Виды единого недвижимого комплекса



Виды единого недвижимого комплекса

ПОИСК X Поиск по сайту Потребности современного общества формируют новые тенденции – объединение нескольких гражданских прав, объектов недвижимости, что способствует развитию гражданского оборота, в рамках которого формируются сложные объекты. Единый недвижимый комплекс (ЕНК) является совокупностью объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре недвижимости на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. Запись о едином недвижимом комплексе вносится в единый государственный реестр недвижимости при наличии записей или одновременно с записями о зданиях, сооружениях, помещениях или машино-местах, входящих в его состав, а также земельном участке, если входящие в состав единого недвижимого комплекса объекты недвижимости расположены на одном земельном участке. Здания, сооружения ставятся на кадастровый учет как отдельные объекты недвижимости, а в дальнейшем образуется ЕНК либо сразу осуществляется постановка на кадастровый учет ЕНК, если согласно проектной документации предусмотрена эксплуатация объектов как единого недвижимого комплекса.

При этом, как самому ЕНК, так и входящим в его состав зданиям и сооружениям в Едином государственном реестре недвижимости присваиваются кадастровые номера. Кадастровая палата напоминает, что в настоящее время не разработаны требования к техническому плану единого недвижимого комплекса и в целях внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ЕНК применяется форма технический план в отношении сооружения. Обращаем внимание, что к ЕНК применяются правила о неделимых вещах, соответственно он должен быть зарегистрирован как одна недвижимая вещь, следовательно, необходимо осознавать правовые последствия объединения таких зданий и сооружений в ЕНК, так как законом не предусмотрен раздел такого объекта, то есть невозможно будет продать часть единого недвижимого комплекса.

В состав же предприятия как имущественного комплекса (предприятие) входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права. В состав предприятия могут входит единые недвижимые комплексы.

Запись о предприятии как имущественном комплексе вносится в ЕГРН при наличии в кадастре недвижимости и реестре прав на недвижимость записей или одновременно с записями об иных объектах недвижимости (зданиях, сооружениях, объектах незавершенного строительства, единых недвижимых комплексах, помещениях, машино-местах, земельных участках), входящих, либо права на которые (например, аренда) входят в состав такого предприятия.

Государственная регистрация права собственности на предприятие как имущественный комплекс осуществляется после государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на каждый объект недвижимости, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса. Государственная регистрация перехода права собственности, ограничений права собственности, обременений предприятия как имущественного комплекса осуществляется одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности и ограничений прав и обременений всех объектов недвижимости, входящих в состав такого предприятия.
Государственная регистрация перехода права собственности, ограничений права собственности, обременений предприятия как имущественного комплекса осуществляется одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности и ограничений прав и обременений всех объектов недвижимости, входящих в состав такого предприятия.

Предприятие не относятся к неделимым вещам, следовательно, предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Таким образом, главное отличие ЕНК от предприятия состоит в том, что ЕНК это совокупность недвижимого и движимого имущества без земельных участков, а в состав предприятия включаются как движимые, так и недвижимые вещи, земельные участки, а также права и долги, которые вообще не являются вещами.

Соответственно, покупка и продажа предприятия представляет собой более сложный процесс, так продаются не только вещи, но и, например, долги, перевод которых невозможен без согласия третьих лиц – кредиторов. ЕНК является неделимым объектом, а отчуждение части предприятия возможно.

  1. tweet

_

Решаем вместе Не убран мусор, яма на дороге, не горит фонарь?

Столкнулись с проблемой — сообщите о ней! Сообщить о проблеме Наш адрес Иркутская область, Усольский район, рп.

Белореченский д. 100, Приемная мэра Усольского района: Телефон-факс: 8(39543)21210, E-mail: О районе Дата образования района — 1925г.

Площадь района – 6,3 тыс. км2.

Численность населения района на 01.01.2016 г. – 51,0 тыс. человек. Район расположен в южной части области, соседствуя на западе с Черемховским, на севере с Боханским, на востоке Ангарским, Шелеховским и Слюдянским районами, на юге с республикой Бурятия Группа Вконтакте afisha-msk.ru Муниципальные образования

© 2021 Официальный сайт администрации Усольского муниципального района Иркутской области Сетевое издание «Официальный сайт администрации Усольского района» зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций.

Регистрационный номер и дата регистрации: ЭЛ № ФС 77 — 74305 от 19 ноября 2018г. Учредитель: Администрация муниципального района Усольского районного муниципального образования Тел.: +7(39543)21210 E-mail учредителя и редакции: Настоящий ресурс может содержать материалы 12+ Главный редактор: Пономарева Светлана Владимировна.

Телефон редакции: +7(39543)36018 Порядок обработки персональных данных на сайте

Регистрация объектов недвижимости в результате преобразования. Особенности регистрации имущественного комплекса

опубликовано: 03.10.2018 Наша организация до 2018 г. была ФГУП, но на основании на основании приказа Федерального агентства по управлению государственным имуществом была реорганизована в форме преобразования в акционерное общество.

Перед реорганизацией мы провели полную инвентаризацию всех объектов недвижимости, находящихся на нашем балансе, поставили их все на учет, зарегистрировали право РФ и право хоз ведения. Всего объектов недвижимости 257. Это объекты, основное предназначение которых — оказание услуг связи.

Это земельные участки, линейно-кабельный сооружения, антенно-мачтовые сооружения, здания и т.д. После завершения реорганизации мы обратились в Управление Росреестра с заявлением о перерегистрации данных объектов, уплатив госпошлину в размере 1 000 руб.

за каждый объект, однако нам было отказано, так как по мнению Росреестра мы должны были заплатить за каждый объект 22 тыс. руб. Мы уже готовы были судиться, но нам наше ТУ Росимущества подсказало, что можно зарегистрировать наши объекты недвижимости, как производственно-имущественный комплекс, подобную регистрацию уже провело одно наше местное предприятие, еще в 2011 г.

Нам сказали, что заявление с приложенным пакетом документов необходимо подать в Москву, в Управление Росреестра. Считаем, что своими силами нам будет сложно правильно все подготовить, поэтому обращаемся к вам с просьбой помочь нам в этом деле. Возможна ли вообще такая регистрация с нашими объектами недвижимости (может быть есть какие-то ограничения или же какие-то особые требования).

Может быть Росреестр посчитает, что наши объекты недвижимости не могут быть зарегистрированы как единый комплекс? Вас могут заинтересовать: Услуги по регистрации недвижимости. Какая разница между производственно-имущественным комплексом и единым недвижимым комплексом?

Законодательство не содержит термина «производственно-имущественный комплекс». Можно говорить о понятии «имущественный комплекс», которое встречается в Гражданском кодекса РФ.

По смыслу статей 132, 133.1 ГК РФ под имущественным комплексом понимается совокупность одного или нескольких видов имущества, объединенного по определенному признаку.

Законодательством выделяется 2 вида имущественных комплексов: предприятие (ст. 132 ГК РФ) и единый недвижимый комплекс (ст. 133.1 ГК РФ). В связи с этим здесь и далее, отвечая на вопросы о «производственно-имущественном комплексе» будет подразумеваться «имущественный комплекс» в виде предприятия. О предприятии Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

О предприятии Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью (п.

1 ст. 132 ГК РФ). В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (п.

2 ст. 132 ГК РФ). Вас может заинтересовать: Сопровождение сделок с недвижимостью.

Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав (п. 2 ст. 132 ГК РФ). Предприятия является непопулярной правовой конструкцией, поэтому на практике возникает множество вопросов, связанных с ее применением. О едином недвижимом комплексе (ЕНК) Согласно абз.

1 ст. 133.1 ГК РФ под ЕНК понимается совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. Таким образом, к ЕНК может быть отнесено имущество по любому из следующих критериев:

  1. здания, сооружения и иные вещи, расположены на одном земельном участке.
  2. здания, сооружения и иные вещи, физически или технологически связанные между собой (при этом могут находиться на разных земельных участках);

ЕНК может иметь в своем составе движимое и недвижимое имущество.

Вас может заинтересовать: Подготовка правового заключения Legal Opinion.

Отличие ЕНК от предприятия ЕНК в отличие от предприятия представляет собой единый объект только вещных прав, в то время как предприятие включает в себя также и обязательственные, и исключительные права. В отличие от предприятия норма о ЕНК не указывает прямо, что в его состав входит земельный участок.

Вследствие этого на практике зачастую делается вывод о том, что земельный участок, в пределах которого находится единый недвижимый комплекс, не является частью единого недвижимого комплекса. В отличие от предприятия конструкция единого недвижимого комплекса получила широкое распространение на практике. На наш взгляд, при наличии необходимости регистрации имущественного комплекса лучше использовать конструкцию с ЕНК, чем с предприятием.

Возможна ли регистрация объектов недвижимости как производственно-имущественного комплекса? Может быть, есть какие-то ограничения или же какие-то особые требования?

Обязательным условием признания ЕНК является его регистрация в целом, как одной недвижимой вещи.

Незарегистрированные как ЕНК объекты не признаются таковыми (ст.

133.1 ГК РФ). Государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на ЕНК осуществляются:

  • в связи с объединением нескольких указанных в ст. 133.1 ГК РФ объектов недвижимости, государственный кадастровый учет которых осуществлен в ЕГРН и права на которые зарегистрированы в ЕГРН, по заявлению их собственника (п. 1 ст. 46 Закона о регистрации недвижимости). В Вашем случае речь идет о подпункте 2 – объединение объектов.
  • в связи с завершением строительства объектов недвижимости, если в соответствии с проектной документацией предусмотрена эксплуатация таких объектов как единого недвижимого комплекса;

Статьей 46 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлены особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении единого недвижимого комплекса и предприятия как имущественного комплекса. Пунктом 2 названной статьи установлено, что государственная регистрация права собственности на предприятие как имущественный комплекс осуществляется после государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на каждый объект недвижимости, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса. Вас может заинтересовать: Постановка помещений на кадастровый учет.

Таким образом, единое правило действует для ЕНК и предприятий: сначала регистрируются объекты в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости), а затем осуществляется их объединение в ЕНК или предприятие. Выяснить в Росреестре, могут ли объекты недвижимости быть зарегистрированы как единый комплекс?

В данном случае нормы права дают возможность прийти к выводу, что регистрация ЕНК возможна, если сведения о регистрируемых объектах недвижимости содержатся в ЕГРН.

Ситуация очевидна и не требует дополнительных разъяснений со стороны Росреестра. Какие последствия могут быть у такой регистрации, будет ли какое-либо ограничение в пользовании нашим имуществом, в предоставлении его в аренду (отдельных объектов)? К единым недвижимым комплексам согласно ст.
133.1 ГК РФ применяются правила о неделимых вещах (со всеми вытекающими из этого правовыми последствиями), а именно:

  1. составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу, в частности, не может быть признана самовольной постройкой (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016));
  2. впоследствии единый недвижимый комплекс не может быть разделен (преобразован иным способом) на самостоятельные объекты недвижимости.

Нужна ли вообще регистрация перехода права собственности?

Из описания ситуации и представленных сведений следует, что все объекты недвижимости зарегистрированы в ЕГРН, а цель АО — поставить эти объекты на учет после реорганизации в форме преобразования.

При реорганизации в форме преобразования собственник не меняется (меняется только его организационно-правовая форма). Таким образом, Росреестр не вправе требовать регистрации перехода права на объекты недвижимости от реорганизованного лица к правопреемнику. Соответственно, регистрировать объекты недвижимости не нужно, поскольку собственник не изменился.
Соответственно, регистрировать объекты недвижимости не нужно, поскольку собственник не изменился.

В этом случае требуется лишь изменить наименование собственника в ЕГРН. Вам могут быть интересны: Услуги по регистрации недвижимости для крупных правообладателей. Правовое обоснование: Право собственности на недвижимость (возникновение, переход, прекращение и т.п.) подлежат государственной регистрации в ЕГРН (п.

1 ст. 131 ГК РФ). В силу п. 2 ст.

218 ГК РФ при реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам — правопреемникам реорганизованного юридического лица.

Вместе с тем, согласно п. 5 ст. 58 ГК РФ при преобразовании юридического лица одной организационно-правовой формы в юридическое лицо другой организационно-правовой формы права и обязанности реорганизованного юридического лица в отношении других лиц не изменяются, за исключением прав и обязанностей в отношении учредителей (участников), изменение которых вызвано реорганизацией.
58 ГК РФ при преобразовании юридического лица одной организационно-правовой формы в юридическое лицо другой организационно-правовой формы права и обязанности реорганизованного юридического лица в отношении других лиц не изменяются, за исключением прав и обязанностей в отношении учредителей (участников), изменение которых вызвано реорганизацией.

Изменение организационно-правовой формы юридического лица не предполагает изменения его прав и обязанностей, то есть правопреемства от одного лица к другому, следовательно, отсутствует необходимость государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество от реорганизуемого лица к преобразованному лицу. Аналогичный вывод делается в Определении ВС РФ от 19.07.2016 по делу N 310-КГ16-1802, в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016). Поскольку юридическое лицо при преобразовании сохраняет неизменность своих прав и обязанностей, не передавая их полностью или частично другому юридическому лицу, закон не предусматривает обязательности составления в этом случае передаточного акта, предусмотренного ст.

59 ГК РФ, от одного лица другому. Положение о том, что права и обязанности от реорганизуемого к создаваемому юридическому лицу переходят на основании передаточного акта, было исключено из п.

5 ст. 58 ГК РФ с 01.09.2014 Федеральным законом от 05.05.2014 N 99-ФЗ. Таким образом, в настоящее время, в случае реорганизации юридического лица в форме преобразования достаточно внесения изменений в ЕГРП в части наименования правообладателя, содержащего указание на организационно-правовую форму юридического лица. Регистрация перехода права собственности на объекты недвижимости в данном случае не предусмотрена (!).

В связи с этим, если регистрирующий орган (управление Росреестра) откажет организации в регистрации изменений в ЕГРН, судьи признают такой отказ незаконным. Примерами являются следующие судебные акты.

Такой подход подтверждается судебной практикой: Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 23.05.2017 N Ф03-1448/2017 по делу N А37-1632/2016, Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.08.2017 N Ф04-2679/2017 по делу N А46-17047/2016, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 22.06.2017 N Ф06-21687/2017 по делу N А12-60967/2016. Возможно, вас заинтересует: Представительство в арбитражном суде. Рекомендации по дальнейшим действиям

  • Обращаться с заявлением о переходе права собственности на объекты недвижимости не нужно.
  • При подаче заявления необходимо уплатить пошлину. Пошлина за внесение изменений в ЕГРН составляет 1000 рублей (п. 27 ст. 333.33 НК РФ).
  • В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 333.40 НК РФ уплаченная государственная пошлина подлежит возврату (зачету) частично или полностью в случае возвращения заявления, жалобы или иного обращения или отказа в их принятии судами либо отказа в совершении нотариальных действий уполномоченными на то органами и (или) должностными лицами. Таким образом, ранее уплаченная пошлина может быть возвращена или зачтена, поскольку Росреестр возвратил заявление без рассмотрения. Данная позиция не подтверждается пока судебной практикой (ввиду ее отсутствия), но по смыслу ст. 333.40 НК РФ право на возврат (зачет) пошлины в данном случае сохраняется.
  • В целях экономии времени можно вновь оплатить пошлину, и одновременно с этим обратиться с заявлением о возврате первоначальное оплаченной пошлины. При желании можно сделать зачет. Порядок зачета и возврата пошлины описан в статье 333.40 НК РФ.
  • Необходимо обратиться в Росреестр с заявлением о внесении изменений в ЕГРН в связи со сменой наименования юридического лица.
  • Обращаться с заявлением о регистрации имущественного комплекса (предприятия или ЕНК) не нужно (хотя при желании можно, после того, как в ЕГРН будет изменено новое наименование юр. лица после преобразования). Зарегистрировать ЕНК без внесения изменений в ЕГРН в связи со сменой наименования, скорее всего, не получится.

Вас может заинтересовать: Абонентское юридическое обслуживание бизнеса.

Если вам понравилась статья, подпишитесь на наши группы в соц. сетях и порекомендуйте Прайм лигал друзьям и знакомым. Читайте также

  1. Особенности оформления на работу иностранных граждан
  2. Как отправить часть сотрудников обособленного подразделения в простой по вине работодателя?
  3. Может ли МФО расторгнуть договоры займа при длительной неоплате со стороны Заемщика?

Единый недвижимый комплекс.

За или против?


13 ноября 2020436 прочитали1 мин.603 просмотра публикацииУникальные посетители страницы436 прочитали до концаЭто 72% от открывших публикацию1 минута — среднее время чтенияСогласно Гражданскому кодексу РФ, Единый недвижимый комплекс (ЕНК) — это совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.ЕНК относится к неделимой вещи, под которой понимается вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав.

При этом уточнено, что неделимой может быть и вещь, имеющая составные части.Как осуществляется постановка на учет и регистрация права? Во-первых, ЕНК может быть образован из уже учтенных и зарегистрированных объектов недвижимости по заявлению собственника таких объектов.

Запись о ЕНК вносится в ЕГРН при наличии записей или одновременно с записями о зданиях, сооружениях, помещениях или машино-местах, входящих в его состав, а также земельном участке, если входящие в состав ЕНК объекты расположены на одном участке.Во – вторых, здания, сооружения ставятся на учет как отдельные объекты недвижимости, а в дальнейшем образуется ЕНК либо сразу осуществляется постановка на государственный учет ЕНК, если согласно проектной документации предусмотрена эксплуатация объектов как ЕНК. При этом, как самому ЕНК, так и входящим в его состав зданиям и сооружениям в ЕГРН присваиваются кадастровые номера.

Необходимо понимать правовые последствия объединения зданий и сооружений в ЕНК — так как законом не предусмотрен раздел такого объекта, то есть невозможно будет продать часть ЕНК.А также, отметим, что статья 39.20 Земкодекс РФ предусматривает исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

И собственник ЕНК также должен быть наделен указанным выше исключительным правом в отношении земельного участка под ЕНК. Необходимо знать, что объекты недвижимого имущества в составе ЕНК могут вводиться в эксплуатацию в разное время.

При этом, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений, а реализовать право на выкуп земельного участка под ЕНК будет возможно только после завершения строительства всех объектов недвижимого имущества в составе данного ЕНК.Плюсы использования ЕНК:1. Экономия на госпошлине. 2. Возможность управления одним объектом, а не необходимость управления множеством мелких объектов.

Минусы использования ЕНК:1. Сложная система управления объектами, входящих в состав комплекса. (Например, если нужно продать какой-то один объект, входящий а состав ЕНК, надо будет проводить работы по разделению всего объекта недвижимости с новым кадастровым учётом, регистрацией права собственности и т.п.)2.

В случае возникновения задолженностей, арестов и запрещений возможно потерять весь ЕНК.Читайте также:

Единый недвижимый комплекс — новый вид недвижимой вещи Текст научной статьи по специальности «Право»

УДК 347.214.2 ЕДИНЫЙ НЕДВИЖИМЫЙ КОМПЛЕКС — НОВЫЙ ВИД НЕДВИЖИМОЙ ВЕЩИ Олеся Игоревна Калюжная Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, кандидат юридических наук, старший преподаватель кафедры управления бизнес-процессами, тел. (383)210-95-87, e-mail: В настоящей статье рассматривается новый вид неделимых объектов недвижимого имущества — единый недвижимый комплекс.

Выделены особенности правоприменительной практики ст.

131.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе проблемы кадастрового учета и государственной регистрации прав на единый недвижимый комплекс. Анализируются перспективы применения данной правовой конструкции.

Ключевые слова: единый недвижимый комплекс, недвижимость, право собственности, государственная регистрация, гражданский оборот, кадастровый учет. A REAL ESTATE COMPLEX — THE NEW TYPE OF REAL ESTATE Olesya I. Kaluyzhnaya Siberian State University of Geosystems and Technologies, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., Ph.

D., Senior Teacher of chair of Management of business proceses, tel. (383)210-95-87, e-mail: In the present article author observes the new type of indivisible objects of real estate — a real estate complex. Features of law-enforcement practice of Art.

133.1 of the Civil code of the Russian Federation, including a problem of the cadastral registration and the state registration of the rights for a real estate complex are marked out. Analyzed the prospects of application of this legal construction. Key words: real estate complex, real estate, property right, state registration, civil circulation, cadastral registration.

В настоящее время в Российской Федерации активно ведется деятельность по приведению в порядок регистрационной системы и легализации объектов недвижимости.

Большое количество проблемных вопросов в части регулирования правоотношений, связанных с недвижимостью, нашли свое решение в рамках продолжающейся реформы гражданского законодательства [3]. В целях необходимости закрепления правового статуса и упрощения процедуры оформления, повышения эффективности использования в гражданском обороте комплексных инфраструктурных объектов (включая линейные), Гражданский кодекс Российской Федерации был дополнен новой статей 133.1. «Единый недвижимый комплекс», согласно которой, недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс — совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах [1]. Для признания совокупности вещей единым недвижимым комплексом необходимо обязательное наличие следующих условий: iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис . Во-первых, все объекты должны иметь единое назначение, например, быть предназначенными для производственной деятельности.

Другими словами, это не случайный набор отдельных видов имущества, а определенная, находящаяся в системе совокупность имущества.

Во-вторых, все объекты должны располагаться на одном земельном участке, либо быть неразрывно связанными между собой физически или технологически. В этом случае они могут располагаться и на нескольких земельных участках. Достаточно часто линейные объекты проходят через чужие земельные участки.

Например, газопровод от точки врезки до земельного участка пользователя скорее всего будет проходить через земельные участки других лиц.

В таком случае, владельцу газопровода нужно договариваться с собственниками этих земельных участков об условиях размещения на их участке газопровода. Да и сами собственники земельных участков порой ставят вопрос о переносе линейного объекта с их участков. Проблема усугубляется еще и тем, что даже суды не всегда считают линейные объекты недвижимым имуществом.

В-третьих, право собственности на совокупность указанных вещей как на одну недвижимую вещь, должно быть зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) [2]. Представляется необходимым отметить, что позиция российского законодателя по данному вопросу отличается от практики развитых европейских стран, таких как Франция и Германия, где недвижимостью считается только земля.

Здания, сооружения, постройки, трубопроводы и линии электропередач считаются составными частями этой недвижимости и не подлежат отдельной регистрации [9].

Как указывается в комментарии к Федеральному закону

«О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

, «указанная новелла. призвана упростить проблему отнесения к недвижимому имуществу таких нестандартных, но распространенных объектов, как линейные объекты, а также иные объекты, которые являются едиными с технологической точки зрения, но не относятся к традиционным зданиям, строениям и сооружениям и, более того, имеют в составе не только недвижимое по своей природе имущество, но и движимое (например, системы отопления, канализации, линии электропередач, связи и др.)» [7]. Отметим, что Гражданский кодекс Российской Федерации сохранил и понятие предприятия, которое необходимо отличать от правовой конструкции единого недвижимого комплекса, которое также широко используется в гражданском обороте.

В состав как предприятия, так и единого недвижимого комплекса могут входить как недвижимые, так и движимые вещи, которые в целом признаются недвижимым имуществом в силу прямого указания закона. Вместе с тем данные правовые конструкции имеют существенные различия, к которым, в частности, можно отнести следующие: единый недвижимый комплекс отнесен законом к неделимым вещам, в то время как предприятие может участвовать в коммерческом обороте как единый объект, так и по частям; в отличие от предприятия в состав единого недвижимого комплекса входят только вещи и не входят имущественные права и обязанности, а также исключительные права; обязательным признаком предприятия является его использование для осуществления предпринимательской деятельности, в то время как в отношении единого имущественного комплекса закон такого требования не устанавливает; в отношении предприятия законом прямо предусмотрен порядок совершения отдельных видов сделок, в то время как правовой статус единого недвижимого комплекса регулируется только общими положениями [1]. Несмотря на наличие вышеуказанных различий между единым недвижимым комплексом и предприятием, в настоящее время законодательство Российской Федерации не предусматривает специальных и последовательных правил ни в отношении порядка постановки единого недвижимого комплекса на кадастровый учет, ни в отношении государственной регистрации прав на такой объект недвижимого имущества [8].

В Письме Росреестра «Об оформлении прав на единый недвижимый комплекс» от 05.03.2014 г. указывается на возможность правообладателя объектов недвижимости, права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), объединить данные объекты в единый недвижимый комплекс.

При этом, заявитель должен определить состав единого недвижимого комплекса (объекты, подлежащие включению в единый недвижимый комплекс), указав на это в заявлении о государственной регистрации прав. Если, соответствующая информация не может быть получена из других источников, то в заявлении о государственной регистрации прав следует отразить иные сведения, характеризующие единый недвижимый комплекс, в том числе в случаях, если единый недвижимый комплекс является таковым, так как совокупность составляющих его объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей неразрывно связана технологически, — сведения о содержании такой технологической связи [5]. Что касается невозможности получения кадастрового паспорта на единый недвижимый комплекс, то согласно позиции Россреестра его отсутствие не препятствует государственной регистрации прав на единый недвижимый комплекс — для государственной регистрации права на единый недвижимый комплекс достаточно, чтобы сведения о входящих в его состав объектах недвижимости содержались в государственном кадастре недвижимости (были учтены в качестве одного объекта недвижимого имущества, например, линейного соору- жения, или учтены все вещи, являющиеся объектами недвижимости, составляющими данный единый недвижимый комплекс).

В п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015

«О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

указывается, что недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В силу прямого указания статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

Согласно данной статье части единого недвижимого комплекса (например, линейного объекта) могут быть расположены на различных земельных участках. Поэтому отказ органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, в регистрации единого недвижимого комплекса лишь на том основании, что соответствующие объекты не расположены на одном земельном участке, не соответствует положениям статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации [6]. Введение в Гражданский кодекс Российской Федерации нового объекта имущественных прав несомненно, представляет интерес и является в большей степени положительным изменением действующего законодательства.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис . Однако необходимо отметить, что государственная регистрация прав на единый недвижимый комплекс полностью исключает последующую продажу отдельных объектов (элементов), включенных с состав единого недвижимого комплекса, поскольку в силу статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации эти элементы утрачивают свойство самостоятельных вещей при регистрации комплекса.

В данном случае возможна только реализация всего имущественного комплекса как единый объект. После государственной регистрации единый недвижимый комплекс, становится вещью, раздел которой в натуре невозможен без повреждения, разрушения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав.

С нашей точки зрения, отказ от распространения на единые недвижимые комплексы действия норм о неделимых вещах позволит полноценно использовать правовую конструкцию единых недвижимых комплексов в гражданском обороте без дополнительных затрат на государственную регистрацию, поскольку при изменении состава комплекса будет требоваться не регистрация нового объекта как при неделимой вещи, а регистрация изменения состава комплекса.

Таким образом, представляется возможным сделать вывод, о том, что в настоящее время необходимым является внесение соответствующих изменений в действующее законодательство Российской Федерации.

В частности, в Федеральном законе

«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

необходимо обозначить отдельный вид объекта недвижимости — единый недвижимый комплекс, в Федеральном законе «О государственном кадастре недвижимости» [4] следует отразить особенности кадастрово- го учета и регистрации прав на единый недвижимый комплекс.

Так же необходимо внести соответствующие изменения в земельное и градостроительное законодательство, а так же в правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и другие. Проведенный анализ позволяет заключить, что эффективность, целесообразность и практическая востребованность правовой конструкции единого недвижимого комплекса во многом зависят от развития и гармонизации смежного законодательства Российской Федерации в части регулирования земельных и градостроительных отношений, а также вопросов кадастрового учета, и регистрации прав на недвижимое имущество.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): федеральный закон от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 05.05.2014 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. 2. Колесникова Ж.

А. В ГК РФ появилось понятие единого недвижимого комплекса. Плюсы и минусы новой конструкции //Арбитражная практика. 2013. № 10. С.40-46. 3. Никольский В.

А. К вопросу о правовом статусе единого недвижимого комплекса в современном российском гражданском праве: основные проблемы правоприменения и тенденции совершенствования законодательства // Вопросы современной юриспруденции: сб.

ст. по материалам 36-й междунар.

науч.-практ. конф. (21 апр. 2014 г.). 2014. С. 27-33. 4. О государственном кадастре недвижимости: федеральный закон от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ (в ред. от 04.11.2014 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации.

2007. № 31. 5. Письмо Росреестра от 05.03.2014 № 14-исх/02410-ГЕ/14 «Об оформлении прав на единый недвижимый комплекс».

[Электронный ресурс]. Режим доступа: http:// http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_161772/f9241abca7fb333fafe1bdb2c9cfb2588 1b3eb81/ 6. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса [Электронный ресурс]. Режим доступа: http:// www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_181602/ 7.

Правовые новости. Спец. вып. Комментарий к Федеральному закону от 02.07.2013 N 142-ФЗ

«О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

(ранее — законопроект N 47538-6/3)» // СПС «Консультант Плюс».

8. Рабиева Н. Единый недвижимый комплекс — новый вид недвижимой вещи. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http: // garant.ru/company/garant-press/ab/509529/2/ 9.

The Integral Real Estate Complex as a New Type of Real Estate and Other Amendments to the Regulation of the Subject-matter of Civil Law Rights.