ипотекеСервис, который разработан дочерней компанией Сбербанка полезен тем, что основной его задачей является подбор жилья.…

Покупка квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция

» » 74 701 просмотровСодержаниеОдин из самых распространенных способов получить собственное жилье – это приобрести квартиру на вторичном рынке при помощи одной из множества ипотечных программ.

Рассмотрим подробнее, что и как нужно делать, чтобы и стать владельцем своей квартиры.В обязательном порядке – нет не нужен. Ранее нотариус был нужен для того, чтобы заверить договор купли-продажи.

Сейчас это не требуется. Однако он может быть полезен и даже необходим в некоторых случаях.Процесс покупки квартиры предполагает оформление договора.

Заверять его нотариально не обязательно, но можно. Это, разумеется, дополнительные затраты, однако в то же время, заверенный договор более весом, чем не заверенный.

Особенно это актуально относительно сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке. Из всех доступных вариантов – это самый рискованный.

Как следствие, все, что может хоть немного повысить надежность сделки только приветствуется.Услуги нотариуса может оплачивать продавец или покупатель, смотря на то, кто именно на этом настаивает.

В некоторых случаях стороны соглашаются разделить затраты.Рассматривая вариант того, как проходит сделка в том случае, если продавец или покупатель состоят в браке, первым делом нужно отметить необходимость предоставлять на покупку или продажу жилья. Без такого документа сделка может быть признана недействительной в судебном порядке, что не выгодно как покупателю, так и продавцу.Нотариус в данном случае играет решающую роль.

Дело в том, что подобное согласие обязательно должно быть нотариально заверено. В противном случае документ не будет иметь юридической силы.Процедура купли-продажи квартиры на начальном этапе предполагает поиск продавца квартиры.

Искать его можно самостоятельно или же обратиться к специалистам. Первый вариант значительно дешевле, но дольше и сложнее. Второй, как легко догадаться, проще и быстрее, но дороже.Глобальной разницы нет.

Агентство недвижимости представляет собой юридическое лицо, оказывающее определенные услуги по поиску покупателей/продавцов и сопровождению сделок.

Обычно в агентстве работает несколько риэлторов и множество других специалистов, типа юристов, менеджеров, специалистов call-центра и так далее. В результате каждый делает свою работу, что положительно сказывается на конечном результате.Если риэлтор работает сам на себя (например, оформив ИП), обычно его услуги стоят значительно дешевле, чем полноценного агентства недвижимости. Это и есть его единственное преимущество.

В остальном, один человек просто не способен знать все и грамотно сопровождать сделку выступая в роли юриста.Риэлторы, как и агентства недвижимости, бывают очень разные. В «самостоятельное плавание» нередко уходя очень крутые специалисты, способные сопровождать всю сделку на высочайшем уровне. С другой стороны, агентства бывают настолько плохие, что лучше вообще к ним не обращаться.

Заранее определить уровень оказываемых услуг можно только на основании отзывов других клиентов.Прежде чем подписывать , нужно проверить, какие именно права и обязанности в них указаны. Также не лишним будет проверить цену за услуги. В документе не должно быть никаких двусмысленных фраз или неточных данных.Пример: Если в договоре есть фраза похожая на такую

«Клиент оплачивает услуги агентства на основании тарифных ставок, размещенных на таком-то сайте»

, есть серьезная вероятность очень сильно переплатить.

Компания может в любой момент изменить ставки, причем как в большую, так и в меньшую сторону. Разумеется, всегда можно попробовать доказать тот факт, что подразумевались ставки на дату подписания договора, но даже за один день можно очень многое изменить и доказать это практически невозможно.Если предлагают только услуг по поиску продавца, лучше от них отказаться. Дело в том, что именно поиском человек может заняться и сам, а вот сопровождение сделки осилить может только опытный юрист.

В идеальном варианте стоит нанимать такого специалиста отдельно, так как те, которые работают в агентствах нередко не имеют должной квалификации или опыта.Все варианты ипотеки можно условно разделить на две основные категории: обычная и социальная.

О первой особо распространяться нет смысла – классический кредит под залог недвижимости.

А вот второй вариант обычно позволяет получить жилье значительно выгоднее. Вкратце рассмотрим основные три типа .Как и следует из названия, данный продукт актуален для военнослужащих РФ. Для них действует специальная программа, в рамках которой человеку открывается отдельный счет, на который ежемесячно поступает определенная сумма.

В основном эти деньги можно потратить на покупку жилья, хотя есть и другие варианты.Главная особенность такой ипотеки заключается в том, что военнослужащий только выбирает жилье, а платить за него будет государство.

По крайней мере до тех пор, пока он находится на службе.

Как легко догадаться, это очень выгодно (квартира, фактически, будет получена бесплатно), однако продать подобное жилье можно будет не раньше, чем весь кредит будет выплачен и срок службы составит 20 лет или больше. Идеально для людей, которые планируют всю свою жизнь (или большую ее часть) связать со службой в армии.Это еще одна специальная программа, в рамках которой можно получить очень значительную сумму на покупку квартиры. Разумеется, государство не будет полностью погашать долг за гражданина, но даже 20-50% от суммы – это весьма существенно.

Участвовать в программе могут практически любые лица, которые действительно нуждаются в собственном жилье или не имеют его в принципе.Однако тут есть множество недостатков.

Начать следует с того, что программа доступна только для лиц в возрасте до 35 лет.

Во-вторых, государство выделяет на эту программу средства из бюджета в очень ограниченном количестве. В результате приходится долгие годы стоять в очереди и не факт, что к 35 годам эта очередь подойдет.

А если даже находясь в очереди человеку исполняется 35 лет, он автоматически теряет право на участие в программе.Эта государственная программа актуальна для семей с двумя и более детьми.

Суть в том, что после рождения второго ребенка выдается сертификат на 466 тысячи рублей (по состоянию на 2021 год).

Эти деньги можно использовать как для погашения части ипотечного кредита, так и для выплаты первоначального взноса, что зачастую бывает крайне актуально.Отдельно нужно отметить тот факт, что многие банки предлагают своим клиентам специальные льготные программы кредитования, в рамках которых можно получить заем на покупку жилья на очень выгодных условиях (значительно лучше, чем в обычной ситуации).Первое, с чего начать покупку квартиры нужно изначально – это поиск продавца и выбор банка, который предоставит кредит.

Все остальное если не вторично то, как минимум, не столь важно.Так как происходит покупка квартиры, искать нужно именно продавца, а не покупателя, что несколько проще (больше предложений). Для этого можно пользоваться следующими возможностями:

  1. Специализированные сайты. Например, Avito и его аналоги. Тут очень много предложений, значительная часть из которых вполне актуальна.
  2. Местные газеты объявлений. Несмотря на то, что газеты, кажется, уходят в прошлое, их все еще читает огромное количество людей. И, как следствие, в них размещают объявления. Актуальность их немного ниже, но попробовать все равно стоит. Нужно отметить и тот факт, что у многих печатных изданий есть собственные сайты, на которых вывешивается вся та же информация, включая сюда объявления о продаже жилья.
  3. Знакомые и друзья. Самый простой и доступный способ – это поспрашивать у знакомых и друзей, не продает ли кто-то из них (или уже их знакомых) квартиру. Обычно подобные сделки достаточно надежны, так как советуют проверенные люди и проверенных же людей.

Кроме всего прочего, можно не просто искать объявления, но и разместить такое самостоятельно: «Куплю трехкомнатную квартиру в центре города, рассмотрю все варианты» или нечто подобное. Размещать их также следует как на сайтах, так и в газетах.В качестве альтернативы, если нет времени заниматься поисками и есть возможность потратить некую сумму, можно обращаться в агентства недвижимости или к частным риэлторам.

Они сами займутся данным вопросом и могут предоставить дополнительные услуги, например, сопровождение сделки, что бывает очень полезно.Логичной последовательностью действий после нахождения продавца и проведения предварительных переговоров с ним (в частности, нужно дать понять, что покупка планируется с использованием заемных средств), будет выбор банка. Отбирать его нужно по требованиям, условиям и кредитным программам.Для покупки квартиры на вторичном рынке при помощи ипотечного кредита, клиент обязан соответствовать требованиям банка.

Многое зависит от выбранной финансовой организации, но в среднем, примерный список будет выглядеть так:

  1. Трудовой стаж на последнем месте работы: от 1 до 6 месяцев.
  2. Возраст потенциального заемщика на дату полного погашения задолженности: 60-75 лет. Тут тоже все зависит от банка. Обычно ограничение идет по пенсионному возрасту, но не всегда. Рекомендуется уточнять в каждом отдельном случае. Более того, некоторые банки для пенсионеров предлагают особые, льготные условия с пониженными процентными ставками и так далее.
  3. Общий трудовой стаж: от 6 месяцев до 3-х лет. Чаще всего: 1 год.
  4. Возраст потенциального заемщика на дату получения кредита: от 18 лет и старше. Даже если клиент признан эмансипированным (совершеннолетним) по решению суда, но не достиг 18 лет, ему, скорее всего, откажут в кредитовании.

Особых требований к размеру заработной платы не выдвигается, однако банк обязательно будет учитывать получаемый доход для определения потенциальной суммы кредита.Требования к документам клиента также меняются от банка к банку.

Приблизительный список требуемых бумаг:

  1. Копия трудовой книжки, заверенная руководителем.
  2. , которую планируется приобрести (их нужно запросить у потенциального продавца).
  3. Справка о доходах (в идеале, в виде стандартной 2-НДФЛ, однако многие банки готовы принимать и другие виды такого документа).
  4. Паспорт заявителя.

Банк может запросить и другие документы, в зависимости от того, какая именно ситуация сложилась у клиента.У большинства банков есть как минимум 2-3 ипотечные программы, ориентированные на покупку квартиры на вторичном рынке. Прежде чем оформлять кредит, нужно просмотреть все доступные варианты и выбрать наиболее подходящий.Пошаговая инструкция для покупки квартиры на вторичном рынке в ипотеку:

  • Оформление квартиры в собственность.
  • Поиск продавца квартиры.
  • Поиск подходящего банка.
  • Оплата первоначального взноса.
  • Оформление кредита.
  • Обсуждение условий сделки.
  • Подписание .

Процедура покупки квартиры на вторичном рынке отличается от первичного по многим параметрам, начиная от последовательности действий и заканчивая расценками. Оба варианта по-своему удобны и интересны, однако многое зависит от того, что именно приоритетно для потенциального заемщика.Квартиры в новостройке обычно дороже, чем на вторичном рынке.

Это не обязательное правило, но именно так и бывает чаще всего.

Более или менее соотносятся по ценам квартиры в новостройке без ремонта (в черновой отделке) и неплохо обставленные квартиры на вторичном рынке.Если покупатель планирует все равно делать капитальный ремонт, приобретать ту мебель, которая ему нравится, делать перепланировку и так далее – то лучше выбирать новостройки. Во всех остальных случаях, особенно когда нужна квартира типа «заезжай и живи», то оптимальный выбор – это вторичный рынок.Второй важный момент – это обустройство квартиры.

Жилье в новостройках обычно предоставляется в черновой отделке. В некоторых случаях с «ремонтом от застройщика».

Последний – это самый простой, дешевый и примитивный вариант, при котором квартира приобретает более или менее жилой вид, но все равно требует капитального ремонта.Некоторые застройщики предлагают своим клиентам сделать качественный ремонт и даже обставить квартиру мебелью/техникой по выбору заказчика, однако стоимость подобного жилья будет значительно выше, чем точно такого же на вторичном рынке.А вот по надежности вариант покупки жилья у застройщика значительно выигрывает. Просто из-за того, что у квартиры еще не было владельцев автоматически решается большая часть потенциальных проблем с родственниками продавца, его наследниками, прописанными в квартире несовершеннолетними лицами и так далее.

Все равно остаются определенные риски, но их будет существенно меньше.Практически во всех случаях жилье в новостройке (на первичном рынке) приобретается при помощи безналичного перевода.

А вот при покупке на вторичном рынке продавец может потребовать производить расчеты исключительно наличкой.

Это очень неудобно, особенно учитывая тот факт, что жилье будет приобретаться в кредит и банк согласится выдавать заем только с учетом безналичного перечисления средств.Рассмотрим подробнее алгоритм покупки квартиры в ипотеку на основании описанных выше пошаговых действий.

Так, о поиске покупателя и банка было сказано в начале статьи. Переговоры рекомендуется производить сразу в трехстороннем формате: покупатель, продавец и представитель банка.Оформление кредита включает в себя:

  1. Составление заявки на кредит.
  2. Оформление права собственности на жилье.
  3. Ожидание согласования кредита уже с учетом документов и анкеты.
  4. Заполнение анкеты клиента.
  5. Ожидание предварительного одобрения.
  6. Выплата покупателем первоначального взноса.
  7. Подписание акта приема-передачи.
  8. Предоставление всех необходимых документов.
  9. Подписание , кредита и залога (обычно – одновременно).

Первоначальный взнос – это обязательное требование банка.

Не получится купить квартиру, совсем ничего не заплатив за нее. С другой стороны, банк никак не ограничивает покупателя и, фактически, он может просто отдать деньги наличными продавцу, запросив у того соответствующую расписку.

Они и будет считаться подтверждением факта платежа для банка.Оформление права собственности обычно происходит еще до полного окончательного расчета и подписания акта приема-передачи. Только тогда, когда покупатель убедится в том, что он действительно является новым владельцем квартиры, банк перечисляет продавцу деньги, а стороны подписывают акт приема-передачи.Нередко он дополняется еще и распиской в получении всей суммы платежа за квартиру, однако учитывая тот факт, что банк отправляет деньги безналичным образом и это легко можно отследить, особой необходимости в подобной расписке нет.Для покупки квартиры в ипотеку, необходимо запросить от продавца следующий список документов:

  1. Разрешение на продажу жилья от органов опеки. Этот документ будет нужен в том случае, если в квартире прописан или является ее совладельцем несовершеннолетний. Без разрешения от органов опеки продать такое жилье будет невозможно. Данная справка имеет срок годности, примерно 1 месяц. Как следствие, получать данный документ рекомендуется в самый последний момент.
  2. Правоустанавливающие документы. К этому «разделу» относятся договора купли-продажи жилья, договора дарения, завещания и так далее. Любые документы, на основании которых продавец получил жилье в собственность. От них во многом зависят возможные риски.
  3. Выписка из домовой книги. Важный документ, показывающий, кто зарегистрирован в квартире. Банк будет настаивать (и покупателю лучше к нему присоединиться) на том, чтобы до факта продажи все зарегистрированные в квартире лица были выписаны.
  4. Справка из управляющей компании. При помощи этой бумаги можно понять, числятся ли за квартирой или нет. Формально, продавать жилье можно и с долгами. Более того, управляющая компания не сможет их стребовать с нового собственника, а если будет пытаться это делать, можно сразу обращаться в суд. Однако определенные неудобства это все равно доставит, потому жилье с долгами обычно продается с неплохой скидкой.
  5. Согласие супруга/супруги продавца на сделку. Данная бумага актуальна только в том случае, если продавец состоит в браке и жилье находится в общей совместной собственности. Учитывая тот факт, что практически любая, даже личная квартира может при определенных условиях быть признана общей собственностью супругов, банк обычно требует согласие вне зависимости от того, кто, как и за какие деньги ее приобретал.
  6. Паспорт текущего собственника. Этот документ нужен для того, чтобы сравнивать данные лица, которое продает квартиру и ее реального владельца. Некоторые мошенники пользуются тем, что многие люди не сверяют подобную информацию и, не являясь владельцами, фиктивно продают жилье. В случае с покупкой через банк реализовать подобное практически невозможно, так как банк тоже будет проверять все бумаги, но вероятность ошибки или невнимательности все равно есть.
  7. Техпаспорт. При помощи этого документа банк и новый собственник могут определить, есть ли в квартире или нет. Если есть, то банк не одобрит кредит. Это связано с возможными рисками. Так, например, при необходимости продавать жилье на торгах (если клиент не сможет погашать долг), квартира с неузаконенной перепланировкой продана быть не может.
  8. Выписка из ЕГРН. Этот документ заменяет сейчас свидетельство о праве собственности. Но помимо того факта, что при помощи выписки можно узнать, кто является владельцем данной квартиры, там еще отображается информация о том, если ли какие-то обременения по квартире или их нет. Если есть – банк скорее всего не одобрит кредит. Выписку желательно получить максимально «свежую».

Пример: Муж может купить квартиру за подаренные ему деньги. Она будет считаться личной собственностью.

Однако впоследствии, если супруги делали в жилье ремонт, приобретали мебель, технику и так далее, жена может в судебном порядке признать квартиру общей, а не личной собственностью.

Это сложно, но возможно.Для наглядности предоставим примерную схему купли-продажи квартиры по ипотеке:Помимо указанного выше перечня документов по квартире, от покупателя также потребуются дополнительные документы для оформления кредита. Вкратце об этом было рассказано выше. Теперь рассмотрим подробнее.

  1. Паспорт заявителя. Перед подачей заявления нужно убедиться, что с паспортом все в порядке – он своевременно был заменен на «свежий» (например, по достижении 25 лет), в нем нет никаких сторонних пометок и так далее. Любое нарушение и данный документ считается недействительным. Как следствие, кредит не выдадут.
  2. Справка о доходах. Обязательный документ, который всегда требуется банку. Показывает уровень доходов. Банк предпочтет официальную справку 2-НДФЛ, но рассмотрит и другие варианты. Главное, чтобы на документе стояла подпись руководителя компании, где работает заемщик, печать и данные о зарплате.
  3. Временная регистрация. Этот документ актуален только в том случае, если у клиента нет постоянной прописки. Несмотря на то, что обычно займы по временной регистрации не выдаются, в случае с ипотекой обычно делают исключение, но только при условии, что сразу после оформления права собственности клиент пропишется в своем новом жилище.
  4. Копия трудовой книжки. Этот документ требуется не всегда, но желателен. Он указывает на то, что человек работает на данные момент абсолютно официально, работал раньше, где он работал, сколько проработал и так далее. Попросить копию можно в бухгалтерии. Отказать они не могут.

На что обратить внимание нужно еще, так это на возможные расходы.

В идеальной ситуации покупатель платит только за квартиру и страховку. Однако продавец может предложить разделить расходы, если для него такие затраты слишком значительны.

Так, например, предположительный перечень расходов будет выглядеть так:

  1. Оплата агентству недвижимости за поиск продавца (или, если продавец попросит, за поиск покупателя и сопровождение сделки): около 2-5% от стоимости квартиры.

Пример: Если предположить, что жилье стоит 5 миллионов рублей, то услуги агентства обойдутся в 100 – 250 тысяч рублей.

  1. Оплата оценочной компании за оценку жилья: около 10-15 тысяч рублей.
  2. Новая выписка из ЕГРН: 350 рублей.
  3. Оплата нотариусу за заверение договора купли-продажи: около 5-10 тысяч рублей.
  4. Новый техпаспорт: от 10 тысяч рублей.
  5. Госпошлина за регистрацию права собственности: 2000 рублей за каждого нового владельца.
  6. Оплата нотариусу за заверение согласия супруга/супруги: от 2 тысяч рублей.

Ипотечный кредит – это кредит под залог недвижимости.

Чаще всего в качестве обеспечения принимается именно то жилье, которое и приобретается, хотя это и не обязательное условие.Чтобы понимать рыночную стоимость квартиры, ее . Зачастую банки требуют официальный отчет от лицензированных оценщиков.

Причем нередко настаивают именно на тех, которые аккредитованы в этом банке. Оценка жилья – достаточно дорогостоящая процедура, зато она позволяет с полным на то основанием требовать конкретную сумму за квартиру.Чаще всего оценка проводиться на основании уже существующих аналогов. Проще говоря, примерно представить стоимость можно и самостоятельно, опираясь на другие предложения похожих квартир в городе или его районе.Пример: Если очень упростить, то можно представить 3 квартиры, похожие на целевое жилье.

Одна из них стоит 2 миллиона, вторая 2,5, а третья, 1,7 миллиона рублей. Средняя цифра и будет приблизительной стоимость целевой квартиры: (2,5+1,7+2)/3=2,07 миллиона рублей.Перед оформлением залогового имущества, специалисты банка должны его проверить. Они изучают соответствие всего, что сказано в документах с реальным положением вещей, оценивают доступ к квартире и многие другие параметры.

Следует подготовиться к тому, что подобные проверки будут совершаться регулярно.

В среднем – 1 раз в год, но может быть как чаще, так и реже.Уже полностью готовый к оформлению в качестве обеспечения объект недвижимости в обязательном порядке подлежит страхованию.

Причем отказаться от этой страховки нельзя – это требование законодательства.

Стоимость напрямую зависит от цены квартиры, срока страхования и множества различных параметров, включая сюда даже материал стен/перекрытий.Обычно страховка оформляется на 1 год и продлевается ежегодно вплоть до закрытия кредитного договора. Однако в некоторых случаях квартира страхуется сразу на весь срок действия кредита. Обычно при такой ситуации страховая компания делает хорошую скидку.После подписания договоров, на квартиру накладывается обременение.

В данном случае клиент ничего не должен делать.

Банк сам и, более того, сам его и снимет после погашения задолженности.Нужно помнить, что обременение не позволит продавать это жилье.

Также, обычно, по условиям договора, клиент банка ограничивается в определенных действиях со своим жилищем: не может прописывать других лиц, делать перепланировку и так далее без согласования с банком.Разумеется, постоянно контролировать все это финансовая организация не будет, однако если данный факт всплывет во время проверки, банк может потребовать досрочного погашения кредита или наложит штрафные санкции.Сделка купли продажи жилья, в идеальных условиях, без учета обращения в банк, занимает от силы 1 день. Но подобное, на самом деле, большая редкость.

Чаще всего обсуждение условий, оформление всех необходимых бумаг и другие действия занимают порядка 3-4 недель, а то и пары месяцев. Если учитывать еще и обращение в банк (рассмотрение заявки, проверка залога, внутренние процедуры по согласованию кредита и так далее), то срок можно смело увеличивать примерно на 1 месяц.Таким образом, вся процедура покупки квартиры в ипотеку займет от 1 до 3-х месяцев.Как известно, покупка квартиры, даже посредством банковского кредита – это достаточно рискованная процедура.

Рассмотрим основные особенности и посоветуем, как лучше избежать наиболее популярных проблем.Подводные камни, актуальные при покупке жилья в ипотеку:

  1. Прописаны несовершеннолетние лица. Как было сказано выше, банк будет настаивать на том, чтобы все прописанные в квартире лица были выписаны до оформления кредита. Абсолютно разумное требование. Однако, если оно не прозвучало, то может возникнуть серьезная проблема. Выселить несовершеннолетнего просто невозможно. Точнее можно, но для этого ему сначала нужно предоставить аналогичное по качеству жилье. В этом новый владелец, мягко говоря, очень не заинтересован. Эту проблему нужно не решать, а предвосхищать: следует самостоятельно проверить выписку из домовой книги и, если там указаны несовершеннолетние лица – потребовать их выписать.

Выписать совершеннолетних тоже непросто, но возможно. Достаточно обратиться в суд и заявить, что жильцы проживают тут без согласия нового собственника и являются нежелательными. Впрочем, обычно все подобные лица соглашаются выписаться добровольно.

  1. Квартира получена в рамках приватизации. Такая система может стать причиной того, что в квартире будет прописано лицо, имеющее . Выписать его нельзя ни при каких условиях. Уточнять этот момент следует при помощи выписки из домовой книги.
  2. Квартира получена в дар. Подарок могут забрать. Например, если даритель посчитает, что квартира используется не так, как он того хотел. Допустим, жилье представляет ценность для дарителя (например, в ней выросло несколько поколений). Разумеется, этот человек будет против того, что жилье уйдет абсолютно постороннему человеку. В такой ситуации он может признать договор дарения недействительным в судебном порядке, и новый владелец автоматически теряет право на квартиру. Оптимального варианта решения проблемы нет. Разве что убедиться, что даритель не будет оспаривать договор или дождаться, пока не пройдет срок исковой давности (1 год с момента дарения).
  3. Квартира получена по наследству. В такой ситуации свою долю в жилье могут потребовать другие родственники усопшего. Если есть завещание – это уже неплохо, так как в нем сразу указаны все особенности перехода права собственности. А если нет, то наследование будет производиться на общих основаниях и есть вероятность того, что кто-то из наследников не получит все, что ему причитается. В результате договор будет оспорен в суде. Тут также можно подождать истечения срока исковой давности или проверить, действительно ли у других наследников нет претензий.

Далеко не все моменты проверить и предвосхитить клиент сможет самостоятельно.

Во многих случаях сделать это сможет только опытный юрист.

Рекомендуется обращаться к специалистам, чтобы минимизировать возможные риски.Что нужно делать, если семейный человек покупает квартиру в ипотеку и хочет сделать ее личной собственностью? В такой ситуации необходимо оформлять жилье только на себя, но этого будет мало. По закону, даже если квартира оформлена на одного из супругов, но приобретается в браке, вторая половина может потребовать признать такую недвижимость совместной собственностью.Более того, если жилье приобретается в кредит, то сам факт выплат может рассматриваться как траты из семейного бюджета.

В результате, квартира все равно станет совместной собственностью. Единственным вариантом будет использование исключительно подаренных средств, но этот момент тоже нужно будет доказывать.Если говорить о том, на кого лучше оформить кредит на квартиру, то тут ответ очевиден: на того, кто получает больше всего и имеет официальное трудоустройство. Если, например, только жена устроена официально, но муж зарабатывает больше, то оформлять кредит нужно на нее, а его привлекать в качестве созаемщика.На практике банки почти всегда требуют, чтобы супруги становились созаемщиками друг друга.При покупке квартиры в ипотеку у покупателя на руках остается:

  1. Страховой полис на квартиру.
  2. Договор купли-продажи.
  3. Кредитный договор.
  4. Акт приема-передачи.
  5. Договор залога.
  6. Свежая выписка из ЕГРН (выдается при оформлении права собственности).

Техпаспорт обычно приходится оформлять самостоятельно.

Также могут оставаться и другие документы или их копии. Например, договор дарения, на основании которого предыдущий собственник стал владельцем квартиры или, допустим, согласие супруги продавца. Все они могут использоваться только для подстраховки, на случай возможных проблем.

Даже при покупке квартиры в ипотеку, несмотря на все проверки банка, у покупателя могут возникать проблемы с продавцом, жильем, прописанными в нем лицами и так далее.

На бесплатной консультации опытные юристы расскажут о том, на что именно следует обращать внимание в первую очередь.

Они же могут сопровождать сделку, сводя проблемы к минимуму.

Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (2 оценок, среднее: 4,00 из 5)

Загрузка.

Автор статьиЭксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела.

Семейные споры. Жилищное и земельное право. Рейтинг автораНаписано статей513 Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Спасибо! Ваша заявка принятаОжидайте звонка специалиста в течении 5 минут Отправляя данные Вы соглашаетесь с , и 3 480 просмотров Процедура покупки квартиры тесно связана с многочисленными мошенническими схемами.